Teilungserklärung in Hannover — Umwandlungsgenehmigung erst seit 2025 und ein zentrales Amtsgericht

Q: Brauche ich in Hannover für jede Teilungserklärung eine Umwandlungsgenehmigung?

Nein. Sie betrifft nur bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen, die bereits am 1. Januar 2025 in diesem Umfang vorhanden waren. Neubauten sind ausgenommen, ebenso Gebäude mit fünf oder weniger Einheiten.

Q: Seit wann gilt die Umwandlungsgenehmigung in Hannover?

Erst seit dem 1. Januar 2025. Die niedersächsische Verordnung selbst gilt bereits seit September 2022, Hannover wurde aber erst im Zuge einer Ausweitung von 18 auf 57 Gebiete zum Jahreswechsel 2024/2025 aufgenommen.

Q: Warum kannten viele Hannoveraner Eigentümer diese Genehmigungspflicht bisher nicht?

Weil sie in Hannover schlicht neu ist. Wer sich an älteren Informationen über die niedersächsische Verordnung von 2022 orientiert, geht davon aus, dass Hannover nicht betroffen ist – das war bis Ende 2024 auch richtig, hat sich zum 1. Januar 2025 aber geändert.

Q: Wer erteilt die Umwandlungsgenehmigung in Hannover?

Zuständig ist der Fachbereich Planen und Stadtentwicklung der Landeshauptstadt – dieselbe zentrale Stelle, die auch über Bauanträge und Bauvoranfragen entscheidet, ohne Aufteilung nach Stadtbezirken.

Q: Welches Grundbuchamt ist für meine Hannoveraner Immobilie zuständig?

Für das gesamte Stadtgebiet führt ausschließlich das Amtsgericht Hannover das Grundbuch. Anders als in Städten mit mehreren, bezirklich verteilten Grundbuchämtern gibt es hier keine weitere Aufteilung.

Q: Was passiert, wenn ich ohne erforderliche Genehmigung umwandle?

Ohne die erforderliche Genehmigung nimmt das Amtsgericht Hannover die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an – die Aufteilung in Wohnungseigentum bleibt rechtlich wirkungslos, bis die Genehmigung vorliegt.

Wer in Hannover ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, kannte die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB lange gar nicht – anders als in Berlin oder München gehörte die Landeshauptstadt bei Inkrafttreten der niedersächsischen Verordnung im September 2022 noch nicht zu den erfassten Gebieten. Das hat sich zum 1. Januar 2025 geändert: Im Zuge einer landesweiten Ausweitung von 18 auf 57 Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt wurde auch Hannover aufgenommen. Wer sich noch am älteren Kenntnisstand orientiert, plant seinen Notartermin schnell an einer Hürde vorbei, die es inzwischen tatsächlich gibt.

Wann Sie in Hannover eine Umwandlungsgenehmigung brauchen

Der Aufteilungsplan allein reicht für eine Teilungserklärung in Hannover seit Jahresbeginn 2025 nicht mehr für jedes Gebäude aus. Seit die Landeshauptstadt in die niedersächsische Gebietsliste aufgenommen wurde, kommt für größere Bestandsgebäude eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu:

Betroffen sind Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen, die bereits am Stichtag 1. Januar 2025 bestanden – für die Aufteilung in Wohnungseigentum ist dort grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich.
Ein Anspruch auf Genehmigung besteht in engen, gesetzlich benannten Fällen nach § 250 Abs. 3 BauGB, etwa beim Verkauf an Angehörige zur Selbstnutzung oder an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterschaft.
Neu errichtete Gebäude sowie Häuser mit fünf oder weniger Wohnungen fallen nicht unter die Verordnung – die Genehmigungspflicht betrifft ausschließlich größere, bereits bestehende Mietshäuser.

Die niedersächsische Umwandlungsverordnung: neu für Hannover seit 2025

Niedersachsen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB mit der Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (AngWoMBestV ND) Gebrauch gemacht, die zum 24. September 2022 in Kraft trat und zunächst 18 Gebiete umfasste. Die Landeshauptstadt Hannover gehörte zu diesem Zeitpunkt noch nicht dazu. Erst mit einer Änderungsverordnung, die zum 1. Januar 2025 wirksam wurde, weitete das Land die Liste auf 57 Gebiete aus und nahm Hannover auf Grundlage einer Marktanalyse in die Gebietskulisse auf. Wie in anderen Bundesländern war die zugrunde liegende Ermächtigung ursprünglich bis Ende 2025 befristet; nachdem der Bundesgesetzgeber § 250 BauGB verlängert hat, hat Niedersachsen seine Gebietsverordnung im November 2025 erneuert und bis Ende 2029 fortgeschrieben. Für Hannoveraner Eigentümer bedeutet das: Wer sich noch am Stand vor 2025 orientiert, übersieht die Genehmigungspflicht leicht – sie ist in der Stadt schlicht neuer als anderswo.

Die zwei Genehmigungswege im Detail

Auch in Hannover entscheidet über den Weg zur Genehmigung, ob einer der gesetzlich benannten Ausnahmefälle vorliegt:

Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB

Für bestimmte, im Gesetz selbst benannte Fälle besteht ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung – etwa die Bildung von Wohnungseigentum zugunsten von Miterben aus einer Erbengemeinschaft, der Verkauf an nahe Angehörige zur Selbstnutzung oder der Verkauf an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterinnen und Mieter. Liegt ein solcher Tatbestand vor, prüft der Fachbereich Planen und Stadtentwicklung nur noch, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB

Außerhalb der gesetzlich benannten Fälle bleibt eine Genehmigung im Ermessensweg möglich. Der Fachbereich entscheidet dann anhand der im Einzelfall dargelegten Umstände des Vorhabens – anders als bei der gebundenen Genehmigung besteht hierauf kein Rechtsanspruch, weshalb eine gute Begründung den Ausschlag geben kann.

Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Hannover nötig sind

Bei größeren Bestandsgebäuden laufen zwei Vorgänge zusammen – der Aufteilungsplan für das Grundbuchamt, der Genehmigungsantrag für den Fachbereich Planen und Stadtentwicklung:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bereichs Bauordnung.
Nachweis zur Wohnungsanzahl und zum Bestand am Stichtag
Ob die Genehmigungspflicht überhaupt greift, hängt davon ab, wie viele Wohnungen das Gebäude umfasst und ob es bereits am 1. Januar 2025 in diesem Umfang bestand – beides ist zu belegen.
Begründung des Ausnahmetatbestands
Stützt sich der Antrag auf § 250 Abs. 3 BauGB, sind die dafür maßgeblichen Umstände nachzuweisen, etwa der Nachlassbezug bei einer Erbengemeinschaft oder die Zwei-Drittel-Mehrheit kaufwilliger Mieter.

Teilungserklärungen in Hannover – Beispiele aus der Praxis

Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in Vahrenwald

Weil das Haus die Schwelle von fünf Wohnungen deutlich überschreitet und bereits Anfang 2025 in diesem Umfang bestand, braucht die Teilungserklärung neben dem Aufteilungsplan zusätzlich die Genehmigung des Fachbereichs Planen und Stadtentwicklung – ein Schritt, der vor 2025 in Hannover noch nicht nötig gewesen wäre.

Erbengemeinschaft teilt ein Gründerzeithaus in der Südstadt

Drei Geschwister erben ein Mietshaus und wollen es unter sich in Wohnungseigentum aufteilen. Weil der Ausnahmetatbestand für Miterben nach § 250 Abs. 3 BauGB greift, besteht hier ein gesetzlicher Anspruch auf die gebundene Genehmigung.

Neubauprojekt in Kronsrode

Ein neu errichtetes Gebäude im entstehenden Stadtteil auf dem Expo-Gelände soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung betrifft ausschließlich bereits bestehenden Mietwohnraum und greift hier deshalb nicht – nötig ist allein der Aufteilungsplan.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Hannover ab

Rechtlich folgt der Ablauf bundesweit demselben Muster. In Hannover kommt bei größeren Bestandsgebäuden seit 2025 ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, den viele Eigentümer noch nicht auf dem Schirm haben:

Wohnungsanzahl und Stichtag klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat und diese bereits am 1. Januar 2025 bestanden – nur dann greift die Genehmigungspflicht.
Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden erfasst und im bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan festgehalten – Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen läuft parallel der Antrag beim Fachbereich Planen und Stadtentwicklung, mit Benennung des einschlägigen Ausnahmetatbestands, sofern einer vorliegt.
Notarielle Beurkundung
Sobald Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und, wo erforderlich, die erteilte Umwandlungsgenehmigung vorliegen, beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
Eintragung beim Amtsgericht Hannover
Anders als in Städten mit mehreren, bezirklich verteilten Grundbuchämtern führt für das gesamte Hannoveraner Stadtgebiet ein einziges Amtsgericht das Grundbuch.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Hannover beeinflusst

Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt bei größeren Gebäuden seit 2025 ein weiterer Faktor hinzu, den es in Hannover vorher nicht gab:

Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen, die bereits Anfang 2025 vorhanden waren, kommt ein zusätzliches Verwaltungsverfahren beim Fachbereich Planen und Stadtentwicklung hinzu – bei Neubauten oder kleineren Häusern entfällt dieser Schritt vollständig.
Wie eindeutig der Ausnahmetatbestand belegt ist
Ein klar dokumentierter Nachlassbezug oder eine nachgewiesene Zwei-Drittel-Mehrheit kaufwilliger Mieter beschleunigt die gebundene Genehmigung; eine Einzelfallprüfung nach Abs. 4 braucht in der Regel mehr Vorlauf.
Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Je mehr Einheiten ein Gebäude umfasst, desto größer der Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich wird.