Kubaturberechnung in Hannover — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277
Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) beschreiben nach DIN 277 zwei unterschiedliche Größen desselben Gebäudes – ein Volumen in Kubikmetern und eine Fläche in Quadratmetern. In Hannover bekommt vor allem der BRI eine konkrete verwaltungstechnische Funktion: Die Niedersächsische Baugebührenordnung (BauGO) leitet daraus einen sogenannten Rohbauwert ab, multipliziert mit einem tabellarisch hinterlegten, regelmäßig preisindexierten Wert je Kubikmeter, der wiederum Grundlage der Baugenehmigungsgebühr beim Fachbereich Planen und Stadtentwicklung ist. Für diese eine, gebührenrelevante Berechnung zieht die BauGO dabei nicht die aktuelle DIN 277, sondern noch die Fassung von 1987 heran – ein Detail, das leicht übersehen wird, wenn ein Bruttorauminhalt für mehrere Zwecke zugleich ermittelt werden soll. Wer eine Kubaturberechnung für Hannover beauftragt, sollte deshalb vorab klären, ob das Ergebnis für die Behördengebühr, für eine Bewertung oder für beides gebraucht wird – sonst passt am Ende weder die verwendete DIN-Fassung noch die Berechnung selbst zum eigentlichen Anlass.
BRI, BGF und Rohbauwert — drei Größen für Hannover
Zwei Kennzahlen misst DIN 277, eine dritte, gebührenrelevante Größe leitet die niedersächsische Baugebührenordnung eigens daraus ab:
Bruttorauminhalt (BRI)
Das gesamte umbaute Volumen von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt. Keller, Dachraum und Nebenräume gehen vollständig mit ein.
Bruttogrundfläche (BGF)
Die Summe aller Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Ausgangspunkt für weitere Kennzahlen wie die Nutzfläche oder eine erste Kostenschätzung nach DIN 276.
Rohbauwert nach niedersächsischer BauGO
Für die Baugenehmigungsgebühr zählt weder BRI noch BGF unmittelbar, sondern ein daraus abgeleiteter Rohbauwert – ermittelt nach der älteren DIN 277 Teil 1 (Juni 1987) mit einer eigenen Sonderregel für unausgebaute Spitzböden.
Was für eine Kubaturberechnung in Hannover gebraucht wird
Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers, bei einem laufenden Bauantrag zusätzlich Klarheit über den Verwendungszweck:
- Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
- Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei einem unausgebauten Spitzboden, der gebührenrechtlich abweichend behandelt wird.
- Angaben zur Gebäudeklasse
Zahl der Vollgeschosse und Einordnung als Hochhaus, weil beides den Rohbauwert-Zuschlag nach der BauGO beeinflusst.
- Klarheit über den Verwendungszweck
Ob das Ergebnis für den Fachbereich Planen und Stadtentwicklung, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, entscheidet mit, nach welcher DIN-277-Fassung gerechnet wird.
- Vorherige Berechnung bei mehrfacher Nutzung
Wurde bereits eine BRI- oder BGF-Berechnung nach aktueller DIN 277 erstellt, lässt sie sich für den gebührenrelevanten Rohbauwert meist nicht direkt übernehmen, weil dafür die abweichende Systematik aus Anlage 5 der BauGO gilt.
Kubaturberechnung in Hannover – Beispiele aus der Praxis
Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau in einer Wiederaufbau-Zeile
Der nach Anlage 5 der BauGO ermittelte Brutto-Rauminhalt fließt über den tabellarischen Wert aus Anlage 2 in den Rohbauwert und damit in die Gebühr des Fachbereichs Planen und Stadtentwicklung ein.
Neubau mit mehr als fünf Vollgeschossen
Der Rohbauwert erhöht sich hier um den in der BauGO vorgesehenen Zuschlag von 5 Prozent gegenüber einem niedrigeren Gebäude gleichen Volumens.
Wertermittlung eines Gründerzeit-Mehrfamilienhauses in der List
Für Gutachten und Finanzierung wird nach der aktuellen DIN 277 (2021-08) gerechnet; die hohen Altbaugeschosse ergeben ein deutlich größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einer gleich großen Wiederaufbauwohnung.
Unausgebauter Spitzboden über einer Zeilenbauwohnung
Für die BauGO-Gebühr zählt dieser Raumteil nur zu einem Drittel seines Rauminhalts – eine Abweichung von der sonst üblichen DIN-277-Systematik, die eigens in Anlage 5 der BauGO geregelt ist.
Finanzierungsanfrage für ein Neubauobjekt in Kronsrode
Die finanzierende Bank verlangt eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder BRI, unabhängig vom aktuellen Baufortschritt des Quartiers.
Portfolio mehrerer Wiederaufbau-Zeilenhäuser in Vahrenwald
Für einen Bestand mehrerer gleichartiger Gebäude lässt sich die Kubatur gebündelt ermitteln; einheitlich nach DIN 277 berechnete Werte machen die einzelnen Häuser untereinander vergleichbar, unabhängig vom jeweiligen Sanierungsstand.
So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Hannover
Von der Bestandsaufnahme bis zum verwendungsfertigen Ergebnis:
- Verwendungszweck und Regelwerk klären
Geht es um eine Baugenehmigungsgebühr, wird nach Anlage 5 der BauGO mit der Fassung von 1987 gerechnet; für Bewertung oder Finanzierung gilt die aktuelle DIN 277.
- Bestand über Bauakte oder Aufmaß erfassen
Vorhandene Bauakte des Fachbereichs Planen und Stadtentwicklung oder eigenes Aufmaß liefern die Ausgangsmaße aller Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
- Lücken vor Ort schließen
Fehlt eine belastbare Zeichnung für einzelne Ebenen, wird direkt am Gebäude nachgemessen.
- Volumen und Flächen geschossweise ermitteln
BRI und BGF entstehen Geschoss für Geschoss, ein unausgebauter Spitzboden wird für die BauGO-Berechnung gesondert ausgewiesen.
- Ergebnis für den jeweiligen Zweck aufbereiten
Für den Fachbereich Planen und Stadtentwicklung, eine Bank oder ein Gutachten wird die Darstellung auf das jeweils maßgebliche Regelwerk zugeschnitten.
Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Hannover beeinflusst
Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:
- Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beim Fachbereich Planen und Stadtentwicklung beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
- Zahl der Geschosse und Nebenräume
Keller, Dachraum und ein unausgebauter Spitzboden erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
- Zwei Regelwerke statt eines
Wird das Ergebnis sowohl für die BauGO-Gebühr als auch für eine Wertermittlung gebraucht, sind unter Umständen zwei getrennte Berechnungen nach unterschiedlichen DIN-277-Fassungen nötig.
- Gebäudeklasse und Vollgeschosszahl
Ob der Rohbauwert-Zuschlag für mehr als fünf Vollgeschosse oder für ein Hochhaus greift, muss vorab geklärt sein.
- Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und ein unausgebauter Spitzboden verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
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