Aufmaß & Vermessung in Hannover — Bauaufmaß am Objekt, Gebäudeeinmessung beim Katasteramt

Q: Was kostet ein Aufmaß in Hannover?

Maßgeblich sind Raumzahl, Zahl der Ebenen, Regelmäßigkeit der Substanz und der Umfang der gewünschten Zeichnungen. Eine Etagenwohnung in einer Nachkriegszeile liegt spürbar unter einem mehrfach umgebauten Gründerzeithaus mit Keller und ausgebautem Dachraum.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Hannover?

Für eine übliche Wohnung ist der Ortstermin meist in unter einer Stunde abgeschlossen; ein komplettes Mehrfamilienhaus mit allen Nebenräumen kann einen Tag oder mehr beanspruchen. Bis zum Termin vergehen einige Werktage, die ausgearbeiteten Zeichnungen folgen kurz darauf.

Q: Erfüllt ein Bauaufmaß meine Einmessungspflicht nach dem NVermG?

Nein. Die Aufnahme des Gebäudes in das Liegenschaftskataster ist hoheitlich; § 6 NVermG weist sie den Vermessungs- und Katasterbehörden des Landes zu und lässt die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure daran mitwirken. In Hannover ist das Katasteramt Hannover der LGLN-Regionaldirektion Hameln-Hannover die zuständige Stelle. Planprofi24 liefert das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen — es ergänzt die Einmessung, ersetzt sie aber nicht.

Q: Ab welchem Zeitpunkt muss ein Neubau eingemessen werden?

Ausschlaggebend ist die Vermessungsreife, nicht ein Datum im Kalender. Sie liegt vor, sobald der Gebäudegrundriss feststeht — das kann bereits im Rohbau der Fall sein, wenn die Außenwände den Umriss von außen erkennbar endgültig festlegen. Unterbleibt der Antrag, setzt die Behörde eine Frist und lässt die Aufnahme danach auf Kosten des Eigentümers durchführen; das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat dieses Vorgehen bei einer Verzögerung von über sieben Monaten trotz zweimaliger Fristverlängerung gebilligt (10. Februar 2010 – 1 LA 32/09).

Q: Bekomme ich aus dem Aufmaß auch den amtlichen Lageplan für meinen Bauantrag?

Nein, den steuert eine Vermessungsstelle bei. Der qualifizierte Lageplan mit Vermessung des Grundstücks wird vor allem beim Nachweis von Grenzabständen gebraucht; erstellt oder beglaubigt wird er nach dem NVermG vom Katasteramt oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.

Q: Reichen die Zeichnungen aus meiner Bauakte statt eines Aufmaßes?

Als Einstieg ja, als Beleg selten. Ein Genehmigungsplan zeigt, was einmal beantragt wurde — häufig in Rohbaumaßen und ohne alles, was danach geschah. Im Hannoveraner Nachkriegsbestand liegen zwischen Aktenstand und heutigem Zustand oft zwei Modernisierungsrunden. Hinzu kommt eine praktische Schranke: Akteneinsicht bedeutet nicht automatisch das Recht auf eine Kopie, weil an Bauzeichnungen ein Urheberrecht bestehen kann.

Q: Wer muss beim Aufmaßtermin anwesend sein?

Es genügt eine Person, die sämtliche Räume öffnen kann. Wichtiger als die Frage, wer aufschließt, ist die Frage, was aufgeschlossen wird: Keller, Speicher, Abstellräume und bei Mehrfamilienhäusern die einzelnen Wohnungen.

Wer in Hannover eine Immobilie „vermessen lassen“ will, meint fast immer eine von zwei ganz verschiedenen Leistungen. Die eine ist hoheitlich: Ein Gebäude wird mit seinem äußeren Umriss in das Liegenschaftskataster übernommen. Zuständig ist dafür das Katasteramt Hannover — keine städtische Stelle, sondern eine Dienststelle der Regionaldirektion Hameln-Hannover des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen. Die andere ist privatrechtlich: Ein Bauaufmaß nimmt das Gebäude von innen auf und liefert bemaßte Zeichnungen und prüfbare Flächen. Keine ersetzt die andere. Gebraucht wird das Bauaufmaß in Hannover besonders dort, wo der Bestand älter ist als seine Unterlagen: in den Zeilen und Blöcken der Wiederaufbaujahre, deren Genehmigungspläne den Stand von 1955 zeigen und nicht den von heute, und in den geteilten, umgebauten und aufgestockten Altbauten der List und der Südstadt.

Aufmaß und Vermessung in Hannover kurz und kompakt

Zwei Leistungen, die regelmäßig verwechselt werden: Das Bauaufmaß erfasst Innenmaße, Geometrie und Flächen. Die Übernahme des Gebäudeumrisses in das Liegenschaftskataster ist hoheitlich und liegt nicht bei Planprofi24.
§ 6 NVermG weist die Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens den Vermessungs- und Katasterbehörden des Landes zu; die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure wirken daran mit. Für Hannover heißt das: Bauaufsicht bei der Landeshauptstadt, Kataster beim Katasteramt Hannover.
Nach § 7 Abs. 1 NVermG ist die Aufnahme und Eintragung des Gebäudes auf eigene Kosten zu veranlassen. Auslöser ist die Vermessungsreife — sie kann bereits im Rohbau eintreten, sobald die Außenwände den Grundriss von außen erkennbar endgültig festlegen.
Wer den Antrag unterlässt, spart nichts: Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat nicht beanstandet, dass die Behörde nach zweimaliger Fristverlängerung selbst tätig wird und die Kosten dem Eigentümer auferlegt (10. Februar 2010 – 1 LA 32/09).
Planprofi24 nimmt Ihr Objekt in Hannover messtechnisch auf und leitet Zeichnungen und Flächen daraus ab — bundesweit beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Hannover gebraucht wird

Ein Bauaufmaß ist nirgends vorgeschrieben; es ist eine Beschaffungsentscheidung, keine Rechtspflicht. Notwendig wird es, wenn jemand eine Fläche oder eine Geometrie belegen soll und die vorhandenen Papiere das nicht leisten. In Hannover typischerweise in diesen Fällen:

Für das Gebäude existiert keine verwertbare Zeichnung mehr, oder die vorhandene bildet einen Zustand ab, den spätere Eingriffe längst überholt haben.
Eine Aufstockung, ein Anbau oder ein Innenumbau steht an und braucht einen maßhaltigen Ausgangszustand — bei Nachkriegszeilen kommt die Frage der Tragreserven hinzu.
Eine Bank, eine Gutachterin oder eine Erbengemeinschaft verlangt eine Flächenangabe, die sich nachrechnen lässt, statt einer Zahl aus dem Exposé.
Wohnungseigentum soll begründet oder verändert werden; die Einheiten müssen dafür zeichnerisch und maßlich eindeutig voneinander abgegrenzt sein.
Die im Vertrag genannte Fläche ist strittig geworden und soll geklärt werden, bevor daraus ein Verfahren wird.

Zwei Behörden, zwei Aufgaben — und eine Pflicht, die Planprofi24 nicht erfüllen kann

In Hannover laufen beide Stränge institutionell auseinander, und das erklärt viele Missverständnisse. Das Bauordnungsrecht bearbeitet die Landeshauptstadt selbst; das Liegenschaftskataster dagegen führt das Katasteramt Hannover, das zur Regionaldirektion Hameln-Hannover des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen gehört und damit Landesverwaltung ist. § 6 NVermG weist die Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens diesen Behörden zu und lässt die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und -ingenieure daran mitwirken — in der Region Hannover sind mehrere solcher Büros tätig, an die man sich statt an das Amt wenden kann. Die Pflicht steht in § 7 Abs. 1 NVermG: Erhebung und Eintragung des Gebäudes sind auf eigene Kosten zu veranlassen. Bemerkenswert ist der Zeitpunkt — ausgelöst wird sie weder durch die Schlussabnahme noch durch den Einzug, sondern durch die Vermessungsreife, und die kann schon im Rohbau vorliegen. Bleibt der Antrag aus, setzt die Behörde eine Frist und veranlasst die Aufnahme danach selbst; dass sie die Kosten dem Eigentümer auferlegen darf, hat das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht bei einer Verzögerung von über sieben Monaten bestätigt (10. Februar 2010 – 1 LA 32/09). Diese hoheitliche Leistung erbringt Planprofi24 nicht. Sie hat auch einen anderen Gegenstand: den Umriss auf der Karte. Was innen liegt — Raumaufteilung, lichte Maße, Wohnfläche —, steht im Kataster nirgends.

Die Aufmaßverfahren im Detail

Welches Verfahren am Objekt sinnvoll ist, ergibt sich aus der Bauart und aus dem Zweck der späteren Unterlagen. In der Praxis werden die Wege kombiniert, statt sich für einen zu entscheiden:

Raumweises Handaufmaß mit Laserdistanzmesser

Der Normalfall in Wohnungen. Erfasst werden Längen, Breiten, Höhen und Diagonalen, letztere zur Kontrolle der Rechtwinkligkeit — in Nachkriegsbauten ist die weniger selbstverständlich, als der Grundriss vermuten lässt. Die häufigste Fehlerquelle ist nicht das Gerät, sondern der Medienbruch zwischen Ablesen und Eintragen.

Durchgehender Lage- und Höhenbezug über alle Geschosse

Sobald mehrere Ebenen zusammen dargestellt werden sollen, reicht raumweises Messen nicht aus. Über einen gemeinsamen Bezug werden die Geschosse so verknüpft, dass sie im Plan tatsächlich übereinanderliegen. Vor einer Aufstockung ist das die Voraussetzung dafür, dass die neue Ebene auf den vorhandenen Wandachsen aufsetzt.

Laserscanning mit anschließender Punktwolke

Angebracht bei verzogener Substanz oder wenn ein Bestandsmodell entstehen soll. Die Genauigkeit des Projekts hängt weniger am Gerät als an Standpunktwahl, Zielmarken und der Verknüpfung der Einzelaufnahmen. Die Punktwolke bleibt als überprüfbarer Rohdatensatz erhalten.

Stichprobenkontrolle vorhandener Bestandspläne

Liegen brauchbare Zeichnungen vor, wird gezielt nachgeprüft: einzelne Raumlängen, Diagonalen, Wandstärken, Höhen. § 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt die Ermittlung aus einer Bauzeichnung ausdrücklich, aber nur, solange gebaut wurde wie gezeichnet. Weicht die Stichprobe ab, wird auf ein vollständiges Aufmaß umgestellt.

Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß

Gemessen wird nicht um des Messens willen. Der Wert entsteht aus dem, was aus den Daten gezeichnet, gerechnet und belegt wird:

Bemaßte Grundrisse jedes Geschosses
Vom Keller bis in den Dachraum, mit eingetragenen Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Wandstärken, Öffnungen und Versprünge erscheinen dort, wo sie sitzen — nicht gemittelt über den Raum.
Schnitte, Ansichten und Höhen
Sie halten fest, was der Grundriss nicht zeigen kann: Geschosshöhen, Deckenaufbauten, Drempelhöhen und den Verlauf der Dachschräge samt der Ein- und Zwei-Meter-Linien.
Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
Aufgeschlüsselt nach Raum und Teilfläche, mit dem jeweils angewandten Faktor — der Weg von der Messung bis zur Endsumme bleibt für Dritte nachvollziehbar.
Flächen und Rauminhalt nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kostenschätzung und Bewertung. Die Norm beschreibt das Bauwerk statt die Wohnung; beide Werte können nebeneinander stehen, ohne sich zu widersprechen.
Messskizze, Fotos und Rohdaten
Skizze, Bilddokumentation und gegebenenfalls die Punktwolke gehören zur Lieferung. Sie ordnen jede Zahl einer Stelle im Gebäude zu und ersparen den zweiten Termin.
Nicht enthalten: der amtliche Lageplan
§ 11 der Niedersächsischen Bauvorlagenverordnung trägt die Überschrift „Auszug aus der Liegenschaftskarte, Lagepläne“. Verlangt wird je nach Vorhaben ein einfacher Lageplan — im Kern die Liegenschaftskarte im Maßstab 1:500 mit beschreibendem Teil — oder ein qualifizierter mit zusätzlichen Vermessungen des Grundstücks. Erstellt oder beglaubigt wird er nach dem NVermG von einer Vermessungsstelle.

Aufmaße in Hannover – Beispiele aus der Praxis

Wiederaufbau-Zeile vor der geplanten Aufstockung

Die Akte endet beim Genehmigungsstand der Fünfzigerjahre, das Haus hat seither Vollwärmeschutz, neue Fenster und veränderte Grundrisse bekommen. Erfasst werden deshalb nicht nur die heutigen Räume, sondern auch die durchlaufenden Wandachsen und die tatsächlichen Geschosshöhen — ohne sie lässt sich eine zusätzliche Ebene weder planen noch beurteilen.

Geteiltes Gründerzeithaus in der List

Große Wohnungen sind hier über Jahrzehnte in kleinere Einheiten zerlegt worden, oft ohne dass jede Zwischenwand je in einer Zeichnung erschienen wäre. Aufgenommen wird jede Einheit einzeln, dazu Treppenhaus, gemeinsame Flure und Nebenräume, damit die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftsfläche belegt ist.

Neubau im Umland der Region Hannover nach Fertigstellung

Hier fallen beide Vermessungen nebeneinander an, ohne dass die eine die andere abdeckt: die Gebäudeeinmessung für das Kataster nach § 7 Abs. 1 NVermG durch eine Vermessungsstelle und, sobald Wohnfläche oder Aufteilung belegt werden sollen, das Bauaufmaß im Inneren.

Umnutzung einer Ladenzeile im Erdgeschoss

Im Wiederaufbaubestand liegen Läden, Werkstätten und Praxen häufig unter Wohnungen derselben Adresse. Vor einer Umnutzung wird die Einheit vollständig aufgenommen, einschließlich lichter Höhen und Öffnungsmaße, weil daran die bauordnungsrechtliche Beurteilung hängt.

So läuft Ihr Aufmaß in Hannover ab

Der Ablauf folgt überall demselben Muster. Verkürzen oder verlängern lässt er sich vor allem über die Vorbereitung: über die Frage, welche Unterlagen schon vorliegen, und darüber, wie viele Räume am Termin wirklich offen stehen.

Zielsetzung und Erfassungstiefe abstimmen
Ein Flächennachweis für die Finanzierung, eine Bestandszeichnung für eine Planung und ein Aufteilungsplan verlangen unterschiedlich viel Detail. Daraus ergibt sich, welche Verfahren zum Einsatz kommen.
Vorhandene Unterlagen zusammenstellen
Alte Zeichnungen, frühere Flächenberechnungen und bei Bedarf die Bauakte werden gesichtet. In Hannover führt eine einzige Stelle bei der Landeshauptstadt diese Akten; für Beauftragte sollte die Vollmacht das Anfertigen von Kopien einschließen.
Termin planen und Zugänge sichern
Die Termindauer hängt weniger an der Fläche als an den Türen. Kellerverschläge, Dachräume, Nebengebäude und vermietete Einheiten müssen aufgeschlossen sein; bei eingeschalteter Verwaltung braucht die Abstimmung Vorlauf.
Aufnahme vor Ort
Gemessen wird raum- und geschossweise, mit Kontrollmaßen und Höhen an mehreren Punkten, dazu Nischen, Vorlagen und Öffnungen. Skizze und Fotos entstehen parallel, damit jeder Wert einer Stelle im Gebäude zuzuordnen ist.
Auswertung, Zeichnung, Übergabe
Aus den Daten entstehen die Pläne und die Flächenberechnung mit offengelegtem Rechenweg. Übergeben wird digital weiterverwendbar, sodass die Unterlagen ohne Zwischenschritt in ein Genehmigungsverfahren übernommen werden können.

Was den Preis für ein Aufmaß in Hannover beeinflusst

Die Quadratmeterzahl allein sagt über den Aufwand wenig. Entscheidend ist, wie viele einzelne Messvorgänge ein Gebäude erzwingt und wie viel daraus anschließend gezeichnet werden soll:

Zahl der Räume und Ebenen
Jeder zusätzliche Raum bringt eigene Maße, Höhen und Öffnungen mit. Kommen Keller, Zwischenpodeste und ein ausgebauter Dachraum hinzu, wächst nicht nur die Messzeit, sondern auch die Zeichenarbeit.
Zustand und Regelmäßigkeit der Substanz
Ein rechtwinkliger Grundriss ist rasch erfasst. Schiefe Wände, eingezogene Trennwände und Vorsatzschalen aus mehreren Sanierungsschichten verlangen mehr Kontrollmaße, weil sich nichts aus der Symmetrie ableiten lässt.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, verknüpftes Aufmaß über mehrere Geschosse und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Nachbearbeitung. Ein Scan lohnt dort, wo Verformungen dokumentiert werden sollen.
Erreichbarkeit am Termin
Ein nicht geöffneter Speicher oder eine unzugängliche Wohnung führt zu einem zweiten Anlauf. Was am vereinbarten Tag offen steht, wird in einem Durchgang erledigt.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Rauminhalt und ein Bestandsmodell: Der Auswertungsteil richtet sich danach, was mit den Unterlagen anschließend geschehen soll.