Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hamm — vom Amt für Bauordnung oder von einem staatlich anerkannten Sachverständigen
Bevor eine Wohnung als eigenständiges Sondereigentum ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss jemand bestätigen, dass sie baulich vollständig von den übrigen Einheiten getrennt ist – die Abgeschlossenheitsbescheinigung. In den meisten Bundesländern gibt es dafür nur einen Weg über die Bauaufsichtsbehörde. Nordrhein-Westfalen eröffnet zusätzlich einen zweiten: Neben dem Amt für Bauordnung und Immissionsschutz darf auch ein staatlich anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen. Für Eigentümer in Hamm bedeutet das eine echte Wahl, keine bloße Formalie.
Was bei der Prüfung in Hamm zählt
Die inhaltliche Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Hamm kommt die Wahlmöglichkeit hinzu, wer sie vornimmt:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
- Grundlage ist in beiden Fällen der eingereichte Aufteilungsplan; eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.
- Für Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
- Weicht der eingereichte Plan erkennbar vom tatsächlichen Bauzustand ab, wird die Bescheinigung so lange nicht erteilt, bis der Plan berichtigt oder das Gebäude entsprechend nachgemessen wurde.
Wo andere Bundesländer die Bescheinigung ausschließlich der unteren Bauaufsichtsbehörde vorbehalten, hat der nordrhein-westfälische Gesetzgeber mit § 85 Abs. 2 BauO NRW eine zweite, gleichrangige Möglichkeit geschaffen: Ein staatlich anerkannter Sachverständiger nach der SV-VO NRW darf dieselbe Bescheinigung mit derselben rechtlichen Wirkung ausstellen wie das Amt für Bauordnung und Immissionsschutz. Anerkannt werden solche Sachverständigen durch die Architektenkammer oder die Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen. Welcher der beiden Wege im Einzelfall schneller zum Ziel führt, hängt weniger vom Recht als von der jeweiligen Auslastung ab – eine verlässliche Einschätzung dazu geben Amt und Sachverständige auf Nachfrage selbst.
Zwei Wege zur Bescheinigung
In Hamm führen zwei unterschiedliche Wege zum selben Ergebnis:
Staatlich anerkannter Sachverständiger
Wer eine zügige, von der Amtsauslastung unabhängige Einschätzung braucht, beauftragt direkt einen nach der SV-VO NRW anerkannten Sachverständigen – etwa wenn ein Notartermin bereits feststeht.
Amt für Bauordnung und Immissionsschutz
Der klassische behördliche Weg: Der formlose Antrag geht an dieselbe Stelle, die auch den Bauantrag bearbeitet, mit entsprechend variabler Bearbeitungszeit.
Welche Unterlagen für Ihre Hammer Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist derselbe, unabhängig davon, welchen der beiden Wege Sie wählen:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Antrag beziehungsweise Beauftragung
Formloser Antrag beim Amt für Bauordnung und Immissionsschutz oder direkte Beauftragung eines staatlich anerkannten Sachverständigen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Hamm – Beispiele aus der Praxis
Wohnungsweiser Verkauf eines Wiederaufbau-Mehrfamilienhauses
Für ein Gebäude aus den 1950er-Jahren mit mehreren Wohnungen genügt die Bescheinigung des Amts – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung fällt in Nordrhein-Westfalen ohnehin nicht an.
Zeitkritischer Verkauf über einen Sachverständigen
Steht der Notartermin bereits fest, beauftragen Eigentümer häufig direkt einen staatlich anerkannten Sachverständigen, um unabhängig von der Bearbeitungszeit des Amts voranzukommen.
Neubau mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen, wahlweise bei Amt oder Sachverständigem.
Wiederaufbauhaus mit veraltetem Plan
Zeigt der vorhandene Plan eines Wiederaufbau-Mehrfamilienhauses nicht mehr den heutigen Zuschnitt, weil zwischenzeitlich Wände versetzt oder Räume zusammengelegt wurden, wird zunächst ein neuer Aufteilungsplan aus einer Vor-Ort-Vermessung erstellt, bevor überhaupt ein Antrag auf Bescheinigung sinnvoll ist.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hamm ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Hamm kommt hinzu, dass Sie zwischen zwei gleichwertigen Wegen wählen können:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Weg wählen: Sachverständiger oder Amt
Je nach gewünschter Bearbeitungszeit fällt die Entscheidung für einen staatlich anerkannten Sachverständigen oder das Amt für Bauordnung und Immissionsschutz.
- Beauftragung beziehungsweise Antragstellung
Direkte Beauftragung oder formloser Antrag, jeweils mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Prüfung der Abgeschlossenheit
Geprüft wird ausschließlich, ob der Plan die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes zeigt.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hamm beeinflusst
Anders als in Städten ohne Sachverständigen-Alternative kommt in Hamm die Wahl des Wegs als eigener Faktor hinzu:
- Gewählter Weg
Sachverständiger und Amt unterscheiden sich in Bearbeitungszeit und Ablauf, führen aber zum selben Ergebnis.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom gewählten Weg verlängern.
- Verfügbarkeit von Sachverständigem oder Auslastung des Amts
Beide Wege unterliegen eigenen zeitlichen Schwankungen – eine realistische Einschätzung gibt die jeweils angefragte Stelle selbst.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
- Zahl der zu bescheinigenden Einheiten
Ein Zweifamilienhaus ist rascher geprüft als ein Mehrfamilienhaus mit vielen Wohnungen und entsprechend umfangreicher Nummerierung im Aufteilungsplan.
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