Aufteilungspläne in Herne — bemaßt und nummeriert, aus einer Bauakte mit doppelter Herkunft

Q: Warum reicht die Bauakte des Fachbereichs 54 bei älteren Herner Gebäuden manchmal nicht aus?

Der Fachbereich 54 führt die Bauakte einheitlich seit der Städtefusion 1975. Für Gebäude aus der Zeit davor, insbesondere im früheren Wanne-Eickel, kann die Akte deshalb lückenhaft sein oder erst später einsetzen.

Q: Was mache ich, wenn keine Bauakte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig neu aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Was verwahrt das Stadtarchiv Herne zusätzlich zur laufenden Bauakte?

Es entstand 1974 durch Zusammenlegung des bisherigen Herner Stadtarchivs mit dem seit 1926 eigenständig geführten Archiv der Stadt Wanne-Eickel – untergebracht in der ehemaligen Cranger Schule an der Dorstener Straße. Für ältere Gebäude, besonders im früheren Wanne-Eickel, lohnt sich dort eine Nachfrage.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst eine Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt, und Nordrhein-Westfalen kennt ohnehin keine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss ergänzt werden.

Q: Bei welchem Amtsgericht wird der fertige Aufteilungsplan später eingereicht?

Das hängt vom Stadtbezirk ab: Für Herne-Mitte und Sodingen ist das Amtsgericht Herne zuständig, für Wanne und Eickel das Amtsgericht Herne-Wanne. Der Aufteilungsplan selbst entsteht davon unabhängig beim Fachbereich 54.

Ein Aufteilungsplan ist rechtlich überall in Deutschland dieselbe bemaßte, durchgehend nummerierte Zeichnung nach § 7 WEG. Was ihn in Herne bei älteren Gebäuden aufwendiger machen kann als anderswo, ist die Quellenlage: Bis zum 1. Januar 1975 unterhielten Herne und die eigenständige Stadt Wanne-Eickel eigene Verwaltungen mit eigener Aktenführung. Für ein Gebäude aus dieser Zeit reicht die heute beim Fachbereich 54 geführte, einheitliche Bauakte deshalb nicht immer bis zur Errichtung zurück – dann hilft ein Blick ins Stadtarchiv Herne weiter, das seit der Gebietsreform auch ältere Bestände der einstigen Stadt Wanne-Eickel verwahrt.

Aufteilungspläne in Herne kurz und kompakt

Laufende Bauakten führt der Fachbereich 54 im Technischen Rathaus zentral für die gesamte Stadt – ohne eine nach der früheren Stadtgrenze getrennte Zuständigkeit.
Für ältere oder nicht mehr passende Unterlagen kann zusätzlich das Stadtarchiv Herne weiterhelfen: Es entstand 1974 durch Zusammenlegung des Herner Stadtarchivs mit dem seit 1926 als eigenständiges Kommunalarchiv geführten Archiv der Stadt Wanne-Eickel, untergebracht in der ehemaligen Cranger Schule an der Dorstener Straße.
Fehlt eine verwertbare Quelle, ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlenden Unterlagen vollständig – der Aufteilungsplan entsteht dann unabhängig vom Archivbestand.
Unabhängig von der Quelle gilt dieselbe Anforderung wie überall: durchgehende Nummerierung je Einheit und eindeutige Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Wann Sie in Herne einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist auch in Herne keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs 54, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung – in Herne ohne die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, die es in Nordrhein-Westfalen bislang nirgends gibt.
Bei einem Neubau, etwa im geplanten EschparkQuartier, lässt sich der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten und braucht keine Archivrecherche.

Wenn die Bauakte nicht bis vor 1975 zurückreicht

Für ein bestehendes Gebäude führt der Fachbereich 54 die laufende Bauakte einheitlich für das gesamte Stadtgebiet – diese Vereinheitlichung erfolgte mit der Städtefusion zum 1. Januar 1975. Reicht diese Akte für ein älteres Gebäude nicht aus, ist das Stadtarchiv Herne die richtige Anlaufstelle: Im Zuge der Gebietsreform wurde 1974 das bisherige Herner Stadtarchiv mit dem Archiv der bis dahin eigenständigen Stadt Wanne-Eickel zusammengelegt, das seit deren Gründung 1926 als eigenes Kommunalarchiv bestand. Beide Bestände liegen seither gemeinsam in der ehemaligen Cranger Schule an der Dorstener Straße. Für den Aufteilungsplan eines Gebäudes aus der Zeit vor der Fusion bedeutet das: Wo die laufende Bauakte nicht weiterhilft, lohnt sich die Nachfrage im Stadtarchiv, bevor eine vollständige Neuvermessung angesetzt wird.

Woher Ihr Herner Aufteilungsplan stammt

Je nach Gebäude und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus der laufenden Bauakte des Fachbereichs 54

Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden.

Aus dem Stadtarchiv Herne

Für Gebäude aus der Zeit vor der Städtefusion 1975, insbesondere im früheren Wanne-Eickel, lohnt sich ein Blick in die dort verwahrten historischen Bestände.

Per Vor-Ort-Vermessung

Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen.

Welche Unterlagen für Ihren Herner Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Bauakten-Anfrage mit Eigentumsnachweis
Für die Einsicht beim Fachbereich 54 oder beim Stadtarchiv Herne werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht verlangt.
Angaben zum ungefähren Baujahr
Bei einer Archivrecherche zu älteren Gebäuden hilft die Kenntnis, ob das Gebäude noch vor der Fusion 1975 in Herne oder im damals eigenständigen Wanne-Eickel errichtet wurde – das entscheidet mit darüber, ob die laufende Akte beim Fachbereich 54 ausreicht oder das Stadtarchiv einbezogen werden sollte.
Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.

Aufteilungspläne in Herne – Beispiele aus der Praxis

Mehrfamilienhaus in Wanne ohne lückenlose Bauakte

Die beim Fachbereich 54 geführte Akte beginnt erst nach der Städtefusion 1975. Für die Zeit davor hilft der Blick ins Stadtarchiv Herne weiter, das auch ältere Bestände der einstigen Stadt Wanne-Eickel verwahrt.

Altbauhaus in Herne-Mitte mit vollständiger Akte

Die Bauakte ist vollständig und aktuell. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne Archivrecherche oder erneute Vermessung.

Neubauwohnungen im geplanten EschparkQuartier

Die Bauunterlagen liegen von Beginn an digital vor. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, sobald für das jeweilige Baufeld eine Genehmigungsplanung vorliegt.

Doppelhaushälfte in Sodingen mit individuell verändertem Grundriss

Über mehrere Bewohnergenerationen wurden Wände versetzt und Räume zusammengelegt, ohne dass die Bauakte entsprechend fortgeschrieben wurde. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung, unabhängig davon, was eine ältere Zeichnung einmal zeigte.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Herne

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Herne liegt das Gewicht früh darauf, zu klären, ob die laufende Akte bis zur Errichtung des Gebäudes zurückreicht oder ob das Stadtarchiv weiterhelfen muss:

Bauakte beim Fachbereich 54 prüfen
Wir klären, ob im Technischen Rathaus eine vollständige, zum heutigen Zustand passende Akte vorliegt.
Bei Bedarf das Stadtarchiv Herne einbeziehen
Für ältere Gebäude, insbesondere aus der Zeit vor der Fusion 1975, wird zusätzlich geprüft, ob dort verwertbare historische Unterlagen vorliegen.
Fehlende Grundlage vor Ort aufnehmen
Reicht keine der beiden Quellen aus, wird das Gebäude direkt vermessen – als vollwertiger Ersatz, nicht nur als Ergänzung.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Nebenflächen.
Plan für Fachbereich 54 und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Herne beeinflusst

In Herne entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht allein die Gebäudegröße:

Vollständigkeit der laufenden Bauakte
Eine lückenlose, aktuelle Akte beim Fachbereich 54 ist der günstigste Fall. Fehlt sie oder weicht sie vom heutigen Zustand ab, wird eine zusätzliche Recherche oder eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Baujahr vor oder nach der Städtefusion 1975
Bei Gebäuden aus der Zeit davor kann eine zusätzliche Recherche im Stadtarchiv Herne nötig werden, wenn die laufende Akte nicht bis zur Errichtung zurückreicht.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.