Aufmaß & Vermessung in Halle (Saale) — das Bauaufmaß im Haus, die Gebäudeeinmessung beim Land

Q: Was kostet ein Aufmaß in Halle (Saale)?

Der Aufwand richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Geschossanzahl, Zugänglichkeit und dem gewünschten Lieferumfang. Eine kompakte Etagenwohnung liegt deutlich unter einem Mehrfamilienhaus mit Keller und ausgebautem Dach.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Halle (Saale)?

Für eine übliche Wohnung ist der Termin meist in weniger als einer Stunde erledigt, ein komplettes Haus beansprucht einen oder mehrere Tage. Zwischen Auftrag und Termin liegen einige Werktage, die ausgewerteten Unterlagen folgen wenig später. Wird zusätzlich eine Bauakteneinsicht gebraucht, verlängert das den Gesamtrahmen.

Q: Erfülle ich mit einem Bauaufmaß meine Einmessungspflicht in Sachsen-Anhalt?

Nein. Die Aufnahme eines Gebäudes in das Liegenschaftskataster erfolgt entweder als amtliche Gebäudevermessung oder auf Grundlage einer technischen Gebäudeaufmessung durch einen Vermessungsingenieur, deren Unterlagen beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation eingereicht und dort übernommen werden. Ein Bauaufmaß ist weder das eine noch das andere – es liefert Innenmaße, Zeichnungen und Flächen.

Q: Welche Gebäude sind in Sachsen-Anhalt von der Einmessungspflicht ausgenommen?

Nach den Hinweisen der Vermessungsverwaltung bleiben Gebäude außen vor, die vor Inkrafttreten des Vorgängergesetzes im Jahr 1992 errichtet wurden, außerdem solche unterhalb von etwa zehn Quadratmetern Grundfläche und Bauten geringer Bedeutung wie Gartenhäuser in Kleingartenanlagen, Behelfsbauten, fliegende Bauten oder überdachte Stellplätze. Ein Anbau oder Teilrückbau nach 1992 verändert dagegen die äußeren Abmessungen und löst die Pflicht aus.

Q: Was passiert, wenn ich die vom Landesamt gesetzte Frist verstreichen lasse?

Dann veranlasst das Landesamt die Erfassung des Gebäudes von sich aus, ohne dass ein Antrag vorliegt. Die Gebühr fällt in diesem Fall um 15 Prozent höher aus als auf dem Antragsweg. Die Pflicht selbst entfällt durch Zeitablauf nicht.

Q: Wer führt in Halle (Saale) das Liegenschaftskataster?

Das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt – eine Landesbehörde, nicht die Stadtverwaltung. Dort werden die Unterlagen zur Gebäudeerfassung eingereicht und geprüft. Die Bauakten zu einem Gebäude liegen dagegen bei der Stadt; für ein und dasselbe Haus gibt es damit zwei verschiedene Auskunftsstellen.

In Halle laufen zwei Fragen unter demselben Wort zusammen, die verschiedene Adressaten haben. Die eine lautet: Wie groß sind die Räume in diesem Gebäude, wie liegen sie zueinander, welche Fläche ergibt sich daraus? Darauf antwortet ein Bauaufmaß, und zuständig ist dafür niemand – der Eigentümer beauftragt es, wenn er es braucht. Die andere lautet: Wo genau steht dieses Gebäude auf dem Flurstück? Darauf antwortet die Gebäudeeinmessung; sie ist in Sachsen-Anhalt gesetzlich vorgeschrieben, und sie führt nicht zur Stadtverwaltung, sondern zu einer Landesbehörde. Beide Wege erzeugen Zahlen über dasselbe Haus, aber keine Zahl aus dem einen Verfahren beantwortet eine Frage aus dem anderen. Wer in Halle Bestandsunterlagen braucht, klärt deshalb sinnvollerweise zuerst, welche der beiden Fragen überhaupt offen ist.

Aufmaß und Vermessung in Halle (Saale) kurz und kompakt

Zwei getrennte Leistungen: Das Bauaufmaß nimmt Innenmaße, Raumgeometrie und Höhen auf. Die Gebäudeeinmessung bringt den äußeren Umriss in das Liegenschaftskataster – Innenmaße sind dort nirgends verzeichnet.
§ 14 des Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes Sachsen-Anhalt verpflichtet Eigentümer, Erbbauberechtigte und Inhaber anderer grundstücksgleicher Rechte, die Aufnahme des veränderten Gebäudebestands zu veranlassen, sobald ein Gebäude neu errichtet oder in seinen äußeren Abmessungen verändert wird.
Sachsen-Anhalt eröffnet dafür zwei Wege: die amtliche Gebäudevermessung oder eine technische Gebäudeaufmessung durch einen privat beauftragten Vermessungsingenieur, deren Unterlagen das Landesamt prüft und bei Eignung übernimmt.
Katasterbehörde ist das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt, also eine Landesbehörde. Die Bauakten liegen dagegen bei der Stadt – zwei Auskunftsstellen für dasselbe Gebäude.
Planprofi24 misst Ihr hallesches Objekt auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab; die hoheitliche Einmessung gehört ausdrücklich nicht zum Leistungsumfang.

Wann in Halle (Saale) ein Bauaufmaß gebraucht wird

Für das Bauaufmaß gibt es weder eine Pflicht noch eine Frist. Gebraucht wird es, sobald jemand Maße vorlegen muss, die aus den vorhandenen Unterlagen nicht hervorgehen. In Halle sind das vor allem diese Anlässe:

Für das Gebäude existiert keine verwertbare Zeichnung, oder die vorhandene zeigt einen Stand vor Sanierung, Teilung oder Ausbau.
Eine Umbau- oder Ausbauplanung steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand, auf dem sie aufsetzen kann.
Bank, Sachverständiger oder Käufer verlangen eine Flächenangabe, die sich Raum für Raum nachvollziehen lässt.
Ein Mietshaus soll in Wohnungseigentum aufgeteilt werden; der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss die Einheiten eindeutig gegeneinander abgrenzen, einschließlich Keller- und Bodenräumen.
Die vertraglich genannte Fläche wird bestritten und soll durch eine eigene Messung überprüft werden, bevor daraus Forderungen entstehen.

Einmessungspflicht in Sachsen-Anhalt: Stichtag 1992, Frist vom Landesamt, Aufschlag bei Versäumnis

Sachsen-Anhalt kennt eine gesetzliche Pflicht zur Erfassung des Gebäudebestands. Nach § 14 des Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes Sachsen-Anhalt haben Eigentümer, Erbbauberechtigte und Inhaber anderer grundstücksgleicher Rechte zu veranlassen, dass ein neu errichtetes oder in seinen äußeren Abmessungen verändertes Gebäude in das Liegenschaftskataster aufgenommen wird, und zwar auf eigene Kosten. Das Land eröffnet dafür zwei Wege. Die amtliche Gebäudevermessung wird von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder vom Landesamt ausgeführt; sie ist der richtige Weg, wenn über die bloße Erfassung hinaus amtliche Aussagen zum Verhältnis des Gebäudes zur Flurstücksgrenze verlangt werden – etwa bei Grenzbebauung oder bei der Frage nach eingehaltenen Abstandsflächen. Daneben steht die technische Gebäudeaufmessung: Ein privat beauftragter Vermessungsingenieur erstellt die Unterlagen, die anschließend beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation eingereicht, dort geprüft und bei Eignung übernommen werden. Das Landesamt setzt für den Antrag eine Frist; verstreicht sie ungenutzt, veranlasst es die Erfassung von sich aus, und die Gebühr erhöht sich gegenüber dem Antragsweg um 15 Prozent. Für Halle ist der zeitliche Zuschnitt der Pflicht entscheidend: Nach den Hinweisen der Vermessungsverwaltung sind Gebäude, die vor Inkrafttreten des Vorgängergesetzes im Jahr 1992 errichtet wurden, nicht erfassungspflichtig – das trifft auf die gründerzeitlichen Quartiere ebenso zu wie auf die Wohnkomplexe im Westen der Stadt. Ausgenommen sind außerdem Gebäude unterhalb von etwa zehn Quadratmetern Grundfläche sowie Bauten geringer Bedeutung, genannt werden Gartenhäuser in Kleingartenanlagen, Behelfsbauten, fliegende Bauten und überdachte Stellplätze. Wird an einem alten Gebäude nach 1992 angebaut oder zurückgebaut, verändern sich die äußeren Abmessungen – und die Pflicht greift dann doch. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 nicht; das Bauaufmaß beantwortet ausschließlich Fragen zum Inneren des Gebäudes.

Die Aufmaßverfahren im Detail

Welches Verfahren am halleschen Objekt sinnvoll ist, ergibt sich aus der Bausubstanz und aus dem, was mit den Unterlagen danach geschehen soll:

Raumweises Handaufmaß mit Kontrolldiagonalen

Der Regelweg in Wohnungen. Aufgenommen werden Längen, Höhen, Öffnungen, Nischen und Vorsprünge; zusätzlich gemessene Diagonalen prüfen, ob ein Raum tatsächlich rechtwinklig ist. Im Gründerzeitbau trifft diese Annahme regelmäßig nicht zu, und eine Zeichnung, die sie stillschweigend übernimmt, ist an den Ecken falsch.

Vertikaler Anschluss über Treppenhaus und Fassade

Sollen mehrere Geschosse in einer Zeichnung sauber übereinanderliegen, genügt es nicht, jedes Geschoss für sich zu messen. Über Treppenhaus, Fensterachsen und Fassadenmaße entsteht ein gemeinsamer Bezug, damit sich Wände, Schächte und Steigleitungen von Ebene zu Ebene decken.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Angebracht bei verformter oder stark gegliederter Substanz und überall dort, wo später ein Bestandsmodell weiterverwendet werden soll. Die Genauigkeit entsteht nicht auf dem Datenblatt des Geräts, sondern aus Standpunktwahl, Zielmarken und der Registrierung der Einzelscans zu einem Ganzen.

Auswertung vorhandener Zeichnungen mit Gegenmaßen

Nach § 3 Abs. 4 WoFlV darf die Grundfläche aus einer Bauzeichnung ermittelt werden; ist abweichend davon gebaut worden, sind die tatsächlichen Verhältnisse maßgebend. Vorhandene Pläne werden deshalb vor der Auswertung an mehreren Stellen gegengemessen, statt ungeprüft übernommen zu werden.

Das entsteht aus dem Aufmaß

Der Messvorgang selbst ist noch kein Produkt. Verwertbar wird er durch das, was daraus gezeichnet, gerechnet und belegt wird:

Bemaßte Grundrisse aller Ebenen
Vom Kellergeschoss bis unter das Dach, mit durchgehenden Maßketten. Werte, die aus einer bloßen Maßstabsangabe abgegriffen werden, sind für Nachweiszwecke zu unscharf, weil sich jede Ableseungenauigkeit über die Fläche fortsetzt.
Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was im Grundriss unsichtbar bleibt: Geschosshöhen, Fußbodenaufbauten, Ebenensprünge und den Verlauf des Dachs über dem darunterliegenden Raum.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Raumweise aufgeschlüsselt, jede Teilfläche mit ihrem Anrechnungsfaktor. Bezugsgröße ist das lichte Maß am fertig ausgebauten Raum, nicht das Rohbaumaß der Bauzeichnung.
Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277
Gebraucht für Bauvorlagen, Kostenermittlung und Bewertung. Weil die Norm das Bauwerk beschreibt und keine Wohnfläche kennt, stehen ihre Werte neben der Berechnung nach WoFlV und nicht an deren Stelle.
Messdokumentation mit Skizze, Fotos und Rohdaten
Sie belegt, an welcher Stelle im Gebäude welcher Wert entstanden ist. Rückfragen lassen sich damit beantworten, ohne dass ein zweiter Termin nötig wird.

Aufmaße in Halle (Saale) – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus im Paulusviertel ohne brauchbare Zeichnung

Das Quartier im Norden der Stadt ist als geschlossene Gründerzeitbebauung erhalten und steht als Denkmalbereich unter Schutz; die Häuser stammen überwiegend aus den Jahren um 1900. Was an Blättern existiert, zeigt den Genehmigungsstand vor Teilungen, Bädereinbauten und Dachausbauten. Aufgenommen wird deshalb geschossweise neu, einschließlich der Wandstärken – erst daraus ergibt sich, wie die Wohnungen im Haus übereinanderliegen.

Neustädter Wohnblock nach Teilrückbau

In der ab 1964 errichteten Chemiearbeiterstadt wurden nach 1990 nicht nur Häuser abgetragen, sondern bestehende Blöcke um Geschosse gekürzt und Aufgänge entfernt; bei einem halleschen Vorhaben wurden aus 90 Wohnungen 44 Einheiten unterschiedlicher Größe. Der Typenplan der Serie ist danach wertlos. Weil sich zugleich die äußeren Abmessungen geändert haben, stehen hier beide Aufgaben nebeneinander: das Bauaufmaß für die neuen Grundrisse, die Einmessung für das Kataster.

Dachgeschossausbau, bei dem das Kataster unberührt bleibt

Ein Ausbau innerhalb des vorhandenen Dachs verändert Räume, Höhen und Wohnfläche, nicht aber den Umriss des Gebäudes. Solange nichts angebaut wird, bleibt der Katastereintrag derselbe – die Zahlen, auf die es für Bank und Mietvertrag ankommt, entstehen ausschließlich aus dem Aufmaß.

Mietshaus vor der Aufteilung in Wohnungseigentum

Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig gegeneinander abgegrenzt sein, einschließlich Kellerabteilen und Bodenkammern. Die Zeichnung bringt der Antragsteller selbst bei; die Behörde prüft die Abgeschlossenheit und siegelt, erstellt den Plan aber nicht.

So läuft Ihr Aufmaß in Halle (Saale) ab

Die Reihenfolge der Schritte ist überall dieselbe. Was in Halle Zeit kostet, liegt meist vor dem Messtermin: die Beschaffung dessen, was an Unterlagen noch existiert.

Verwendungszweck und Erfassungstiefe abstecken
Ein Flächennachweis für die Finanzierung, eine Umbauplanung und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird und welche Bauteile aufzunehmen sind.
Bauakte bei der Stadt anfragen
Die Anfrage läuft über die Bauaktenstelle der Stadtverwaltung; ein Sachbearbeiter meldet sich zur Terminvereinbarung, Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse belegt. Abgerechnet wird nach der Verwaltungsgebührensatzung – der Gebührenbescheid folgt der Einsicht, Papierkopien gehen erst nach Zahlungseingang heraus.
Termin abstimmen und Zugänge sichern
Über die Dauer entscheidet, was am Termin offen steht: Wohnräume, Kellerabteile, Boden- und Nebenräume und bei vermieteten Häusern jede einzelne Einheit. Wo eine Hausverwaltung oder Genossenschaft dazwischensteht, braucht die Ankündigung Vorlauf.
Aufnahme am Objekt
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Winkel, dazu Höhen, Öffnungen, Nischen und Vorsprünge. Skizze und Fotos entstehen parallel, damit sich später jeder Wert einer Stelle im Gebäude zuordnen lässt.
Auswertung, Übergabe und klare Abgrenzung
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenaufstellung mit ausgewiesenem Rechenweg. Zum Abschluss wird festgehalten, was die Unterlagen belegen: Innenmaße, Höhen und Flächen. Ob der Gebäudebestand im Liegenschaftskataster aktuell ist, beantwortet allein das Landesamt.

Was den Preis für ein Aufmaß in Halle (Saale) beeinflusst

Zwei gleich große Objekte können sich im Messaufwand um ein Vielfaches unterscheiden; ein Pauschalpreis würde das verdecken. Diese Punkte bestimmen den Umfang:

Zahl und Zuschnitt der Räume
Mit jedem Raum kommen Längen, Höhen und Öffnungen hinzu. Ein klar geschnittenes Zimmer ist rasch erfasst, ein Grundriss mit Erker, Schräge und Zwischenpodest braucht ein Mehrfaches davon.
Zahl der Geschosse und Einheiten
Eine einzelne Wohnung wird in einem Durchgang aufgenommen. Ein ganzes Haus verlangt zusätzlich den vertikalen Anschluss, damit die Geschosse in der Zeichnung zueinander passen.
Gewähltes Messverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Ausrüstung, Zeit vor Ort und Nachbearbeitung. Der Scan lohnt dort, wo Verformung und Schiefwinkligkeit selbst Teil des Ergebnisses sein sollen.
Zugänglichkeit am Termin
Ein verschlossenes Kellerabteil oder ein vollgestellter Dachraum erzwingt einen zweiten Anlauf. Vollständig vorbereitete Objekte werden in einem Zug abgearbeitet.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Bemaßte Grundrisse sind die Basis. Schnitte, Ansichten, Rauminhalte oder ein weiterverwendbares Bestandsmodell kommen je nach Verwendungszweck hinzu und bestimmen den Zeichenaufwand.