Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hamburg — vom selben Fachamt Bauprüfung wie der Bauantrag
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Hamburg keine zentrale Stelle. Zuständig ist das Fachamt Bauprüfung des Bezirksamts, in dem das Grundstück liegt – sieben eigenständige Ämter mit jeweils eigener Auslastung. Anders als bei der Umwandlungsgenehmigung, die je nach Bezirk von unterschiedlichen Fachämtern bearbeitet wird, ist die Zuständigkeit hier immerhin einheitlich: dasselbe Fachamt Bauprüfung, das auch über den Bauantrag entscheidet. Eine Abkürzung über einen öffentlich bestellten Sachverständigen, wie sie einige andere Bundesländer kennen, gibt es in Hamburg allerdings nicht – wer die Bescheinigung braucht, kommt am zuständigen Fachamt nicht vorbei.
Was das Fachamt Bauprüfung prüft
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – nur die zuständige Stelle unterscheidet sich zwischen den Bundesländern. In Hamburg kommt hinzu, dass diese eine Stelle für jedes Grundstück eindeutig feststeht, ohne dass zwischen mehreren Fachämtern desselben Bezirksamts unterschieden werden muss:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung.
- Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan – die Behörde bewertet die Zeichnung, eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.
- Für Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Zuständigkeit in Hamburg einfacher als bei der Umwandlungsgenehmigung: Es entscheidet immer das Fachamt Bauprüfung des Bezirksamts am Grundstücksstandort – dieselbe Stelle, die auch Bauanträge und Bauvoranfragen bearbeitet. Wird für dieselbe Teilungserklärung zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung benötigt, kann diese je nach Bezirk bei einer anderen Organisationseinheit desselben Bezirksamts liegen, etwa beim Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung. Beide Verfahren laufen unabhängig voneinander, auch wenn sie im selben Haus bearbeitet werden. Für Antragstellende bedeutet das in der Praxis mitunter zwei unterschiedliche Ansprechpersonen und zwei getrennte Vorgänge innerhalb desselben Bezirksamts – ein guter Grund, beide Anträge von Anfang an getrennt zu planen, statt sie als einen einzigen Vorgang zu behandeln.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – das Fachamt Bauprüfung prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst erstellt werden – aus der Bauakte des zuständigen Bezirksamts, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Akte nicht ausreicht oder nicht mehr auffindbar ist. Gerade bei umgenutzten Gewerbeflächen oder älteren Schlitzbauten ist dieser zweite Schritt eher die Regel als die Ausnahme.
Welche Unterlagen für Ihre Hamburger Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig vom Bezirk:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – das Fachamt prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Formloser Antrag beim zuständigen Fachamt Bauprüfung
Zu richten an das Fachamt Bauprüfung des Bezirksamts, in dem das Grundstück liegt – nicht an eine zentrale Hamburger Stelle und, anders als bei der Umwandlungsgenehmigung, unabhängig davon, welches Fachamt für diese zuständig wäre.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Hamburg – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses mit acht Einheiten in Eimsbüttel
Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachamts Bauprüfung ist hier zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung erforderlich, weil das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat – zwei getrennte Verfahren, gegebenenfalls sogar zwei unterschiedliche Fachämter desselben Bezirksamts.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung in der HafenCity
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
Umgenutzte Kontorhaus-Etage nach frisch erstelltem Aufteilungsplan
Weil für die neue Wohnnutzung erst ein vollständig neuer Aufteilungsplan entstehen musste, prüft das Fachamt Bauprüfung die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit anhand dieser neuen Zeichnung – unabhängig davon, dass die ursprüngliche Bauakte nie eine Wohnnutzung vorsah.
Kleines Zweifamilienhaus außerhalb eines Erhaltungsgebiets
Da weder die stadtweite noch die Erhaltungsgebiets-Schwelle der Umwandlungsgenehmigung erreicht wird, genügt hier die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachamts Bauprüfung allein.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hamburg ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Hamburg kommt es vor allem darauf an, beim richtigen Bezirksamt anzusetzen:
- Zuständiges Bezirksamt ermitteln
Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht der Wohnsitz des Eigentümers.
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Antrag beim Fachamt Bauprüfung stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Gegebenenfalls Umwandlungsgenehmigung parallel beantragen
Ist das Gebäude betroffen, läuft dieses zweite Verfahren je nach Bezirk beim Fachamt Bauprüfung selbst oder beim Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung desselben Bezirksamts – ein separater Vorgang mit eigenem Antrag, der parallel, nicht nacheinander, angestoßen werden kann.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hamburg beeinflusst
Der Bezirk, in dem das Grundstück liegt, wirkt sich in Hamburg vor allem über die Auslastung des zuständigen Fachamts aus:
- Auslastung des zuständigen Fachamts Bauprüfung
Die Bearbeitungszeiten unterscheiden sich zwischen den sieben Bezirken – eine realistische Einschätzung gibt nur das zuständige Fachamt selbst.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom Bezirk verlängern.
- Ob zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen oder innerhalb eines Erhaltungsgebiets kommt ein zweites, eigenständiges Verfahren hinzu, das gegebenenfalls bei einem anderen Fachamt läuft und eigene Unterlagen verlangt.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
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