Teilungserklärung in Hamburg — Umwandlungsgenehmigung nach zwei Rechtsgrundlagen und Aufteilungsplan aus einer Hand

Q: Brauche ich in Hamburg für jede Teilungserklärung eine Umwandlungsgenehmigung?

Nein. Außerhalb eines Erhaltungsgebiets greift die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB erst bei mehr als fünf Wohnungen. Innerhalb eines Gebiets mit Sozialer Erhaltungsverordnung gilt dagegen schon ab einer Wohnung die Genehmigungspflicht nach § 172 BauGB.

Q: Was ist der Unterschied zwischen den beiden Hamburger Umwandlungsregelungen?

§ 250 BauGB gilt stadtweit und betrifft Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen. § 172 BauGB gilt zusätzlich, aber nur innerhalb der Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung, und setzt dort schon bei einer Wohnung an. Beide Regelungen können sich überschneiden, folgen aber unterschiedlichen Fristen.

Q: Seit wann gilt die Hamburger Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB?

Seit dem 13. November 2021. Die aktuelle Fassung wurde vom Senat für weitere fünf Jahre verlängert und gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2030.

Q: Wer erteilt die Umwandlungsgenehmigung in Hamburg?

Zuständig ist das Bezirksamt, in dessen Gebiet das Grundstück liegt. Welches Fachamt den Antrag konkret bearbeitet, unterscheidet sich zwischen den Bezirken – in Hamburg-Nord etwa das Fachamt Bauprüfung, in Hamburg-Mitte das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung.

Q: Was passiert, wenn ich ohne erforderliche Genehmigung umwandle?

Ohne die erforderliche Genehmigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an – die Aufteilung in Wohnungseigentum bleibt rechtlich wirkungslos, bis die Genehmigung vorliegt.

Q: Gilt für Erhaltungsgebiete eine andere Frist als für den Rest der Stadt?

Ja. Die Umwandlungsverordnung für Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB läuft bis zum 31. Dezember 2029, ein Jahr kürzer als die stadtweite Regelung nach § 250 BauGB, die bis Ende 2030 befristet ist.

Auch in Hamburg ist eine Teilungserklärung selten nur die technische Formalie, als die sie oft verkauft wird. Wer ein bestehendes Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht neben dem Aufteilungsplan seit dem 13. November 2021 im gesamten Stadtgebiet zusätzlich eine behördliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB – und in den innerstädtischen Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung greift parallel dazu eine zweite, niedrigere Schwelle nach § 172 BauGB. Welche der beiden Regelungen zieht, welches Fachamt des zuständigen Bezirksamts den Antrag bearbeitet und ob überhaupt eine Genehmigungspflicht besteht, hängt von der Wohnungsanzahl und der Lage des Gebäudes ab – Fragen, die vor dem Notartermin geklärt sein sollten, nicht danach.

Teilungserklärung in Hamburg kurz und kompakt

Seit dem 13. November 2021 gilt im gesamten Hamburger Stadtgebiet eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB, sobald das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat; die aktuelle Fassung ist bis zum 31. Dezember 2030 verlängert.
In den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung – etwa in St. Pauli, im Schanzenviertel oder in Teilen von Eimsbüttel und Hamburg-Nord – gilt zusätzlich eine eigene, niedrigere Schwelle nach § 172 BauGB: Dort ist die Umwandlung schon ab einer einzigen Wohnung genehmigungspflichtig, befristet bis zum 31. Dezember 2029.
Zuständig ist das jeweilige Bezirksamt – welches Fachamt den Antrag bearbeitet, ist aber nicht einheitlich geregelt: In Hamburg-Nord etwa das Fachamt Bauprüfung, in Hamburg-Mitte dagegen das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung.
Für bestimmte, im Gesetz benannte Fälle – etwa eine Erbauseinandersetzung oder die Eigennutzung durch Angehörige – besteht ein gebundener Anspruch auf die Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB.

Wann Sie in Hamburg eine Umwandlungsgenehmigung brauchen

Der Aufteilungsplan allein reicht in Hamburg für die meisten Bestandsgebäude nicht mehr. Zwei getrennte, sich ergänzende Rechtsgrundlagen bestimmen, ob zusätzlich eine behördliche Genehmigung nötig ist:

Stadtweit gilt nach § 250 BauGB: Bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen dürfen ohne Genehmigung nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt werden – unabhängig davon, in welchem Bezirk das Grundstück liegt.
In den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung greift zusätzlich § 172 BauGB mit einer eigenen, deutlich niedrigeren Schwelle: Hier ist die Umwandlung bereits ab einer Wohnung genehmigungspflichtig – also auch bei Gebäuden, die von der stadtweiten Fünf-Wohnungen-Grenze gar nicht erfasst würden.
Neu errichtete Gebäude fallen unter keine der beiden Regelungen – beide Genehmigungspflichten betreffen ausschließlich die Umwandlung von bereits bestehendem Wohnraum.

Zwei Rechtsgrundlagen, zwei Fristen

Die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gilt in Hamburg seit dem 13. November 2021 und wurde vom Senat für weitere fünf Jahre verlängert – die aktuelle Fassung läuft vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2030. Die Umwandlungsverordnung für Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB folgt einem eigenen Rhythmus: Sie wurde bereits am 8. Oktober 2024 erneuert und gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2029 – ein Jahr früher endend als die stadtweite Regel. Wer ein Gebäude in einem Erhaltungsgebiet besitzt, muss deshalb beide Fristen im Blick behalten, nicht nur eine.

Die zwei Genehmigungswege im Detail

Innerhalb der stadtweiten Regelung nach § 250 BauGB unterscheidet das Gesetz zwischen einem gebundenen Anspruch und einer Ermessensentscheidung:

Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB

Für mehrere im Gesetz ausdrücklich benannte Konstellationen besteht ein Anspruch auf Genehmigung – etwa eine Erbauseinandersetzung, die Eigennutzung durch Familienangehörige, den Verkauf an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterschaft oder die Erfüllung von Ansprüchen Dritter. Liegt einer dieser Tatbestände vor, prüft das zuständige Fachamt nur noch, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB

Außerhalb der gesetzlich benannten Fälle kann das zuständige Fachamt eine Genehmigung im Ermessensweg erteilen. Ein Anspruch besteht hier nicht; die konkreten Umstände des Vorhabens müssen dargelegt werden, bevor eine Entscheidung fällt.

Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Hamburg nötig sind

Aufteilungsplan und Genehmigungsantrag verlangen unterschiedliche Nachweise:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung der Einheiten, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Fachamts Bauprüfung.
Nachweis zur Wohnungsanzahl und Lage
Für beide Genehmigungspflichten muss belegt werden, wie viele Wohnungen das Gebäude tatsächlich hat und ob es innerhalb eines Gebiets mit Sozialer Erhaltungsverordnung liegt – erst daraus ergibt sich, welche der beiden Schwellen greift.
Begründung des Ausnahmetatbestands
Wird die Genehmigung über § 250 Abs. 3 BauGB beantragt, sind die Umstände zu belegen, auf die sich der Antrag stützt, etwa der Nachlassbezug bei einer Erbengemeinschaft.

Teilungserklärungen in Hamburg – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in Barmbek mit acht Wohnungen

Das Gebäude liegt außerhalb eines Erhaltungsgebiets, hat aber mehr als fünf Wohnungen. Damit greift die stadtweite Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB – neben dem Aufteilungsplan ist die Genehmigung des zuständigen Fachamts erforderlich.

Zweifamilienhaus im Schanzenviertel

Für sich genommen bliebe ein Zweifamilienhaus unterhalb der stadtweiten Fünf-Wohnungen-Schwelle genehmigungsfrei. Weil es aber in einem Gebiet mit Sozialer Erhaltungsverordnung liegt, greift die niedrigere Schwelle nach § 172 BauGB – hier ist die Umwandlung trotz nur zweier Wohnungen genehmigungspflichtig.

Neubauprojekt eines Bauträgers in der HafenCity

Ein neu errichtetes Gebäude mit zwölf Einheiten soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Weder § 250 noch § 172 BauGB greifen hier, weil beide Regelungen ausschließlich bestehenden Wohnraum betreffen – benötigt wird ausschließlich der Aufteilungsplan.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Hamburg ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit vergleichbar; in Hamburg kommt es vor allem darauf an, früh zu klären, welche der beiden Genehmigungspflichten greift und welches Fachamt zuständig ist:

Lage und Wohnungsanzahl klären
Zuerst wird geprüft, ob das Grundstück in einem Gebiet mit Sozialer Erhaltungsverordnung liegt und wie viele Wohnungen das Gebäude hat – daraus ergibt sich, ob § 250 BauGB, § 172 BauGB oder keine der beiden Regelungen greift.
Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
Zuständiges Fachamt ermitteln und Umwandlungsgenehmigung beantragen
Je nach Bezirk bearbeitet das Fachamt Bauprüfung oder das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung des Bezirksamts den Antrag; der einschlägige Ausnahmetatbestand wird, wo vorhanden, benannt.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo erforderlich – erteilter Umwandlungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
Eintragung ins Grundbuch
Der Notar reicht die beurkundete Teilungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt ein; die Eintragung schließt das Verfahren ab.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Hamburg beeinflusst

Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt in Hamburg hinzu, welche der beiden Genehmigungspflichten im Einzelfall greift:

Ob eine oder beide Umwandlungsgenehmigungen nötig sind
Liegt das Gebäude in einem Erhaltungsgebiet, kann bereits ab einer einzigen Wohnung eine Genehmigung nach § 172 BauGB fällig werden; außerhalb greift erst ab mehr als fünf Wohnungen § 250 BauGB – oder gar keine der beiden Regelungen.
Wie eindeutig der Ausnahmetatbestand belegt ist
Ein klar dokumentierter Nachlass- oder Familienbezug beschleunigt die gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB; eine Einzelfallprüfung nach Abs. 4 braucht in der Regel mehr Vorlauf.
Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist.