Aufteilungspläne in Heidelberg — seltener Fall in Deutschland: Bauakte und Gebäude blieben beide erhalten
Ein Aufteilungsplan folgt in Heidelberg denselben bundesweiten Anforderungen nach § 7 WEG wie überall in Deutschland. Die Ausgangslage für seine Erstellung ist dabei ungewöhnlich günstig: Anders als im benachbarten Mannheim, dessen Innenstadt zu weit über 90 Prozent zerstört wurde, oder in Karlsruhe, wo trotz eines fast vollständig erhaltenen Bauaktenarchivs über 60 Prozent der Innenstadtgebäude im Krieg verloren gingen, blieb Heidelberg von den schweren Luftangriffen weitgehend verschont. Getroffen wurde lediglich der Stadtteil Pfaffengrund im September 1940; die berühmte Schlossruine geht auf weit ältere Zerstörungen im 17. und 18. Jahrhundert zurück. Für den Aufteilungsplan bedeutet das: In einem für eine deutsche Großstadt seltenen Fall stimmen historische Bauakte und tatsächlicher Baubestand in Heidelberg besonders häufig überein, weil weder das eine noch das andere durch Kriegszerstörung verloren ging.
Wann Sie in Heidelberg einen Aufteilungsplan brauchen
Auch wenn der Aufteilungsplan selbst keiner eigenen Genehmigung bedarf, hängen zwei andere Verfahren unmittelbar von ihm ab:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts für Baurecht und Denkmalschutz, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Heidelberg nach verfügbaren Quellen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt, weil kein dem Milieuschutz dienendes Erhaltungssatzungsgebiet bekannt ist.
- Bei einem Neubau in der Bahnstadt oder auf Patrick-Henry-Village stellt sich die Archivfrage ohnehin nicht – der Plan lässt sich unmittelbar aus der vorhandenen Genehmigungsplanung ableiten.
In den meisten deutschen Großstädten steht der Ersteller eines Aufteilungsplans vor einem von zwei Problemen: Entweder ist die Bauakte verloren, weil das Gebäude selbst verloren ging und mit ihm über Jahrzehnte die Aktenführung, oder das Archiv blieb zwar erhalten, das dazugehörige Gebäude aber nicht, sodass die Akte einen längst überholten Zustand zeigt. Heidelberg entgeht beiden Fällen weitgehend: Weil die Stadt kaum kriegswichtige Industrie besaß und damit kein vorrangiges Ziel der alliierten Bomberverbände war, blieb der historische Baubestand in Altstadt, Weststadt und den älteren Wohnvierteln in einem für eine deutsche Großstadt seltenen Umfang erhalten – und mit ihm die zugehörigen Bauakten. Seit 2022 hat das Stadtarchiv große Teile seines Bestands mit Unterstützung der Beauftragten der Bundesregierung für Kultur und Medien sowie des Deutschen Bibliotheksverbands über das Förderprogramm „WissensWandel“ digitalisiert und im Digitalen Magazin des Landesarchivs Baden-Württemberg (DIMAG) hinterlegt – weltweit und rund um die Uhr abrufbar. Das ersetzt zwar nicht jede Vor-Ort-Prüfung, verkürzt die Recherche aber erheblich gegenüber Städten, in denen erst geklärt werden muss, ob überhaupt noch eine passende Akte existiert.
Woher Ihr Heidelberger Aufteilungsplan stammt
Je nach Gebäude und Datenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der digitalisierten Bauakte
Für die meisten Bestandsgebäude in Altstadt, Weststadt oder den älteren Wohnvierteln lässt sich der Aufteilungsplan direkt aus der Bauakte des Amts für Baurecht und Denkmalschutz oder dem digitalisierten Bestand des Stadtarchivs ableiten und um die Einheiten-Nummerierung ergänzen.
Aus digitalen Plänen von Neubauprojekten
Für Wohneinheiten in der Bahnstadt oder auf dem Konversionsareal Patrick-Henry-Village liegen die Baupläne von Beginn an digital vor und lassen sich unmittelbar weiterverwenden.
Per Vor-Ort-Vermessung
Wurde ein Gebäude seither mehrfach umgebaut, ohne dass jede Änderung in der Akte nachgetragen wurde, wird der tatsächliche Bestand direkt vor Ort aufgenommen.
Welche Unterlagen für Ihren Heidelberger Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz oder im Stadtarchiv wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt, bei Beauftragung durch Dritte zusätzlich eine Vollmacht.
- Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Ein bereits bemaßter Plan aus einem früheren Aufmaß spart bei der Erstellung viel Zeit, auch wenn ihm noch die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung fehlt.
- Vorstellung zur künftigen Raumaufteilung
Bevor nummeriert wird, muss feststehen, welcher künftigen Einheit welcher Raum zugeordnet werden soll – das betrifft besonders Keller- und Stellplatzflächen, die räumlich vom Hauptgebäude getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Heidelberg – Beispiele aus der Praxis
Altstadthaus mit lückenloser Bauakte
Für ein Wohn- und Geschäftshaus in der Altstadt lässt sich der Aufteilungsplan direkt aus der über das DIMAG digital verfügbaren historischen Bauakte ableiten, weil das Gebäude selbst den Krieg unbeschadet überstand.
Gründerzeithaus in der Weststadt mit mehreren Umbauphasen
Wurden im Lauf der Jahrzehnte Wände versetzt oder Wohnungen zusammengelegt, ohne dass jede Änderung nachgetragen wurde, ergänzt eine Vor-Ort-Vermessung die vorhandene Akte um den heutigen Zustand.
Neubauwohnung in der Bahnstadt
Für eine Einheit im Passivhaus-Neubaugebiet liegt der Grundriss von Anfang an als digitale Bauvorlage vor und lässt sich unmittelbar für den Aufteilungsplan weiterverwenden.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Heidelberg
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Heidelberg liegt das Gewicht seltener als anderswo auf der Suche nach einer überhaupt noch vorhandenen Akte:
- Bauakte recherchieren
Wir prüfen, ob eine digitalisierte Akte im Stadtarchiv oder beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz vorliegt und aus welcher Bauzeit sie stammt.
- Abgleich mit dem heutigen Bestand
Gerade bei mehrfach umgebauten Gebäuden wird geprüft, ob der historische Plan mit der tatsächlichen Bausubstanz noch übereinstimmt.
- Fehlende Grundlagen vor Ort ergänzen
Weicht der Bestand ab oder ist keine Akte auffindbar, wird direkt am Gebäude vermessen.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Über sämtliche Geschosse hinweg – Keller- und Stellplatzflächen eingeschlossen – bekommt jede Einheit eine fortlaufende, eindeutige Nummer.
- Plan für Amt und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Heidelberg beeinflusst
Weil die Aktenlage in Heidelberg häufiger als anderswo verlässlich ist, entscheiden vor allem diese Punkte über den Aufwand:
- Übereinstimmung von Bauakte und heutigem Gebäude
Steht das Gebäude noch weitgehend im historischen Zustand, lässt sich der Plan meist direkt aus der digitalisierten Akte ableiten. Nach mehreren Umbauten wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Digitalisierungsstand der Akte
Bereits über das DIMAG digitalisierte Bestände sind rasch verfügbar; für noch nicht digitalisierte Papierunterlagen kann eine gezielte Anfrage beim Stadtarchiv mehr Vorlauf brauchen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Ein Altbau mit vielen, unregelmäßig geschnittenen Einheiten verlangt spürbar mehr Abgrenzungs- und Nummerierungsarbeit als ein einheitlich aufgeteilter Neubau.
- Getrennt liegende Nebenräume
Liegen Keller oder Stellplätze räumlich vom Hauptgebäude entfernt, braucht ihre eindeutige Zuordnung zur richtigen Einheit einen zusätzlichen Arbeitsschritt.
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