Nutzungsänderung in Herne — mit Blick auf zwei Gestaltungssatzungen und den Fachbereich 54
Bei einer Nutzungsänderung geht es anders als beim Neubau nicht um einen neuen Baukörper, sondern um die Frage, ob eine bereits vorhandene Fläche künftig anders genutzt werden darf. In Herne prüft dafür derselbe Fachbereich 54 wie beim Bauantrag – zuständig für das gesamte Stadtgebiet, ohne eine nach der früheren Stadtgrenze zwischen Herne und Wanne-Eickel getrennte Zuständigkeit. Der Prüfmaßstab ist jedoch ein anderer als bei einem Neubau: Es zählt nicht die Gebäudeklasse, sondern ob die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen auslöst als die bisherige. Liegt die betroffene Fläche zusätzlich in einem der beiden historischen Zentren Herne-Mitte oder Wanne-Mitte, kommt die dort seit 2016 beziehungsweise 2018 geltende Gestaltungssatzung als zweite Prüfebene hinzu, sobald sich das äußere Erscheinungsbild durch die neue Nutzung verändert.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Herne genehmigungspflichtig?
Nach § 60 Abs. 1 BauO NRW steht die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage rechtlich auf derselben Stufe wie deren Errichtung oder Änderung – auch ohne einen einzigen Handgriff an der Bausubstanz kann sie genehmigungspflichtig sein. Ob und welches Verfahren im Einzelfall greift, hängt von einem Vergleich ab:
- Verfahrensfrei bleibt eine Nutzungsänderung, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige – etwa der Wechsel zwischen zwei ähnlich einzustufenden Büronutzungen.
- Genehmigungsfreistellung kommt infrage, wenn die neue Nutzung einem rechtskräftigen Bebauungsplan entspricht, kein Sonderbau entsteht und die Erschließung gesichert ist.
- Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist der Regelfall, sobald sich durch die neue Nutzung tatsächlich Anforderungen ändern, etwa bei Stellplätzen, Schallschutz oder einer veränderten Fassade in einem der Gestaltungssatzungsgebiete.
- Das vollständige Verfahren greift, wenn die neue Nutzung selbst zum Sonderbau wird, etwa bei einer Versammlungsstätte oder einem Betrieb mit erhöhtem Publikumsverkehr.
Seit dem Wohnraumstärkungsgesetz vom 23. Juni 2021 können Gemeinden in Nordrhein-Westfalen per Satzung festlegen, dass Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur mit ihrer Zustimmung zweckentfremdet, also anders als zu Wohnzwecken genutzt werden darf – eine solche Satzung gilt jeweils höchstens fünf Jahre und muss zugleich Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnraumversorgung benennen. Ob die Stadt Herne von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite nicht bestätigen; vor der Umwandlung von Wohnraum in eine andere Nutzung lohnt deshalb eine kurze Nachfrage beim Fachbereich 54, ob für das konkrete Grundstück eine solche Satzung gilt.
Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag – in Herne kommt bei einer Lage in Herne-Mitte oder Wanne-Mitte die jeweilige Gestaltungssatzung als zusätzlicher Maßstab hinzu:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 62 BauO NRW)
Löst die neue Nutzung keine anderen Anforderungen aus als die bisherige, bleibt die Nutzungsänderung bauordnungsrechtlich verfahrensfrei – innerhalb der Gestaltungssatzungsgebiete muss die äußere Erscheinung trotzdem mit den dortigen Vorgaben vereinbar bleiben.
Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW)
Entspricht die neue Nutzung einem rechtskräftigen Bebauungsplan und entsteht kein Sonderbau, reicht die Einreichung vollständiger Unterlagen beim Fachbereich 54 ohne förmlichen Bescheid.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW)
Der Regelfall, sobald sich durch die neue Nutzung reale Anforderungen ändern – etwa bei zusätzlichen Stellplätzen oder einer veränderten Ladenfront in Herne-Mitte oder Wanne-Mitte.
Vollständiges Baugenehmigungsverfahren (§ 65 BauO NRW)
Erforderlich, wenn die neue Nutzung selbst die Sonderbau-Schwelle erreicht, etwa bei einer größeren Versammlungsstätte oder einer Nutzung mit erhöhtem Publikumsverkehr.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Herne braucht
Kern jeder Nutzungsänderung ist der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen tatsächlich ändert:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Gegenüberstellung von bisheriger und geplanter Nutzung – Grundlage dafür, welches der vier Verfahren der Fachbereich 54 zuordnet.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse und Ansichten des vorhandenen Gebäudes mit eingetragener neuer Nutzung, meist im Maßstab 1:100.
- Stellplatz- und Schallschutznachweis
Nur erforderlich, wenn die neue Nutzung einen höheren Bedarf auslöst als die bisherige, etwa bei gastronomischer oder publikumsintensiverer Nutzung.
- Stellungnahme zur jeweiligen Gestaltungssatzung
Für Vorhaben in Herne-Mitte oder Wanne-Mitte zusätzlich einzuholen, sobald die neue Nutzung die äußere Erscheinung des Gebäudes verändert.
Nutzungsänderungen in Herne – Beispiele aus der Praxis
Ladenlokal in Wanne-Mitte wird Wohnung
Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen löst in der Regel keine strengeren Anforderungen aus und bleibt häufig verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren – eine veränderte Schaufensterfront muss sich zusätzlich an der seit 2018 geltenden Gestaltungssatzung für Wanne-Mitte messen lassen.
Erdgeschosswohnung wird Praxis in Herne-Mitte
Die Umwandlung von Wohnen in eine Arzt- oder Therapiepraxis prüft vor allem Stellplatzbedarf und Schallschutz und landet meist im vereinfachten Verfahren; liegt das Gebäude im seit 2016 geltenden Satzungsgebiet, kommt die gestalterische Prüfung der neuen Eingangssituation hinzu.
Gewerbeeinheit im geplanten EschparkQuartier
Die für das in Planung befindliche Quartier zwischen Bahnhofstraße und Eschstraße vorgesehene Mischung aus Wohnen, Kindertagesstätte, Bäckerei und Café setzt bereits in der Planungsphase eine klare Zuordnung der einzelnen Nutzungen voraus, damit spätere Nutzungsänderungen einzelner Einheiten unkompliziert bleiben.
Umnutzung außerhalb der Satzungsgebiete
In Stadtteilen wie Eickel, Sodingen oder Horsthausen entfällt die zusätzliche Gestaltungsprüfung vollständig – hier zählt allein, ob die neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche Anforderungen auslöst als die bisherige.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Herne ab
Der rechtliche Rahmen ist landesweit vergleichbar; in Herne kommt die Prüfung gegen eine der beiden Gestaltungssatzungen hinzu, sobald das Grundstück in einem der historischen Zentren liegt.
- Bisherige und geplante Nutzung gegenüberstellen
Am Anfang steht die vergleichende Nutzungsbeschreibung – sie entscheidet, ob überhaupt andere Anforderungen entstehen und damit, welches Verfahren greift.
- Lage zu Herne-Mitte oder Wanne-Mitte klären
Liegt die Fläche in einem der beiden Satzungsgebiete, wird vorab geprüft, ob die neue Nutzung die äußere Erscheinung des Gebäudes verändert.
- Unterlagen für den Fachbereich 54 zusammenstellen
Nutzungsbeschreibung, Bestandspläne und die durch die neue Nutzung tatsächlich ausgelösten Nachweise werden vollständig aufbereitet und eingereicht.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Der Fachbereich prüft zunächst formal, danach fachlich, ob die neue Nutzung mit den geltenden Anforderungen vereinbar ist – bei Bedarf mit Nachforderungen zu einzelnen Nachweisen.
- Genehmigung oder Aufnahme der neuen Nutzung
Je nach Verfahren folgt der Bescheid, die Freistellungswirkung nach Fristablauf oder – im vereinfachten Verfahren – die gesetzliche Genehmigungsfiktion.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Herne beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung ist, hängt weniger von der Fläche ab als davon, wie stark sich die Anforderungen an die neue Nutzung von der bisherigen unterscheiden:
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Je ähnlicher sich bisherige und geplante Nutzung sind, desto geringer der Prüfaufwand – ein Wechsel zwischen zwei Wohnnutzungen ist unaufwendiger als der Wechsel in eine publikumsintensive Nutzung.
- Lage in einem der beiden Gestaltungssatzungsgebiete
Verändert die neue Nutzung die äußere Erscheinung eines Gebäudes in Herne-Mitte oder Wanne-Mitte, kommt die jeweilige Satzungsprüfung als eigener Abstimmungsschritt hinzu.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Stellplatz- oder Schallschutznachweise entstehen nur, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich erfordert – jeder zusätzliche Nachweis erhöht den Aufwand.
- Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine zügig vorbereitete, vollständige Nutzungsbeschreibung verkürzt die eigene Vorlaufzeit, ändert aber nichts an den gesetzlichen Prüffristen des Fachbereichs 54.
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