Kubaturberechnung in Hamburg — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV rechnet Räume unter einer Dachschräge je nach Höhe nur anteilig oder gar nicht mit. Das BRI kennt diese Abstufung nicht: Es zählt das komplette umbaute Volumen bis zur Dachhaut, ganz gleich, wie viel davon später als Wohnfläche gilt.

Q: Wofür braucht das zuständige Fachamt in Hamburg den Brutto-Rauminhalt?

Nach der Hamburger Baugebührenordnung fließt der nach DIN 277 ermittelte Brutto-Rauminhalt, verrechnet mit einem tabellarisch festgelegten Rohbauwert je Kubikmeter, in die Bemessung der Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben ein.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das eine misst Volumen, das andere Fläche: BRI beschreibt den umbauten Raum, BGF die addierten Grundflächen aller Geschosse. Beide folgen DIN 277, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Warum ergeben Hamburger Kontorhäuser ein besonders hohes BRI je Quadratmeter künftiger Wohnfläche?

Ihre ursprünglich gewerblich genutzten Geschosse wurden mit großer, stützenfrei überspannter Höhe gebaut. Dieses zusätzliche Volumen zählt vollständig zum BRI mit, auch dort, wo eine spätere Wohnnutzung die Fläche darunter gar nicht im gleichen Maß ausschöpft.

Q: Zählt das Sockelgeschoss einer HafenCity-Warft zum BRI?

Sofern es sich um allseitig umschlossenes, tatsächlich umbautes Volumen handelt: ja. DIN 277 unterscheidet dabei nicht zwischen einem klassischen Keller und einem wasserdicht ausgebauten Sockelgeschoss auf einer Warft.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur dann, wenn sie sämtliche Geschosse einschließlich Dachraum mit belastbaren Maßen zeigt. Fehlt das beim zuständigen Bezirksamt oder weicht der heutige Bestand ab, führt kein Weg an einem aktuellen Aufmaß vorbei.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Durchaus – wo ein Energieausweis oder eine energetische Bilanzierung auf das beheizte Volumen abstellt, liefert eine sauber ermittelte Kubatur genau diese Zahl, unabhängig vom eigentlichen Anlass der Berechnung.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja, und das lohnt sich meist: Ein einheitlich nach DIN 277 berechnetes Portfolio lässt sich in einem Zug bearbeiten und ist am Ende untereinander vergleichbar.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Hamburg über die reine Bewertung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen. Die Hamburger Baugebührenordnung (BauGebO) knüpft die Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben an den nach DIN 277 ermittelten Brutto-Rauminhalt an, multipliziert mit einem tabellarisch hinterlegten Rohbauwert je Kubikmeter. Wer die Kubatur seines Vorhabens kennt, kennt damit auch eine der Bemessungsgrundlagen, die das zuständige Fachamt Bauprüfung heranzieht. Auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung ist die Kennzahl gefragt – etwa bei Gutachten, Finanzierungsanfragen oder dem Vergleich unterschiedlicher Gebäude eines Portfolios.

Kubaturberechnung in Hamburg kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen – beide nach DIN 277 (Ausgabe 2021-08) ermittelt und in unterschiedlichen Zusammenhängen gefragt.
Die Hamburger Baugebührenordnung zieht den nach DIN 277 ermittelten Brutto-Rauminhalt, multipliziert mit einem tabellarisch hinterlegten Rohbauwert je Kubikmeter, als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben heran – die genaue Einordnung richtet sich nach dem konkreten Vorhaben und wird beim zuständigen Fachamt erfragt.
Dachschrägen und niedrige Räume werden im BRI anders erfasst als in der Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Das Volumen bis zur Dachhaut zählt vollständig mit, unabhängig von der auf die Wohnfläche angerechneten Höhe.
Kontorhäuser mit ihren großen, stützenfreien Geschosshöhen und Schlitzbauten mit ausgebauten Dachgeschossen ergeben dadurch ein spürbar anderes Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als ein moderner HafenCity-Neubau mit standardisierten Geschosshöhen.
Auch energetische Nachweise nehmen auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug – eine sauber ermittelte Kubatur ist damit über die Bauaufsicht hinaus von Nutzen.
Für Portfolios mit mehreren Gebäuden schafft eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur erst die Grundlage für einen belastbaren Vergleich zwischen unterschiedlich alten Objekten.

Zwei Kennzahlen für denselben Baukörper

DIN 277 liefert nicht eine, sondern zwei Größen, die je nach Fragestellung gebraucht werden:

Der Bruttorauminhalt (BRI)

Er beziffert, wie viel Raum ein Gebäude tatsächlich beansprucht – gerechnet von der äußeren Bauteilkante bis hinauf zur Dachhaut. Ob darunter Wohnfläche, Lagerfläche oder ein nicht ausgebauter Dachraum liegt, spielt für das Volumen selbst keine Rolle: Innerhalb der Gebäudehülle zählt alles mit, auch ein Keller oder ein Sockelgeschoss.

Die Bruttogrundfläche (BGF)

Sie addiert die Flächen sämtlicher Geschosse, jeweils bis zur äußeren Bauteilkante gemessen, und liefert damit die Rechengrundlage für zahlreiche weitere Kennwerte – von der Nutzfläche bis zu ersten Kostenschätzungen für ein Vorhaben.

Welche Angaben in die Kubaturberechnung einfließen

Damit BRI und BGF belastbar sind, braucht die Berechnung mehr als nur die Wohnungsgröße:

Belastbare Maße aller Ebenen
Grundrisse und Schnitte, aus denen Außenmaße und Geschosshöhen jeder einzelnen Ebene hervorgehen – vom Keller beziehungsweise Sockelgeschoss bis zum obersten Dachraum.
Form und Neigung des Dachs
Schrägen, Gauben und Höhensprünge entscheiden mit darüber, wie viel Volumen bis zur äußeren Dachhaut tatsächlich hinzukommt.
Der eigentliche Verwendungszweck
Ob das Ergebnis am Ende beim zuständigen Fachamt, in einem Gutachten oder bei einer Finanzierungsanfrage landet, bestimmt mit, wie tief dokumentiert werden sollte.

Kubaturberechnung in Hamburg – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau

Der ermittelte Brutto-Rauminhalt dient dem zuständigen Fachamt als eine der Bemessungsgrundlagen für die Gebühr des verfahrenspflichtigen Vorhabens, multipliziert mit dem einschlägigen Rohbauwert je Kubikmeter.

Umnutzung einer Kontorhausetage im Welterbe-Quartier

Die großen, über ein Stützenraster getragenen Geschosshöhen ergeben ein deutlich höheres BRI je Quadratmeter künftiger Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Neubau – relevant für Gutachten und Finanzierung der Umnutzung.

Neubau auf einer HafenCity-Warft

Auch das wasserdicht ausgebaute Sockelgeschoss zählt als umbautes Volumen zum BRI, sofern es Teil des allseitig umschlossenen Baukörpers ist – nach denselben DIN-277-Grundsätzen wie bei einem klassischen Kellergeschoss.

Erweiterung um einen ausgebauten Dachraum in Barmbek

Nur der tatsächlich umbaute Rauminhalt bis zur Dachhaut zählt zum BRI, auch wenn ein Teil davon wegen niedriger Raumhöhe nicht vollständig als Wohnfläche angerechnet wird.

Vergleich mehrerer Gebäude eines Portfolios

Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen einen Schlitzbau in Eimsbüttel und einen Neubau in der HafenCity überhaupt erst vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Hamburg

Von der Bestandssichtung bis zum belastbaren Ergebnis:

Bestandsunterlagen sichten
Ausgangspunkt ist, was beim zuständigen Bezirksamt oder in eigenen Unterlagen bereits an Grundrissen, Schnitten und Maßen zu Keller, Sockelgeschoss und Dachraum vorliegt.
Vor Ort nachmessen, wo nötig
Lücken in den Bestandsunterlagen werden per Aufmaß geschlossen, bevor gerechnet wird.
BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Die Berechnung erfolgt geschossweise und berücksichtigt Dachraum, Dachschrägen und ein etwaiges Sockelgeschoss jeweils gesondert.
Ergebnis gegen den Verwendungszweck spiegeln
Je nachdem, wofür die Zahl gebraucht wird – zuständiges Fachamt, Gutachten oder Finanzierung –, wird die Darstellung darauf zugeschnitten.
Nachvollziehbar übergeben
Sie erhalten BRI und BGF mit offen ausgewiesenem Rechenweg, einsetzbar für Bewertung, Finanzierung oder die Vorlage beim zuständigen Fachamt.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Hamburg beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Wie belastbar die vorhandenen Unterlagen sind
Liegt eine vollständige Bauakte beim zuständigen Bezirksamt vor, geht die Berechnung zügig voran; andernfalls wird zunächst ein Aufmaß-Termin nötig.
Wie viele Ebenen erfasst werden müssen
Jedes zusätzliche Geschoss sowie Keller-, Sockel- und Dachbereich bedeuten einen weiteren Erfassungsschritt.
Wie kompliziert das Dach geschnitten ist
Ein einfaches Satteldach ist rascher erfasst als mehrere Gauben, Schrägen und Erker in Kombination.
Für welchen Zweck das Ergebnis gebraucht wird
Die Anforderungen an die Dokumentationstiefe unterscheiden sich, je nachdem, ob das zuständige Fachamt, eine Bank oder ein Gutachter die Zahl erhält.
Ob mehrere Gebäude zusammen beauftragt werden
Ein ganzes Portfolio lässt sich meist in einem Zug effizienter berechnen als mehrere Einzelaufträge nacheinander.