Kubaturberechnung in Hamm — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277
Wer in Hamm einen Bauantrag stellt, findet in der Gebührenrechnung des Amts für Bauordnung und Immissionsschutz einen Begriff, der auf den ersten Blick technisch wirkt: den Rohbauwert. Diese Rechengröße leitet sich aus dem Bruttorauminhalt (BRI) ab, den die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) neben dem umbauten Raum selbst als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr heranzieht. Ermittelt wird der BRI zusammen mit der Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 – zwei Werte, die aber auch unabhängig von der Bauaufsicht gefragt sind, etwa bei einem Wertgutachten oder einer Finanzierungsanfrage für ein Hammer Bestandsobjekt.
Vom Rohbauwert zurück zu BRI und BGF
Drei Größen greifen ineinander, beschreiben aber jeweils etwas anderes:
Rohbauwert als Bemessungsgrundlage der Gebühr
Für die Baugenehmigungsgebühr rechnet das Amt für Bauordnung und Immissionsschutz den ermittelten Bruttorauminhalt anhand amtlich veröffentlichter Wertfaktoren je Kubikmeter in einen Rohbauwert um. Diese Zahl taucht in der Gebührenrechnung auf, ist aber selbst keine Maßangabe, sondern eine abgeleitete Rechengröße.
Bruttorauminhalt (BRI) als Ausgangswert
Der BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut, unabhängig davon, ob ein Raum darunter überhaupt als Wohnfläche zählt. Keller, Dachraum und Nebenräume gehen vollständig ein.
Bruttogrundfläche (BGF) als zweite Bezugsgröße
Die BGF summiert die Grundflächen aller Geschosse an den äußeren Bauteilkanten und dient häufig als Ausgangspunkt für eine Kostenschätzung nach DIN 276 oder für Vergleiche zwischen mehreren Objekten.
Was für eine Kubaturberechnung in Hamm gebraucht wird
Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:
- Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Außenmaße und Geschosshöhen aller Ebenen vom Keller bis zum Dachraum, entweder aus vorhandenen Zeichnungen oder aus einer eigenen Vermessung.
- Dachform und -neigung
Schrägen und Gauben müssen eigens erfasst werden, damit das Volumen bis zur Dachhaut korrekt in die Berechnung eingeht.
- Angabe des Verwendungszwecks
Ob das Ergebnis für die Gebührenberechnung des Amts, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann die gewünschte Dokumentationstiefe beeinflussen.
- Bauakte des Amts für Bauordnung und Immissionsschutz
Sofern vorhanden, verkürzt eine aktuelle, vollständige Bauakte die Erfassung erheblich – gerade bei Neubauten mit ohnehin digital vorliegender Genehmigungsplanung.
Kubaturberechnung in Hamm – Beispiele aus der Praxis
Gebührenbescheid für einen Dachgeschossausbau
Der aus dem BRI abgeleitete Rohbauwert fließt zusammen mit dem umbauten Raum in die Gebühr ein, die das Amt für Bauordnung und Immissionsschutz für das verfahrenspflichtige Vorhaben festsetzt.
Wertgutachten für ein Wiederaufbauhaus
Die kompakte, funktionale Geschosshöhe vieler Nachkriegsbauten führt zu einem kleineren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem großzügiger geschnittenen älteren Gebäude.
Volumenvergleich an einem industriellen Sonderfall
Wie deutlich sich Volumen und Nutzfläche bei einem ursprünglich anders genutzten Bauwerk auseinanderentwickeln können, zeigt der Glaselefant im Maximilianpark – seine Kubatur liegt weit über dem, was ein vergleichbar großes Wohngebäude aufweisen würde.
Finanzierungsanfrage für ein Bestandsobjekt
Kreditgeber verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder BRI als Teil der Objektunterlagen, unabhängig vom aktuellen Nutzungszustand.
Vergleich mehrerer Hammer Objekte in einem Portfolio
Erst einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen unterschiedlich alte und unterschiedlich geschnittene Gebäude überhaupt vergleichbar.
Erweiterung eines bestehenden Wiederaufbauhauses
Wird ein Anbau geplant, braucht die Gebührenberechnung des Amts für Bauordnung und Immissionsschutz sowohl die Kubatur des vorhandenen Gebäudeteils als auch die des geplanten Anbaus getrennt ausgewiesen.
So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Hamm
Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:
- Bestand klären
Vorhandene Bauakte oder Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
- Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen.
- BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
- Rohbauwert ableiten, sofern für die Bauaufsicht benötigt
Nur für die Gebührenberechnung des Amts erforderlich, nicht für eine reine Bewertung oder Finanzierungsanfrage.
- Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber dem Amt für Bauordnung und Immissionsschutz.
Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Hamm beeinflusst
Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:
- Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
- Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
- Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Erker verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
- Gewünschter Verwendungszweck
Wird zusätzlich der Rohbauwert für das Amt gebraucht, kommt dieser Rechenschritt zum reinen BRI/BGF-Ergebnis hinzu.
- Zahl der zu berechnenden Gebäude
Bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln als bei Einzelaufträgen.
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