Teilungserklärung in Hagen — WEG-Aufteilung ohne Umwandlungsgenehmigung

Q: Brauche ich in Hagen eine Umwandlungsgenehmigung für meine Teilungserklärung?

Nein. Nordrhein-Westfalen hat bislang keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, und eine soziale Erhaltungssatzung, die eine solche Pflicht über § 172 BauGB auslösen könnte, ist für Hagen nicht bekannt.

Q: Können die Villen der Gartenstadt Hohenhagen per Teilungserklärung aufgeteilt werden?

Rechtlich ja, praktisch kommt das aber seltener vor. Die Häuser wurden ab 1909 als individuelle Wohnhäuser für einzelne Bauherren errichtet, nicht als Mehrfamilienbestand – eine WEG-Teilung ist bei ihnen deshalb der Ausnahmefall.

Q: Welches Amt bestätigt die Abgeschlossenheit in Hagen?

Der für den jeweiligen Stadtteil zuständige technische Bezirk der Bauaufsicht innerhalb des Fachbereichs 61.

Q: Was kostet eine Teilungserklärung in Hagen?

Maßgeblich sind vor allem Baujahr und Aktenlage, die Anzahl der Einheiten und der Zustand vorhandener Bestandspläne. Ein individuelles Angebot erhalten Sie nach kurzer Beschreibung Ihres Vorhabens unkompliziert online.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss für den Aufteilungsplan ergänzt werden.

Q: Kann ein Haus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber aufgeteilt werden?

Ja. Der Aufteilungsplan grenzt gewerbliche und Wohneinheiten als jeweils eigenständige Einheiten voneinander ab – die spätere Nutzung als Teil- oder Wohnungseigentum ändert am grundsätzlichen Ablauf der Teilungserklärung nichts.

Wer für eine Hagener Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, muss anders als in manchen anderen deutschen Großstädten keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung einholen: Nordrhein-Westfalen hat von der Möglichkeit einer eigenen Rechtsverordnung nach § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht, und eine solche Verordnung wäre ohnehin Landesrecht – eine Hagener Sonderregel dazwischen gibt es nicht. Praktisch wird die Teilungserklärung in Hagen vor allem bei den vielen gewöhnlichen Mehrfamilienhäusern der Stadt relevant, die wohnungsweise verkauft werden sollen. Die einzeln denkmalgeschützten Villen der Gartenstadt Hohenhagen spielen dabei eher eine Nebenrolle: Sie wurden ursprünglich als individuelle Wohnhäuser für einzelne Bauherren errichtet, nicht als Mehrfamilienbestand, und kommen deshalb seltener als Aufteilungsobjekt vor als ein klassisches Etagenwohnungshaus.

Teilungserklärung in Hagen kurz und kompakt

Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung wie in einigen anderen Bundesländern gibt es in Hagen nicht, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude.
Eine eigene soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, die über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ebenfalls eine Umwandlungsgenehmigung auslösen könnte, ist für Hagen nach den vorliegenden Quellen nicht ersichtlich.
Zuständig für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der Fachbereich 61, konkret der für den jeweiligen Stadtteil zuständige technische Bezirk der Bauaufsicht.
Die einzeln denkmalgeschützten Villen der Gartenstadt Hohenhagen wurden als individuelle Wohnhäuser errichtet und sind seltener Gegenstand einer WEG-Teilung als die zahlreichen gewöhnlichen Hagener Mehrfamilienhäuser.

Brauchen Sie in Hagen eine Umwandlungsgenehmigung?

In mehreren deutschen Großstädten ist die Teilungserklärung inzwischen an eine zweite, eigenständige Genehmigung gekoppelt. Für Hagen lässt sich das auf zwei Ebenen beantworten:

Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, mit der einzelne Gemeinden eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erhalten könnten – das gilt landesweit und damit auch für Hagen.
Eine kommunale Erhaltungssatzung könnte über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB theoretisch eine vergleichbare Genehmigungspflicht auslösen, allerdings nur, wenn sie sich auf den Milieuschutz nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB stützt. Eine solche Satzung ist für Hagen nach den vorliegenden Quellen nicht bekannt.

Individuelle Villen statt Werkswohnungsbau

In einigen Ruhrgebietsstädten geht die Teilungserklärung heute häufig auf früheren, geschlossenen Werkswohnungsbau zurück, der wohnungsweise in Einzeleigentum übergeht. In Hagen liegt der Fall bei der Gartenstadt Hohenhagen anders: Die ab 1909 von Karl Ernst Osthaus angelegte Künstlerkolonie mit dem Hohenhof und den Häusern am Stirnband sowie an der Haßleyer Straße wurde von Beginn an als eine Ansammlung individueller Wohnhäuser für einzelne Bauherren konzipiert, nicht als vermietbarer Mehrfamilienbestand eines einzigen Eigentümers. Eine Teilungserklärung – die typischerweise ein einzelnes Gebäude in mehrere Einheiten aufteilt – kommt für diese Villen deshalb seltener infrage als für ein gewöhnliches Hagener Mehrfamilienhaus. Praktisch relevant wird das Verfahren in Hagen vor allem beim breiten Bestand an Mehrfamilienhäusern unterschiedlichen Baualters, die wohnungsweise verkauft werden sollen.

Zwei Ausgangslagen in Hagen

Ob eine Teilungserklärung auf einen Neubau oder auf ein bestehendes Mehrfamilienhaus trifft, ändert am rechtlichen Rahmen nichts – wohl aber an der nötigen Vorarbeit:

Bestehendes Mehrfamilienhaus

Für ein bereits errichtetes Gebäude wird zunächst geprüft, ob eine verwertbare Bauakte beim zuständigen technischen Bezirk vorliegt oder ob eine Vor-Ort-Vermessung nötig ist, bevor der Aufteilungsplan entstehen kann.

Neubau eines Mehrfamilienhauses

Bei einem Neubauprojekt lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar aus der beim Fachbereich 61 eingereichten Genehmigungsplanung ableiten, ohne archivarische Vorarbeit und ohne eine zusätzliche Umwandlungsprüfung.

Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Hagen braucht

Unabhängig von Baujahr und Lage bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Hagener Teilungserklärung:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen technischen Bezirks – ohne ihn nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Aktueller Grundbuchauszug
Zeigt die bestehenden Eigentumsverhältnisse am Grundstück.
Bestandspläne oder Aufmaß
Liegen bereits Pläne vor, dienen sie als Grundlage für den Aufteilungsplan; bei älteren Gebäuden ohne verwertbare Zeichnung wird stattdessen vor Ort vermessen.
Vollmacht bei Beauftragung durch Dritte
Beantragt nicht der Eigentümer selbst die Unterlagen beim zuständigen technischen Bezirk, wird üblicherweise eine Vollmacht verlangt.

Teilungserklärungen in Hagen – Beispiele aus der Praxis

Wohnungsweiser Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Ein Eigentümer möchte ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen einzeln verkaufen. Da Nordrhein-Westfalen keine Umwandlungsgenehmigung kennt, genügt der übliche Weg aus Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung.

Neubau-Eigentumswohnungen auf einem innerstädtischen Grundstück

Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus und will die Wohnungen bereits während der Bauzeit einzeln verkaufen. Der Aufteilungsplan entsteht direkt aus der Genehmigungsplanung beim Fachbereich 61.

Erbengemeinschaft teilt ein älteres Mehrfamilienhaus

Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus und wollen es unter sich aufteilen, statt es gemeinsam zu verwalten. Fehlt eine verwertbare Bauakte, wird das Gebäude zunächst vor Ort vermessen, bevor der Aufteilungsplan entsteht.

Aufteilung eines Hauses mit gewerblicher Einheit im Erdgeschoss

Ein Gebäude mit Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohnungen darüber wird in Teil- und Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Aufteilungsplan grenzt beide Nutzungsarten eindeutig als eigene Einheiten voneinander ab.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Hagen ab

Ohne zusätzliche Umwandlungsprüfung bleibt der Weg zur Hagener Teilungserklärung überschaubar:

Ausgangslage klären
Wir prüfen, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren und ob das Gebäude in einem Denkmalbereich wie der Gartenstadt Hohenhagen liegt.
Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Der Aufteilungsplan geht an den für den Stadtteil zuständigen technischen Bezirk, der die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine weitere behördliche Genehmigung ist in Hagen nicht vorgeschaltet.
Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Die Grundbucheintragung erfolgt beim für Hagen zuständigen Amtsgericht.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Hagen beeinflusst

Weil in Hagen keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:

Baujahr und Aktenlage
Für einen Neubau lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten. Ein älteres Gebäude ohne aktuelle Zeichnung braucht dagegen zusätzlich eine Vor-Ort-Vermessung.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
Lage in einem Denkmalbereich
Liegt das Gebäude in der Gartenstadt Hohenhagen, betrifft das zwar nicht die Teilungserklärung selbst, wohl aber spätere bauliche Änderungen, die sich früh mitdenken lassen.
Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die Abstimmung zwischen den Beteiligten in der Regel mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer.
Mischung aus Wohn- und Gewerbeeinheiten
Ein Gebäude mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss verlangt eine sorgfältigere Abgrenzung im Aufteilungsplan als ein Haus mit ausschließlich gleichartigen Wohnungen.