Aufmaß & Vermessung in Herne — verlässliche Maße für eine Stadt aus zwei Baugeschichten
Wer in Herne ein verlässliches Aufmaß braucht, trifft auf eine Stadt, deren Wohnungsbestand zwei eigenständige Baugeschichten in sich trägt: die des älteren Herne und die der bis 1975 eigenständigen Stadt Wanne-Eickel. Vorhandene Bauakten passen deshalb nicht überall gleich gut zum heutigen Bestand – ob eine Zeichnung noch stimmt oder ob nachgemessen werden muss, lässt sich nur objektbezogen beantworten. Ein Bauaufmaß erfasst den tatsächlichen Zustand und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine nachvollziehbare Flächenberechnung – unabhängig davon, was eine ältere Akte einmal gezeigt hat.
Wann ein Aufmaß in Herne erforderlich wird
Eine gesetzliche Pflicht zum Bauaufmaß gibt es nicht – gebraucht wird es überall dort, wo eine Fläche oder Geometrie belegt werden muss, aber vorhandene Unterlagen dafür nicht ausreichen:
- Wenn überhaupt keine brauchbare Bestandszeichnung existiert oder die vorhandene einen längst überholten Zustand zeigt.
- Wenn ein bevorstehender Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau zunächst einen maßhaltigen Ausgangspunkt für die weitere Planung verlangt.
- Wenn Bank oder Gutachter eine Fläche mit nachprüfbarem Rechenweg fordern, den nur ein Aufmaß liefern kann.
- Wenn bei der Begründung oder Änderung von Wohnungseigentum ein Aufteilungsplan nach § 7 WEG entstehen muss, der die Einheiten sauber trennt.
- Wenn Zweifel an der im Vertrag genannten Fläche bestehen – weicht die tatsächliche Größe um mehr als zehn Prozent nach unten ab, gilt das laut Bundesgerichtshof als Mangel.
Nordrhein-Westfalen kennt mit dem Vermessungs- und Katastergesetz (VermKatG NRW) eine eigenständige Gebäudeeinmessungspflicht. Wer ein Gebäude errichtet, das nach dem 31. Juli 1972 fertiggestellt wurde, ausreichend fest, dauerhaft und allseitig umschlossen ist und mehr als 10 Quadratmeter Grundfläche hat, muss es unaufgefordert und binnen drei Monaten nach Fertigstellung durch die Katasterbehörde oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen lassen. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 ausdrücklich nicht und hat auch einen anderen Gegenstand: den äußeren Gebäudeumriss für das Liegenschaftskataster. Innenmaße, Raumaufteilung und Wohnfläche sind dort nicht verzeichnet – dafür ist das Bauaufmaß da. Für Herner Bestandsgebäude aus der Zeit vor der Städtefusion 1975 kommt hinzu, dass eine vorhandene Bauakte nicht immer den heutigen Zustand zeigt, unabhängig davon, ob die Gebäudeeinmessung selbst seinerzeit ordnungsgemäß erfolgte.
Womit in Herne tatsächlich gemessen wird
Die Wahl der Methode richtet sich nach Gebäudeform und dem, wofür das Ergebnis später gebraucht wird:
Klassisches Handaufmaß
In den meisten Wohnungen genügt ein Laserdistanzmessgerät. Übliche Geräte erreichen eine Genauigkeit von rund ± 1,5 Millimetern – für jede rechtliche Fragestellung mehr als ausreichend.
3D-Scan mit Punktwolke
Bei schiefwinkligen oder ungewöhnlich verschachtelten Grundrissen, wie sie besonders im älteren Herner Baubestand vorkommen können, liefert ein Laserscanner ein millimetergenaues digitales Abbild und gleich ein vollständiges Bestandsmodell.
Prüfung vorhandener Pläne statt Neuvermessung
Nach § 3 Abs. 4 WoFlV darf aus einer Bauzeichnung gerechnet werden, sofern tatsächlich so gebaut wurde. Stichprobenartige Kontrollmessungen vor Ort zeigen, ob dieser Fall vorliegt, bevor die Zeichnung als Basis dient.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was im Grundriss nicht sichtbar wird: Geschosshöhen, Dachneigung und den Verlauf des Geländes am Gebäude.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand.
- Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Bestandteil der Dokumentation und machen nachvollziehbar, wo gemessen wurde.
Aufmaße in Herne – Beispiele aus der Praxis
Altbauwohnung in Herne-Mitte ohne verwertbare Bauakte
Die beim Fachbereich 54 geführte Akte endet bei einem älteren Genehmigungsstand. Ein Aufmaß vor Ort erfasst den tatsächlichen, heutigen Zuschnitt der Wohnung.
Mehrfamilienhaus in Wanne aus der Zeit vor der Fusion
Für ein Gebäude aus der Zeit der einstigen Stadt Wanne-Eickel kann sich zusätzlich zur laufenden Bauakte ein Blick ins Stadtarchiv Herne lohnen, das auch ältere Bestände verwahrt.
Dachgeschossausbau in Eickel ohne Bestandsplan
Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung; die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet statt nur rechnerisch behauptet.
Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Sodingen
Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein – das Aufmaß liefert die dafür nötige Zeichnungsgrundlage.
So läuft Ihr Aufmaß in Herne ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. In Herne entscheidet vor allem die Bauepoche des Gebäudes darüber, wie viel Vorarbeit bei Fachbereich 54 oder Stadtarchiv sinnvoll ist:
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung.
- Bestandsunterlagen anfragen und prüfen
Beim Fachbereich 54 wird geklärt, ob eine Bauakte vorliegt und ob sie mit dem heutigen Bestand plausibel übereinstimmt; bei älteren Gebäuden zusätzlich beim Stadtarchiv Herne.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Vorab wird geklärt, welche Räume, Keller und Nebenräume beim Termin zugänglich sein müssen.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Herne beeinflusst
Ein Pauschalpreis wäre in Herne wenig aussagekräftig – zwei Gebäude gleicher Größe können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich, die einzeln erfasst werden müssen.
- Verlässlichkeit vorhandener Bauakten
Weicht die beim Fachbereich 54 geführte Akte erkennbar vom heutigen Bestand ab, ersetzt das vollständige Aufmaß die fehlende Grundlage.
- Baujahr und Bauepoche
Gebäude aus der Zeit vor der Städtefusion 1975 verlangen mitunter eine zusätzliche Archivrecherche gegenüber jüngeren Neubauten.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten und Kubatur: Der Auswertungsteil wächst mit dem, was danach damit geschehen soll.
Alle Leistungen in Herne
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