Aufmaß & Vermessung in Hamm — Bauaufmaß für Wiederaufbaubestand und Neubau
Wer in Hamm ein belastbares Maß für seine Immobilie braucht, kann sich nicht immer auf ein jahrzehntealtes Aktenblatt verlassen. Die Stadt wurde am 5. Dezember 1944 durch einen Luftangriff getroffen, bei dem das Stadthaus schwer beschädigt und das darin untergebrachte historische Archiv der Stadt weitgehend zerstört wurde – eine von mehreren schweren Bombardierungen, die Hamm zwischen 1943 und 1945 erlebte. Was das für einzelne, heute noch genutzte Bauakten im laufenden Archiv des Amts für Bauordnung und Immissionsschutz konkret bedeutet, lässt sich pauschal nicht beziffern; belastbar ist nur, dass ein Aufmaß vor Ort dort verlässliche Klarheit schafft, wo sich die Aktenlage nicht mehr lückenlos rekonstruieren lässt. Ein Bauaufmaß erfasst den tatsächlich vorhandenen Zustand und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine nachvollziehbare Flächenberechnung.
Wann ein Aufmaß in Hamm erforderlich wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft; niemand ist verpflichtet, eines beauftragen zu lassen. Nötig wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie nachgewiesen werden muss und die vorhandenen Unterlagen das nicht hergeben:
- Bestandspläne fehlen ganz, oder die vorhandenen zeigen einen Stand, den spätere Umbauten überholt haben.
- Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
- Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg – ohne Aufmaß fehlt dafür die Datengrundlage.
- Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan muss die Einheiten eindeutig abgrenzen.
- Die Fläche im Miet- oder Kaufvertrag steht infrage – unterschreitet die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent, ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel.
Nordrhein-Westfalen kennt eine gesetzliche Gebäudeeinmessungspflicht. Nach § 16 Abs. 2 VermKatG NRW haben Eigentümer und Erbbauberechtigte ein neu errichtetes Gebäude oder eine Veränderung des Gebäudegrundrisses auf eigene Kosten durch die Katasterbehörde oder durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen zu lassen. Als Nachweis der Pflichterfüllung genügt es, der Katasterbehörde die Auftragserteilung oder die Auftragsbestätigung eines Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs vorzulegen – erfüllt ist die Pflicht damit bereits mit der Beauftragung, nicht erst mit dem fertigen Messergebnis. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 ausdrücklich nicht, und sie verfolgt auch ein anderes Ziel: den äußeren Gebäudeumriss für das Liegenschaftskataster. Innenmaße, Raumaufteilung und Wohnfläche sind dort nirgends verzeichnet – dafür ist das Bauaufmaß da, das beides ergänzt, aber nicht ersetzt.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren am Objekt sinnvoll ist, entscheidet die Geometrie des Gebäudes und der Zweck der späteren Unterlagen:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der Regelweg in normalen Wohnungen. Marktübliche Geräte geben eine Messgenauigkeit von etwa ± 1,5 Millimetern an – weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle.
Kontrolldiagonalen bei Umbauten und Anbauten
Wo ein Wiederaufbauhaus im Lauf der Jahrzehnte um einen Anbau erweitert wurde, genügt reines Längen- und Breitenmessen selten. Über Diagonalen lässt sich prüfen, ob Alt- und Neubauteil tatsächlich rechtwinklig aneinander anschließen.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Für verformte oder stark verschachtelte Bausubstanz. Übliche Scanner erreichen Punktgenauigkeiten im Millimeterbereich; die Projektgenauigkeit entsteht aber erst aus Standpunktwahl und sauberer Registrierung der Einzelscans.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
Die Wohnflächenverordnung lässt in § 3 Abs. 4 die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu – aber nur, solange gebaut wurde wie gezeichnet. Vorhandene Pläne werden deshalb vor Ort stichprobenartig geprüft, bevor aus ihnen gerechnet wird.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was im Grundriss nicht sichtbar wird: Geschosshöhen und den Verlauf der Dachschräge über dem Raum.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand. Ausgewiesen wird jeder Raum einzeln, mit Maß und Anrechnungsfaktor.
- Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Bestandteil der Dokumentation und machen nachvollziehbar, wo gemessen wurde.
Aufmaße in Hamm – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbauhaus ohne verwertbare Bauakte
Für ein Gebäude aus der unmittelbaren Nachkriegszeit ist beim Amt für Bauordnung und Immissionsschutz manchmal kein vollständiger Plan mehr auffindbar. Ein Aufmaß vor Ort ersetzt die fehlende Unterlage vollständig, statt auf eine lückenhafte Aktenlage zu warten.
Anbau an ein Nachkriegshaus ohne Nachtragsakte
Wurde ein Anbau errichtet, ohne dass die Bauakte entsprechend fortgeschrieben wurde, zeigt das Aufmaß den heutigen Zustand einschließlich des Übergangs zwischen Alt- und Neubauteil.
Dachgeschossausbau ohne Bestandsplan
Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung. Gemessen wird am fertigen Boden bis zur fertigen Deckenbekleidung, die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet.
Aufteilung eines Mehrfamilienhauses
Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein. Das Aufmaß liefert die dafür nötige Zeichnungsgrundlage.
So läuft Ihr Aufmaß in Hamm ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Was ihn in Hamm verkürzt oder verlängert, ist die Vorarbeit: welche Unterlagen beim Amt vorliegen und wie zugänglich das Gebäude am Termin ist.
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung.
- Bestandsunterlagen beim Amt anfragen
Aktenführende Stelle ist das Bauaktenarchiv des Amts für Bauordnung und Immissionsschutz. Verlangt werden ein Personalausweis oder eine Vollmacht des Eigentümers.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Keller, Dachboden und verschlossene Nebenräume müssen offen sein, damit der Termin in einem Durchgang erledigt werden kann.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen. Parallel entstehen Fotos und Skizze.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Hamm beeinflusst
Ein Pauschalpreis wäre wenig aussagekräftig: Zwei Wohnungen gleicher Größe können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich.
- Zustand der vorhandenen Bauakte
Ist beim Amt eine verwertbare Unterlage auffindbar, verkürzt das die Vorbereitung. Fehlt sie, wird vollständig neu aufgenommen.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, Kontrolldiagonalen und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung.
- Zugänglichkeit des Bestands
Nicht geöffnete Kellerverschläge oder eine nur teilweise begehbare Einheit führen zu Nacharbeit.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten und Flächenberechnung – der Auswertungsteil wächst mit dem gewünschten Umfang.
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