Nutzungsänderung in Halle (Saale) — von Gründerzeit-Altbauten im Paulusviertel bis zu Industrieflächen an der Merseburger Straße rechtssicher eingeordnet

Q: Was kostet eine Nutzungsänderung in Halle (Saale)?

Den größten Einfluss hat, wie weit die geplante Nutzung von der bisherigen abweicht und ob zusätzlich eine denkmalrechtliche Prüfung oder eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich wird. Nach einer kurzen Beschreibung von Bestand und Vorhaben lässt sich ein individuelles Angebot unkompliziert online anfragen.

Q: Wie lange dauert eine Nutzungsänderung in Halle (Saale)?

Im vereinfachten Verfahren muss binnen drei, bei wichtigem Grund bis zu fünf Monaten entschieden werden, sonst gilt die Genehmigung als erteilt. Muss zusätzlich die Denkmalschutzbehörde eingebunden werden, verlängert das häufig die Gesamtdauer.

Q: Was unterscheidet eine Nutzungsänderung von einem Bauantrag?

Ein Bauantrag setzt eine bauliche Veränderung voraus – einen Neubau, Umbau oder eine Erweiterung. Bei einer Nutzungsänderung bleibt die Bausubstanz meist unangetastet; entscheidend ist, wozu eine bereits vorhandene Fläche künftig dient und ob das andere Anforderungen auslöst als bisher. Beide gehen oft ineinander über, etwa beim Ausbau eines Aufenthaltsraums zu Wohnraum.

Q: Was ändert die BauO-LSA-Novelle für die Umnutzung von Aufenthaltsräumen in Wohnraum?

Mit der Novelle vom 16. Dezember 2025, in Kraft seit dem 24. Januar 2026, wurde § 47 BauO LSA geändert: Aufenthaltsräume in rechtmäßig bestehenden Gebäuden lassen sich seither leichter in Wohnraum umwandeln, ergänzt um eine neue Regelung für Staffelgeschosse – für den dichten Gründerzeitbestand im Paulusviertel und Reileck praktisch relevant.

Q: Braucht eine Umnutzung im Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt eine zusätzliche Genehmigung?

Häufig ja. Im Sanierungsgebiet Nr. 2 an der Merseburger Straße mit dem Gründerzeitviertel Südliche Vorstadt, das seit 2002 im vereinfachten Verfahren saniert wird, kann neben der Baugenehmigung eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 Baugesetzbuch nötig werden, insbesondere bei früheren Industrieflächen.

Q: Welches Amt bearbeitet meine Nutzungsänderung in Halle (Saale)?

Zuständig ist die Abteilung Baugenehmigung im Fachbereich Bauordnung und Stadtvermessung, zentral für alle fünf Stadtbezirke. Kommt eine denkmalrechtliche Abstimmung hinzu, übernimmt sie die untere Denkmalschutzbehörde.

Kaum ein Stadtviertel zeigt so deutlich, wie viel Umnutzungspotenzial in Halles Altbaubestand steckt, wie das Paulusviertel: Um 1900 nach Plänen des Stadtbaurats Ewald Genzmer als Wohnquartier für Beamte, Angestellte und Offiziere der benachbarten Kaserne angelegt, gilt es als eines der größten in sich geschlossenen Gründerzeitviertel Europas – mit acht Straßen, die sternförmig auf die Pauluskirche zulaufen. Die Abteilung Baugenehmigung beurteilt jede Nutzungsänderung in Halle nach demselben Maßstab: Löst die künftige Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen aus als die bisherige? Seit der BauO-LSA-Novelle vom 16. Dezember 2025 ist dabei ein Weg leichter geworden, der im dichten Gründerzeitbestand des Paulusviertels und Reilecks häufig gefragt ist: die Umwandlung bestehender Aufenthaltsräume in Wohnraum. Wer stattdessen ein Gebäude im Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt umnutzen möchte – vom früheren Industriestandort bis zur denkmalgeschützten Institution wie den Franckeschen Stiftungen –, findet in Halle mehrere Beispiele, wie eng diese Prüfung mit Sanierungs- und Denkmalrecht zusammenspielt.

Nutzungsänderung in Halle (Saale) kurz und kompakt

Nicht die Gebäudeklasse zählt, sondern ein Vergleich: Braucht die neue Nutzung andere Vorgaben als die bisherige, entscheidet das über verfahrensfrei, freigestellt, vereinfacht oder das vollständige Verfahren für Sonderbauten.
Zuständig ist zentral die Abteilung Baugenehmigung – dieselbe Behörde wie beim Bauantrag, einheitlich für alle fünf Stadtbezirke.
Seit der Novelle vom 16. Dezember 2025, in Kraft seit 24. Januar 2026, lässt sich die Umwandlung bestehender Aufenthaltsräume in Wohnraum leichter genehmigen – für Halles gründerzeitlichen Altbaubestand im Paulusviertel und Reileck praktisch bedeutsam.
Betrifft eine Nutzungsänderung ein Einzeldenkmal oder liegt sie im Sanierungsgebiet Altstadt oder Südliche Innenstadt, entscheidet zusätzlich die Denkmalschutzbehörde oder eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB mit.
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Wann ist eine Nutzungsänderung in Halle (Saale) genehmigungspflichtig?

Auch eine Nutzungsänderung ist nach der BauO LSA grundsätzlich genehmigungspflichtig, rechtlich gleichgestellt mit Errichtung, Änderung und Beseitigung einer Anlage. Ob tatsächlich ein Verfahren nötig wird, hängt davon ab, ob die künftige Nutzung andere öffentlich-rechtliche Vorgaben auslöst als die bisherige:

Bleiben die Anforderungen an Bauplanungsrecht, Stellplätze und Rettungswege im Kern gleich, kann die Nutzungsänderung nach § 60 BauO LSA verfahrensfrei bleiben – in der Praxis eher die Ausnahme.
Für die Genehmigungsfreistellung nach § 61 BauO LSA muss die Umnutzung im Bebauungsplangebiet liegen und diesem entsprechen; eine reine Nutzungsänderung ohne bauliche Änderung erfüllt das selten.
Ändern sich mit der neuen Nutzung konkrete Anforderungen, etwa an Stellplätze oder Rettungswege, greift das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 62 BauO LSA – der mit Abstand häufigste Weg.
Wird die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau im Sinne des § 2 Abs. 4 BauO LSA, etwa einem publikumsintensiven Museum, bleibt nur das Baugenehmigungsverfahren nach § 63 BauO LSA.

Aufenthaltsräume werden Wohnraum – eine Novelle mit Wirkung fürs Paulusviertel

Im dichten Gründerzeitbestand des Paulusviertels und Reilecks – zusammen mit dem benachbarten Villenviertel am Mühlweg eines der am besten erhaltenen historistischen Wohnquartiere Mitteldeutschlands – betrifft ein wiederkehrendes Anliegen die Umwandlung vorhandener Aufenthaltsräume in Wohnraum, etwa wenn ein Souterrain, ein Spitzboden oder ein früher gewerblich genutzter Anbau zu Wohnzwecken werden soll. Die BauO-LSA-Novelle vom 16. Dezember 2025 hat dafür § 47 BauO LSA geändert: Aufenthaltsräume in rechtmäßig bestehenden Gebäuden lassen sich seither leichter in Wohnraum umnutzen, ergänzt um eine neue Regelung für Staffelgeschosse. Wie unterschiedlich Umnutzung in Halles Bestand aussehen kann, zeigen die Franckeschen Stiftungen: Der 1698 von August Hermann Francke gegründete, europaweit bedeutende Gebäudekomplex hat von den einst vier historischen Feldscheunen zwei erhalten – saniert 2018 bis 2020 gemeinsam mit dem früheren Druckerei- und Magazingebäude und als letzte Gebäude des Flächendenkmals einer neuen Nutzung zugeführt. Für solche Vorhaben prüft die Abteilung Baugenehmigung gemeinsam mit der unteren Denkmalschutzbehörde.

Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung

Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag, angewendet wird aber der Vergleichsmaßstab zwischen alter und neuer Nutzung:

Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 60 BauO LSA)

Kommt etwa beim Wechsel zwischen zwei ähnlich genutzten Ladenlokalen außerhalb geschützter Gebäude vor. Im Sanierungsgebiet Altstadt oder bei einem Einzeldenkmal greift sie kaum, weil dort ohnehin Denkmal- oder Sanierungsrecht mitentscheidet.

Genehmigungsfreistellung (§ 61 BauO LSA)

Vor allem dort relevant, wo eine Umnutzung mit dem Umbau eines Gebäudes im Bebauungsplangebiet zusammenfällt – für eine reine Umnutzung ohne bauliche Änderung eher die Ausnahme.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 62 BauO LSA)

Der häufigste Weg, sobald sich Stellplatzbedarf oder Rettungswege durch die neue Nutzung ändern – etwa bei der Umwandlung eines Aufenthaltsraums im Gründerzeithaus in Wohnraum nach der erleichterten Regelung des § 47 BauO LSA.

Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (§ 63 BauO LSA)

Zwingend, sobald die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau wird, etwa einem publikumsintensiven Museum – dann prüft die Abteilung Baugenehmigung wie bei einem Neubau über alle Fachbereiche hinweg.

Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Halle (Saale) braucht

Im Mittelpunkt jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen ändert. Je nach Gebäude und Lage verlangt die Abteilung Baugenehmigung weitere Nachweise – bislang ausschließlich in Papierform:

Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Zeigt auf einen Blick, worin sich alte und neue Nutzung unterscheiden – die Grundlage für die Verfahrenswahl.
Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes, meist im Maßstab 1:100, mit eingetragener neuer Nutzung; bei historischer Bausubstanz häufig ergänzt um eine Aufnahme der tragenden Wände.
Nachweis zu Stellplätzen und Schallschutz
Fällt nur an, wenn die neue Nutzung mehr Stellplätze oder ein anderes Lärmprofil erfordert als bisher – etwa bei Gastronomie in einem zuvor handwerklich genutzten Gebäude.
Erlaubnis der unteren Denkmalschutzbehörde
Betrifft die Nutzungsänderung ein Einzeldenkmal oder ein Gebäude im Sanierungsgebiet Altstadt, holt die Abteilung Baugenehmigung zusätzlich diese Erlaubnis ein.
Sanierungsrechtliche Genehmigung in förmlichen Sanierungsgebieten
Im Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt kann zusätzlich eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 Baugesetzbuch nötig werden, etwa bei der Umnutzung ehemaliger Industrieflächen.

Nutzungsänderungen in Halle (Saale) – Beispiele aus der Praxis

Feldscheunen der Franckeschen Stiftungen werden zu modernen Nutzflächen

Von den historischen Wirtschaftsgebäuden der 1698 gegründeten Franckeschen Stiftungen sind zwei Feldscheunen erhalten. Gemeinsam mit dem früheren Druckerei- und Magazingebäude wurden sie 2018 bis 2020 als letzte Gebäude des Flächendenkmals saniert und einer neuen Nutzung zugeführt – abgestimmt mit der unteren Denkmalschutzbehörde.

Ehemaliges Werksgelände an der Merseburger Straße wird Wohn- und Gewerbestandort

Auf früheren Industrieflächen zwischen Turm- und Liebenauer Straße im Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt entstanden Einfamilien- und Doppelhäuser sowie ein Lebensmittelmarkt; andere Grundstücke wurden zu einem Polizeirevier oder zu Gewerbebauten, die die denkmalgeschützte Industriearchitektur bewusst in die neue Nutzung einbeziehen, etwa ein Fachmarkt und ein Postverteilzentrum an der Turmstraße.

Königliche Saline wird zum Technischen Halloren- und Salinemuseum

Die Saline in der Halleschen Innenstadt war bis 1964 in Betrieb; die erhaltene Bausubstanz reicht von der Gründungszeit um 1720 bis zur letzten Erweiterung in den 1930er-Jahren. 1967 als Halloren-Museum eröffnet und 1969 in Technisches Halloren- und Salinemuseum umbenannt, zeigt sie, wie aus einem Industriestandort eine museale Nutzung wird.

Aufenthaltsraum im Gründerzeithaus des Paulusviertels wird Wohnraum

Ob Spitzboden, Souterrain oder ein früher als Abstellraum genutzter Anbau: Seit der Änderung des § 47 BauO LSA lassen sich solche Aufenthaltsräume in den dichten Blockrandbauten von Paulusviertel und Reileck leichter zu Wohnraum umwidmen – ein Vorgang, der Stellplatz- und Rettungswegfragen neu aufwirft, sobald zusätzliche Wohneinheiten entstehen.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Halle (Saale) ab

Rechtlich gilt landesweit derselbe Maßstab. Halle-spezifisch sind die Zuständigkeit der einen Behörde, die weiterhin papierbasierte Einreichung sowie zusätzliche Prüfungen bei denkmalgeschützten oder in Sanierungsgebieten liegenden Gebäuden.

Nutzungsvergleich als erster Schritt
Zu Beginn steht die Frage, welche konkreten Anforderungen sich zwischen heutiger und geplanter Nutzung unterscheiden. Davon hängt ab, ob überhaupt ein Verfahren nötig wird und welches der vier greift.
Denkmalschutz und Sanierungsgebiet frühzeitig klären
Bei Gebäuden in der Altstadt, im Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt oder an einem Baudenkmal lohnt sich schon vor der Antragstellung die Klärung, ob zusätzlich die Denkmalschutzbehörde oder eine sanierungsrechtliche Genehmigung ins Spiel kommen.
Unterlagen für die Abteilung Baugenehmigung zusammenstellen
Bestandspläne, Nutzungsbeschreibung und die ausgelösten Zusatznachweise werden vollständig aufbereitet; mangels digitaler Einreichung derzeit in Papierform.
Prüfung in zwei Schritten
Erst wird die Vollständigkeit der Unterlagen kontrolliert, danach inhaltlich bewertet, ob die neue Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht. Fehlende Nachweise fordert die Behörde gezielt nach.
Bescheid, Fiktion oder grünes Licht für die neue Nutzung
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder eine Genehmigungsfiktion nach Fristablauf. Ist zusätzlich das Einvernehmen der Denkmalschutzbehörde nötig, darf die neue Nutzung erst danach beginnen.

Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Halle (Saale) beeinflusst

Wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie weit neue und alte Nutzung auseinanderliegen. In Halle zählen zusätzlich:

Nähe zwischen alter und neuer Nutzung
Bleiben beide Nutzungen sich ähnlich, fällt die Prüfung schlank aus. Der Sprung zu einer publikumsstarken Nutzung wie einem Museum bindet dagegen deutlich mehr Aufwand.
Zahl der ausgelösten Zusatznachweise
Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege schlagen nur zu Buche, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt.
Denkmalschutz oder Lage im Sanierungsgebiet
Ein geschütztes Gebäude in der Altstadt oder im Sanierungsgebiet Südliche Innenstadt bringt eine eigenständige denkmalrechtliche Abstimmung beziehungsweise eine sanierungsrechtliche Genehmigung mit sich.
Vorbereitung für die papierbasierte Einreichung
Solange der digitale Bauantrag in Halle nicht verfügbar ist, spart eine vollständig vorbereitete Nutzungsbeschreibung vor allem eigene Vorlaufzeit – an den gesetzlichen Prüffristen ändert das nichts.