Teilungserklärung in Herne — mit Blick auf zwei zuständige Amtsgerichte
Wer für eine Herner Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, braucht anders als in Berlin keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB einzuplanen: Nordrhein-Westfalen hat von dieser Möglichkeit bislang keinen Gebrauch gemacht, und eine eigenständige Herner Erhaltungssatzung mit vergleichbarer Wirkung ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite für kein Quartier der Stadt bestätigen. Eine andere Besonderheit der Herner Doppelstadt-Geschichte bleibt dagegen bis heute bestehen: Während der Fachbereich 54 Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung einheitlich für das gesamte Stadtgebiet bearbeitet, landet die anschließende Grundbucheintragung je nach Lage des Gebäudes bei einem von zwei unterschiedlichen Amtsgerichten.
Brauchen Sie in Herne eine Umwandlungsgenehmigung?
In mehreren deutschen Großstädten ist die Teilungserklärung inzwischen an eine zweite, eigenständige Genehmigung gekoppelt. Für Herne lässt sich das mit der verfügbaren Quellenlage auf zwei Ebenen beantworten:
- Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, mit der einzelne Gemeinden eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erhalten könnten – das gilt landesweit und damit auch für Herne.
- Eine eigenständige städtebauliche oder soziale Erhaltungssatzung, die über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB eine vergleichbare Genehmigungspflicht für ein bestimmtes Herner Quartier auslösen könnte, ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite nicht bestätigen.
Die eigentliche Herner Besonderheit liegt nicht bei der Umwandlungsgenehmigung, sondern bei der anschließenden Eintragung. Zwar bearbeitet der Fachbereich 54 Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung zentral für die gesamte Stadt – die notarielle Teilungserklärung muss anschließend aber beim jeweils zuständigen Amtsgericht zur Eintragung eingereicht werden, und das ist in Herne nicht überall dasselbe. Für Gebäude in den Stadtbezirken Herne-Mitte und Sodingen ist das Amtsgericht Herne zuständig, für Gebäude in den Stadtbezirken Wanne und Eickel das eigenständige Amtsgericht Herne-Wanne mit Sitz an der Hauptstraße 129. Diese Trennung geht auf die Zeit vor der Städtefusion zurück: Das Amtsgericht Wanne-Eickel nahm 1933 seinen Betrieb für die damals eigenständige Stadt Wanne-Eickel auf und wurde nach dem Zusammenschluss mit Herne zum 1. Januar 1975 lediglich umbenannt, nicht aufgelöst – seither bestehen zwei Amtsgerichte auf dem Gebiet einer einzigen kreisfreien Stadt.
Zwei Ausgangslagen in Herne
Ob eine Teilungserklärung auf Altbestand oder Neubau trifft, ändert am rechtlichen Rahmen nichts – wohl aber an der nötigen Vorarbeit und am zuständigen Grundbuchamt:
Bestandsgebäude in Herne-Mitte, Wanne, Eickel oder Sodingen
Der Aufteilungsplan entsteht aus der beim Fachbereich 54 geführten Bauakte oder per Vor-Ort-Vermessung. Für die Eintragung ist je nach Stadtbezirk das Amtsgericht Herne oder das Amtsgericht Herne-Wanne zuständig.
Neubau im geplanten EschparkQuartier oder auf einer anderen Entwicklungsfläche
Sobald für die einzelnen Baufelder digitale Planungsunterlagen vorliegen, lässt sich der Aufteilungsplan unmittelbar daraus ableiten – die Zuständigkeit des Grundbuchamts richtet sich weiterhin nach der Lage innerhalb der Stadt.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Herne braucht
Unabhängig von Baujahr und Lage bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Herner Teilungserklärung:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs 54 – ohne ihn nimmt kein Grundbuchamt die Teilungserklärung zur Eintragung an.
- Aktueller Grundbuchauszug vom zuständigen Amtsgericht
Je nach Stadtbezirk vom Amtsgericht Herne oder vom Amtsgericht Herne-Wanne – welches zuständig ist, richtet sich nach der Lage des Grundstücks, nicht nach dem Wohnsitz des Eigentümers.
- Bestandspläne oder Aufmaß
Liegen bereits Pläne vor, dienen sie als Grundlage für den Aufteilungsplan; bei individuell verändertem Altbestand ohne verwertbare Zeichnung wird stattdessen vor Ort vermessen.
Teilungserklärungen in Herne – Beispiele aus der Praxis
Mehrfamilienhaus in Wanne wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt
Der Aufteilungsplan entsteht beim Fachbereich 54 wie für jedes andere Herner Gebäude auch. Für die Eintragung ist anschließend das Amtsgericht Herne-Wanne zuständig, weil das Grundstück im Stadtbezirk Wanne liegt.
Altbauhaus in Herne-Mitte wird wohnungsweise verkauft
Dieselbe Bearbeitung durch den Fachbereich 54, aber eine andere Eintragungsstelle: Für Herne-Mitte ist das Amtsgericht Herne zuständig, nicht das Amtsgericht Herne-Wanne.
Neubau-Eigentumswohnungen im geplanten EschparkQuartier
Liegt das Quartier zwischen Bahnhofstraße und Eschstraße im Stadtbezirk Herne-Mitte, entsteht der Aufteilungsplan direkt aus der Genehmigungsplanung, und die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Herne.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Herne ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt demselben rechtlichen Rahmen wie andernorts in Nordrhein-Westfalen – in Herne kommt die Frage nach dem richtigen Amtsgericht als eigener Schritt hinzu:
- Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen des Fachbereichs 54 oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Der Aufteilungsplan geht an den Fachbereich 54 im Technischen Rathaus, der die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine weitere behördliche Genehmigung ist in Herne nicht vorgeschaltet.
- Zuständiges Amtsgericht ermitteln
Je nach Stadtbezirk übernimmt das Amtsgericht Herne oder das Amtsgericht Herne-Wanne die Eintragung – maßgeblich ist ausschließlich die Lage des Grundstücks.
- Eintragung ins Wohnungsgrundbuch
Erst mit der Eintragung beim zuständigen Amtsgericht entsteht das Wohnungseigentum rechtlich verbindlich.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Herne beeinflusst
Weil in Herne keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:
- Baujahr und Aktenlage
Für einen Neubau lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten. Ein Altbau ohne aktuelle Zeichnung braucht dagegen zusätzlich eine Vor-Ort-Vermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von Baujahr oder Lage des Gebäudes.
- Ermittlung des zuständigen Amtsgerichts
Ein kurzer, aber notwendiger Schritt: Ob das Amtsgericht Herne oder das Amtsgericht Herne-Wanne zuständig ist, muss vor der Einreichung zur Eintragung feststehen.
- Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die Abstimmung zwischen den Beteiligten in der Regel mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer.
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