Aufteilungspläne in Hamburg — bemaßt, nummeriert und aus sieben getrennten Bezirksarchiven rekonstruiert

Q: Warum gibt es in Hamburg kein zentrales Bauaktenarchiv?

Weil die Bauaufsicht organisatorisch bei den sieben Bezirksämtern liegt, verwahrt auch jedes Bezirksamt die Bauakten für sein eigenes Gebiet – ein übergreifendes Hamburger Zentralarchiv für Bauakten existiert nicht.

Q: Können Bauakten in Hamburg tatsächlich vernichtet werden?

Ja. Nach dem Hamburgischen Archivgesetz muss das Staatsarchiv innerhalb weniger Monate über die Archivwürdigkeit entscheiden. Wird eine Akte nicht übernommen, darf sie nach Ablauf dieser Frist vernichtet werden, statt dauerhaft erhalten zu bleiben.

Q: Was mache ich, wenn keine Bauakte mehr auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig neu aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Warum taugt ein historischer Kontorhaus-Plan nicht als Aufteilungsplan?

Weil die historischen Pläne des Kontorhausviertels ein offenes, gewerbliches Stützenraster zeigen, keine Wohnungsaufteilung. Für den Aufteilungsplan einer Wohnnutzung ist deshalb praktisch immer eine vollständige Neuerfassung nötig.

Q: Ist die Digitalisierung der Hamburger Bauakten schon abgeschlossen?

Nein. Ein vor Jahren formuliertes Senatsziel zur durchgehenden Digitalisierung ist bislang nicht vollständig umgesetzt – viele Bauakten liegen weiterhin nur als Papierunterlage beim zuständigen Bezirksamt vor, ohne zentralen digitalen Zugriff.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst die Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein, die beiden Verfahren sind unabhängig voneinander. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt; die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 oder § 172 BauGB betrifft erst die spätere Teilungserklärung.

Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. Was ihn in Hamburg oft aufwendiger macht als anderswo, ist die Quellenlage: Ein zentrales Bauaktenarchiv gibt es nicht, jedes der sieben Bezirksämter verwahrt seine Akten getrennt – und selbst eine vorhandene Akte ist nicht automatisch auf Dauer gesichert. Nach dem Hamburgischen Archivgesetz muss das Staatsarchiv innerhalb weniger Monate über die Archivwürdigkeit entscheiden; nicht als archivwürdig eingestufte Unterlagen dürfen danach vernichtet werden. Wer sich auf eine irgendwann eingesehene Altakte verlässt, findet sie bei einer erneuten Anfrage manchmal nicht mehr – ein Risiko, das bei einem einzelnen zentralen Archiv in dieser Form nicht bestünde.

Aufteilungspläne in Hamburg kurz und kompakt

Ein zentrales Bauaktenarchiv gibt es in Hamburg nicht: Jedes der sieben Bezirksämter verwahrt die Bauakten für sein eigenes Gebiet.
Nach dem Hamburgischen Archivgesetz muss das Staatsarchiv innerhalb von sechs Monaten über die Archivwürdigkeit einer Bauakte entscheiden – nicht archivwürdige Unterlagen können danach vernichtet werden, statt dauerhaft erhalten zu bleiben.
Eine flächendeckende Digitalisierung der Bauakten ist trotz eines vor Jahren formulierten Senatsziels bislang nicht abgeschlossen – viele Unterlagen liegen weiterhin nur in Papierform beim zuständigen Bezirksamt.
Fehlt eine verwertbare Bauakte, ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlenden Unterlagen vollständig – besonders häufig bei umgenutzten Kontorhausflächen und älteren Schlitzbauten.

Wann Sie in Hamburg einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Fachamts Bauprüfung, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Hamburg je nach Lage und Wohnungsanzahl eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 oder § 172 BauGB voraussetzt – zwei Regelungen mit unterschiedlichen Schwellenwerten, die den Aufteilungsplan selbst aber nicht berühren.
Bei Neubauten entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.

Wenn die Bauakte nicht mehr auffindbar ist

Anders als eine Bibliothek ist ein Bauaktenarchiv nicht zur unbegrenzten Aufbewahrung verpflichtet: Nach dem Hamburgischen Archivgesetz muss das Staatsarchiv innerhalb von sechs Monaten – bei maschinenlesbaren Unterlagen innerhalb von vier Monaten – entscheiden, ob angebotene Akten archivwürdig sind. Wird eine Akte nicht übernommen, darf sie nach Fristablauf vernichtet werden. Hinzu kommt, dass die vom Senat angestrebte durchgehende Digitalisierung der Bauakten bislang nicht erreicht ist, sodass viele Unterlagen ausschließlich als Papierakte beim zuständigen Bezirksamt vorliegen. Für den Aufteilungsplan bedeutet das: Wo eine Akte nicht mehr existiert oder nicht mehr auffindbar ist, tritt an ihre Stelle eine Vor-Ort-Vermessung des tatsächlichen Bestands. Wer frühzeitig prüft, ob eine Akte überhaupt noch vorhanden ist, vermeidet einen Planungsrückschlag kurz vor dem eigentlichen Notartermin.

Woher Ihr Hamburger Aufteilungsplan stammt

Je nach Gebäude und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus der Bauakte des zuständigen Bezirksamts

Ist die Akte vollständig, noch nicht der Vernichtung anheimgefallen und bildet sie den heutigen Zustand korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden.

Aus dem Kontorhaus- oder Schlitzbau-Bestand mit lückenhafter Dokumentation

Historische Pläne aus dem Kontorhausviertel zeigen ein gewerbliches Stützenraster statt einer Wohnungsaufteilung; Schlitzbau-Akten zwischen Eimsbüttel und Hoheluft sind oft nur skizzenhaft. In beiden Fällen taugt die Akte höchstens als grobe Orientierung, nicht als Grundlage des Aufteilungsplans selbst.

Per Vor-Ort-Vermessung

Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder wurde sie zwischenzeitlich vernichtet, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Das ist der zuverlässigste Weg, wenn sich der heutige Bestand erkennbar von jeder verfügbaren Altunterlage unterscheidet.

Welche Unterlagen für Ihren Hamburger Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Bauakteneinsicht mit Eigentumsnachweis
Für die Akteneinsicht beim zuständigen Bezirksamt wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt, bei Beauftragung durch Dritte zusätzlich eine Vollmacht. Ob die angefragte Akte überhaupt noch existiert, lässt sich meist erst mit dieser Anfrage klären.
Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.

Aufteilungspläne in Hamburg – Beispiele aus der Praxis

Kontorhaus-Etage im Kontorhausviertel vor der Aufteilung

Die historische Akte dokumentiert ein offenes Stützenraster für Büronutzung – für den Aufteilungsplan fehlt deshalb jede brauchbare Grundlage zur Nummerierung einzelner Einheiten. Die Aufteilung entsteht komplett neu, abgestimmt mit den denkmalschutzrechtlichen Vorgaben des Welterbes.

Schlitzbau-Etagenwohnung zwischen Eimsbüttel und Hoheluft

Die Bezirksakte skizziert den schmalen Hofflügel nur grob. Ein Aufmaß vor Ort erfasst die tatsächliche, häufig unregelmäßige Raumaufteilung an den engen Stellen des Gebäudes.

Nachkriegsbau in Harburg mit vollständiger, aktueller Akte

Die Bauakte ist vollständig, aktuell und noch nicht der Archivfrist zum Opfer gefallen. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Hamburg

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Hamburg liegt das Gewicht auf dem ersten Schritt – der Prüfung, ob beim zuständigen Bezirksamt überhaupt noch eine verwertbare Akte existiert:

Zuständiges Bezirksamt und Bauakte ermitteln
Wir klären, welches der sieben Bezirksämter für das Gebäude zuständig ist und ob dort eine vollständige, aktuelle Akte vorliegt – oder ob sie zwischenzeitlich als nicht archivwürdig eingestuft und vernichtet wurde.
Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus oder ist sie nicht mehr auffindbar, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet, auch wenn sie durch eine Einheit hindurch verlaufen.
Plan für Fachamt Bauprüfung und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Hamburg beeinflusst

In Hamburg entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:

Vollständigkeit und Verfügbarkeit der Bauakte
Eine lückenlose, noch vorhandene Akte beim zuständigen Bezirksamt ist der günstigste Fall. Fehlt sie, weicht sie vom heutigen Zustand ab oder wurde sie bereits vernichtet, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Ursprüngliche Nutzung des Gebäudes
Kontorhaus- oder Speicherflächen mit gewerblichem Stützenraster verlangen eine vollständige Neuplanung der Einheiten, während ein durchgehend wohngenutztes Gebäude meist rascher erfasst ist – die Bauakte allein hilft hier ohnehin selten weiter.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.