Kubaturberechnung in Halle (Saale) — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte weichen für dasselbe Gebäude deutlich voneinander ab.

Q: Warum ist der umbaute Raum für die Abteilung Baugenehmigung in Halle relevant?

Anlage 5 der Baugebührenverordnung Sachsen-Anhalt legt den umbauten Raum als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben fest.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und BGF?

Das BRI misst ein Volumen, die BGF eine Fläche – beide nach DIN 277, aber mit unterschiedlicher Aussagekraft: die BGF etwa für Kostenschätzungen, das BRI unter anderem für Gebühren- und Energieberechnungen.

Q: Warum liegt das BRI im Paulusviertel oft höher als bei einem Neubau gleicher Wohnfläche?

Gründerzeitliche Geschosse sind deutlich höher als heute üblich. Das größere Luftvolumen pro Etage erhöht den Bruttorauminhalt, ohne dass sich an der eigentlichen Wohnfläche etwas ändert.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Berechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Für einen Teil der historischen Gebäude in der Altstadt wurde nie eine ursprüngliche Bauakte angelegt, sodass von vornherein ein Aufmaß nötig ist.

Q: Fließt die Kubatur auch in energetische Nachweise ein?

Ja, energetische Berechnungen beziehen sich auf das beheizte beziehungsweise umbaute Volumen. Eine sauber ermittelte Kubatur ist deshalb auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung nützlich, etwa beim Energieausweis für Fernwärme-versorgte Bestandsgebäude.

Q: Muss jede Wohnung eines Plattenbaus in Halle-Neustadt einzeln berechnet werden?

Bei unverändert erhaltenen Gebäuden derselben Typenserie lässt sich die Kubatur häufig aus einer vergleichbaren Referenz ableiten. Nach einem Rückbau oder einer Zusammenlegung von Wohnungen ist dagegen eine eigenständige Neuberechnung erforderlich.

Zwei Kennzahlen entscheiden, wie groß ein Gebäude tatsächlich ist, ohne dass die Wohnfläche allein die Antwort liefert: der Bruttorauminhalt (BRI) und die Bruttogrundfläche (BGF), beide nach DIN 277 ermittelt. In Sachsen-Anhalt hat der umbaute Raum darüber hinaus eine unmittelbar verwaltungspraktische Bedeutung, denn Anlage 5 der Baugebührenverordnung Sachsen-Anhalt (BauGVO) legt ihn als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben fest. Wer für ein Gebäude in Halle (Saale) plant, umbaut oder saniert, kennt mit der Kubatur damit auch eine Zahl, auf die sich die Abteilung Baugenehmigung bei der Gebührenrechnung unmittelbar stützt – und die je nach Baualter des Gebäudes sehr unterschiedlich ausfallen kann, wie ein Blick auf das gründerzeitliche Paulusviertel gegenüber einem modernen Neubau zeigt.

Kubaturberechnung in Halle (Saale) kurz und kompakt

BRI und BGF beschreiben unterschiedliche Größen desselben Gebäudes: das umbaute Volumen einerseits, die Summe der Geschossgrundflächen andererseits – beide werden nach DIN 277 ermittelt.
Anlage 5 der Baugebührenverordnung Sachsen-Anhalt bestimmt den umbauten Raum als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr – ein Grund, weshalb die Kubaturberechnung in Halle über die reine Wertermittlung hinausgeht.
Ein hoher gründerzeitlicher Geschossquerschnitt im Paulusviertel führt bei gleicher Wohnfläche zu einem deutlich größeren BRI als bei einem niedrigeren, modernen Geschossaufbau.
DDR-Plattenbauten in Halle-Neustadt folgen dagegen weitgehend einheitlichen Geschosshöhen ihrer jeweiligen Typenserie, was den Rechenaufwand reduziert, solange kein Rückbau den ursprünglichen Zustand verändert hat.
Auch außerhalb der Bauaufsicht bleibt die Kennzahl gefragt, etwa bei energetischen Berechnungen, die auf das beheizte Volumen Bezug nehmen, oder bei der Finanzierung eines Bestandsobjekts.

BRI und BGF im Vergleich

Beide Kennzahlen stammen aus derselben Norm, messen aber Verschiedenes:

Bruttorauminhalt

Erfasst wird das komplette umbaute Volumen von der Außenseite der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut, unabhängig davon, wie ein Raum darunter genutzt wird. Ein ungedämmter Spitzboden zählt hier ebenso mit wie ein voll ausgebautes Wohngeschoss.

Bruttogrundfläche

Summiert werden die Grundflächen sämtlicher Geschosse an den äußeren Bauteilkanten – eine Zahl, die häufig als Ausgangspunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276 oder für die Herleitung der Nutzfläche dient.

Grundlagen für eine Kubaturberechnung in Halle (Saale)

Ohne belastbare Maße lässt sich keine tragfähige Kubatur ermitteln:

Bestandszeichnungen oder eigenes Aufmaß
Grundrisse und Schnitte, die Außenmaße und Geschosshöhen sämtlicher Ebenen einschließlich Keller und Dachraum erkennen lassen.
Angaben zur Dachform
Neigung und Aufbau des Dachs entscheiden, wie das Volumen bis zur äußeren Dachhaut korrekt erfasst wird – bei Gauben und Schrägen im Paulusviertel ein eigener Prüfschritt.
Zweck der Berechnung
Je nachdem, ob die Kubatur für die Gebührenberechnung der Abteilung Baugenehmigung, ein Gutachten oder eine Finanzierungsunterlage gebraucht wird, kann sich die notwendige Dokumentationstiefe unterscheiden.

Kubaturberechnung in Halle (Saale) – Beispiele aus der Praxis

Gebührenermittlung für einen genehmigungspflichtigen Dachgeschossausbau

Der nach Anlage 5 der BauGVO berechnete umbaute Raum fließt als eine von mehreren Bemessungsgrößen in die Baugenehmigungsgebühr ein.

Wertgutachten für ein Gründerzeithaus im Paulusviertel

Wegen der überdurchschnittlich hohen Altbaugeschosse liegt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche deutlich über dem eines vergleichbaren Neubaus – ein Punkt, den Gutachter bei der Einordnung berücksichtigen.

Serienabgleich mehrerer unveränderter Plattenbauten in Halle-Neustadt

Solange keine Umbauten stattfanden, lässt sich die Kubatur einzelner Gebäude derselben Typenserie plausibel gegeneinander abgleichen, statt jedes Objekt vollständig neu zu vermessen.

Nachträglicher Dachausbau mit teilweise niedriger Raumhöhe

Der komplette Rauminhalt bis zur Dachhaut zählt zum BRI, selbst wenn ein Teil der Fläche wegen zu geringer Höhe nicht vollständig als Wohnfläche zählt.

Finanzierungsunterlage für ein Objekt in der Altstadt

Banken fordern für die Kreditprüfung häufig eine dokumentierte BGF oder BRI, unabhängig vom aktuellen Sanierungsstand des Gebäudes.

So läuft Ihre Kubaturberechnung für Halle (Saale) ab

Fünf Schritte bis zum belastbaren Ergebnis:

Unterlagenlage sichten
Zunächst wird geprüft, ob eine verwertbare Bauakte bei der Bauaktenverwaltung existiert oder ob – wie bei Teilen des historischen Baubestands üblich – ein Aufmaß nötig wird.
Fehlende Maße vor Ort erheben
Alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum werden erfasst, wo Bestandsunterlagen unvollständig oder veraltet sind.
Berechnung nach DIN 277
BRI und BGF werden geschossweise ermittelt, Dachräume mit Schrägen fließen gesondert in die Berechnung ein.
Abgleich mit dem beabsichtigten Verwendungszweck
Die Detailtiefe richtet sich danach, ob das Ergebnis für die Gebührenrechnung der Abteilung Baugenehmigung, ein Gutachten oder eine Finanzierung vorgelegt werden soll.
Dokumentation des Ergebnisses
Die fertige Berechnung wird nachvollziehbar aufbereitet, sodass sie gegenüber Bank, Gutachter oder Bauaufsicht Bestand hat.

Was den Aufwand für eine Kubaturberechnung in Halle (Saale) beeinflusst

Der Aufwand richtet sich vor allem nach diesen Punkten:

Qualität der Bestandsunterlagen
Eine vollständige Bauakte spart Zeit; ist sie lückenhaft oder fehlt sie ganz, wird ein Aufmaß-Termin erforderlich.
Anzahl der Ebenen
Je mehr Geschosse, Zwischenebenen und Nebenräume ein Gebäude hat, desto mehr Einzelwerte müssen erfasst und zusammengeführt werden.
Baualter und Regelmäßigkeit des Zuschnitts
Ein unregelmäßig gewachsener Altbau verlangt mehr Sorgfalt bei der Erfassung als eine standardisierte Plattenbauzeile mit gleichbleibenden Geschosshöhen.
Geforderte Nachweisqualität
Für die Gebührenrechnung nach der BauGVO reichen andere Angaben aus als für ein detailliertes Wertgutachten.