Aufteilungspläne in Hannover — bemaßt und nummeriert, auch wenn die historische Bauakte durch Kriegsverlust fehlt
Ein Aufteilungsplan folgt in Hannover denselben Anforderungen nach § 7 WEG wie überall in Deutschland. Schwieriger als die Norm ist hier oft die Quellenlage: Das historische Bauamtsgebäude östlich des Neuen Rathauses wurde im Zweiten Weltkrieg zerstört, und mit ihm ein erheblicher Teil der dort verwahrten Bauunterlagen. Wer sich für ein älteres Gebäude auf eine lückenlose Bauakte verlässt, findet sie in Hannover deshalb nicht immer – und braucht dann einen anderen Weg zum bemaßten Plan. Für den überwiegenden Teil des Stadtgebiets, der ohnehin erst im Wiederaufbau der 1950er-Jahre entstand, stellt sich dieses Problem seltener; es konzentriert sich auf die wenigen Straßenzüge, die den Krieg überstanden haben.
Wann Sie in Hannover einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bereichs Bauordnung, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die bei größeren Bestandsgebäuden seit 2025 zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzen kann.
- Bei Neubauten, etwa im entstehenden Stadtteil Kronsrode, entsteht der Plan meist direkt aus der digital vorliegenden Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
Das heutige Bauaktenarchiv beim Fachbereich Planen und Stadtentwicklung führt die laufenden Bauvorgänge zentral für das gesamte Stadtgebiet. Für ältere Gebäude reicht dieser Bestand aber nicht immer zurück: Das frühere Bauamtsgebäude östlich des Neuen Rathauses wurde im Zweiten Weltkrieg zerstört, und die dort verwahrten Bauunterlagen gingen dabei zu erheblichen Teilen verloren. Das Stadtarchiv Hannover verwahrt aus dieser Zeit heute nur noch einen Teilbestand, dazu historische Stadtpläne der Jahre 1913 bis 1947 und Schadenskarten aus den Jahren 1939 bis 1948, die über das Archivinformationssystem Arcinsys digital zugänglich sind. Für den Aufteilungsplan bedeutet das in der Praxis: Wo weder das laufende Bauaktenarchiv noch der historische Restbestand des Stadtarchivs weiterhilft, tritt an ihre Stelle eine Vor-Ort-Vermessung des tatsächlichen Bestands.
Woher Ihr Hannoveraner Aufteilungsplan stammt
Je nach Baualter und Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus dem zentralen Bauaktenarchiv der Landeshauptstadt
Ist die laufend geführte Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden. Die Anfrage läuft über das virtuelle Bauamt.
Aus dem historischen Teilbestand des Stadtarchivs
Für Vorkriegsgebäude kann sich zusätzlich ein Blick in den erhalten gebliebenen Bestand des Stadtarchivs Hannover lohnen – ein Weg, den viele Eigentümer nicht kennen, bevor das laufende Bauaktenarchiv an seine Grenzen stößt.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist keine verwertbare Unterlage auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom letzten dokumentierten Zustand ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigste Weg für Gebäude ohne lückenlose Nachkriegsgeschichte.
Welche Unterlagen für Ihren Hannoveraner Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis
Für die Akteneinsicht beim Fachbereich Planen und Stadtentwicklung werden ein aktueller Eigentumsnachweis und, sofern ein Dritter anfragt, eine Vollmacht verlangt – die Anfrage läuft digital über das virtuelle Bauamt.
- Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Auch ein unvollständiger historischer Plan oder eine Skizze aus dem Stadtarchiv ist als Ausgangspunkt hilfreich, um die grundsätzliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor vor Ort vermessen wird.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen und sich sonst leicht der falschen Einheit zuordnen lassen.
Aufteilungspläne in Hannover – Beispiele aus der Praxis
Vorkriegshaus in der List ohne verwertbare laufende Bauakte
Das heutige Bauaktenarchiv reicht für dieses Gebäude nicht bis vor den Krieg zurück. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung, ergänzt um einen Abgleich mit dem, was der historische Teilbestand des Stadtarchivs noch hergibt.
Wiederaufbau-Wohnzeile mit lückenlos geführter Akte
Für ein Haus aus den 1950er-Jahren liegt beim Fachbereich Planen und Stadtentwicklung eine vollständige, aktuelle Akte vor. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne erneute Vermessung, da der Nachkriegsbestand in der Regel gut dokumentiert ist.
Neubauwohnung in Kronsrode
Für eine Wohnung im neu entstehenden Stadtteil auf dem Expo-Gelände liegen Bauunterlagen von Beginn an digital vor. Der Aufteilungsplan lässt sich unmittelbar daraus entwickeln, ohne jede Archivrecherche.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Hannover
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Hannover liegt das Gewicht auf dem ersten Schritt – der Prüfung, ob für das jeweilige Baualter überhaupt eine verwertbare Quelle existiert:
- Bauakte und Baualter prüfen
Wir klären, ob das zentrale Bauaktenarchiv eine vollständige, aktuelle Akte führt oder ob das Gebäude älter ist als der dort lückenlos dokumentierte Bestand.
- Historischen Teilbestand einbeziehen, wenn nötig
Bei Vorkriegsgebäuden prüfen wir zusätzlich, ob der erhalten gebliebene Teilbestand des Stadtarchivs Hannover weiterhilft.
- Vor-Ort-Vermessung planen, wo Quellen fehlen
Reicht keine der beiden Quellen aus, wird der tatsächliche Bestand direkt aufgenommen.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Plan für Bauordnung und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Hannover beeinflusst
In Hannover entscheidet vor allem das Baualter über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:
- Baualter und Vollständigkeit der laufenden Akte
Für Nachkriegsgebäude ist die zentrale Akte meist lückenlos. Bei Vorkriegsgebäuden kommt wegen des kriegsbedingten Verlusts des früheren Bauamtsgebäudes häufiger eine zusätzliche Recherche oder Vermessung hinzu.
- Ob eine Recherche im Stadtarchiv nötig wird
Bei sehr alten Gebäuden lohnt sich manchmal der zusätzliche Weg über den historischen Teilbestand des Stadtarchivs Hannover – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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