Kubaturberechnung in Hagen — Bruttorauminhalt vom Wiederaufbauhaus bis zur Jugendstilvilla

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte weichen für dasselbe Gebäude entsprechend voneinander ab.

Q: Warum weisen Häuser der Gartenstadt Hohenhagen ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche auf?

Die um 1910 errichteten Jugendstilvillen haben deutlich großzügigere Geschosshöhen als der spätere Wiederaufbaubestand – das zusätzliche Volumen pro Etage schlägt sich unmittelbar im BRI nieder.

Q: Wird ein talseitig freiliegendes Untergeschoss an einer Hanglage mitgerechnet?

Ja – sobald ein Geschoss Teil des umbauten Baukörpers ist, zählt sein Volumen vollständig zum Bruttorauminhalt, unabhängig davon, ob es von der Straßenseite aus als Keller oder als vollwertiges Geschoss wahrgenommen wird.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum und Untergeschoss enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – energetische Berechnungen nehmen auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug. Eine sauber ermittelte Kubatur ist entsprechend über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln, insbesondere wenn unterschiedlich alte Hagener Gebäude miteinander verglichen werden sollen.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Nordrhein-Westfalen unmittelbar in die Gebühr für ein Baugenehmigungsverfahren einfließen. Nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) wird der Bruttorauminhalt mit einem vom zuständigen Landesministerium jährlich im Ministerialblatt veröffentlichten Wert je Kubikmeter vervielfacht; das Ergebnis, die sogenannte Rohbausumme, bildet zusammen mit dem umbauten Raum selbst die Bemessungsgrundlage für die Grundgebühr des Verfahrens. In Hagen macht diese Berechnung besonders deutlich, wie unterschiedlich Gebäude derselben Stadt gebaut sein können: Der weit verbreitete Wiederaufbaubestand kommt mit vergleichsweise niedrigen, standardisierten Geschosshöhen aus, während die um 1910 individuell entworfenen Jugendstilvillen der Gartenstadt Hohenhagen deutlich mehr Volumen je Quadratmeter Wohnfläche mitbringen. An den für Hagen typischen bewaldeten Hanglagen kommt ein dritter Effekt hinzu: Ein zusätzliches, talseitig freiliegendes Untergeschoss erhöht den Bruttorauminhalt eines Hauses, ohne dass sich daran auf den ersten Blick etwas Ungewöhnliches zeigt.

Kubaturberechnung in Hagen kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes bis zur äußeren Dachhaut, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Geschossflächen – beide nach DIN 277 ermittelt.
Die AVwGebO NRW vervielfacht den Bruttorauminhalt mit einem amtlich festgelegten Wert je Kubikmeter zur sogenannten Rohbausumme, die zusammen mit dem umbauten Raum die Baugenehmigungsgebühr mitbestimmt.
Der Wiederaufbaubestand kommt mit niedrigeren, standardisierten Geschosshöhen aus, während die Jugendstilvillen der Gartenstadt Hohenhagen ein deutlich größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche aufweisen.
An bewaldeten Hanglagen erhöht ein zusätzliches, talseitig freiliegendes Untergeschoss den Bruttorauminhalt eines Hauses, ohne dass die oberirdisch sichtbare Kubatur das erkennen lässt.
Ein Kubikmeter unter der Dachschräge zählt fürs BRI vollständig bis zur Dachhaut, während die Wohnflächenberechnung nach WoFlV denselben Bereich je nach Raumhöhe nur zur Hälfte oder gar nicht anrechnet.
Auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung ist die Kennzahl gefragt – bei Gutachten, Finanzierungsanfragen und energetischen Nachweisen, die auf das beheizte Volumen Bezug nehmen.

BRI, BGF und Rohbausumme – drei zusammenhängende Größen

Alle drei Werte bauen aufeinander auf, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, gemessen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Untergeschoss talseitig freiliegt oder ob ein Dachraum überhaupt als Wohnfläche zählt.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe der Grundflächen aller Geschosse an ihrer äußeren Kante – Ausgangsgröße für die Nutzfläche und häufig erster Schritt einer Kostenschätzung nach DIN 276.

Rohbausumme als Gebührengrundlage

Für die Baugenehmigungsgebühr vervielfacht der zuständige technische Bezirk der Bauaufsicht den ermittelten Bruttorauminhalt mit dem vom Land jährlich im Ministerialblatt veröffentlichten Wert je Kubikmeter – ein eigener Verwaltungsschritt, der auf der Kubaturberechnung aufbaut, sie aber nicht ersetzt.

Was für eine Kubaturberechnung in Hagen gebraucht wird

Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Bemaßte Grundrisse und Schnitte aller Ebenen
Einschließlich Keller- oder Untergeschoss, Wohnebenen und Dachraum – aus vorhandener Bauakte oder einem aktuellen Aufmaß.
Höhenbezug zum Gelände bei Hanglagen
Damit ein talseitig freiliegendes Untergeschoss korrekt als Teil des umbauten Volumens erfasst wird, statt es zu übersehen.
Dachform und -neigung
Für die vollständige Erfassung des Volumens bis zur Dachhaut, insbesondere bei Schrägen und Gauben.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für den zuständigen technischen Bezirk, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann die nötige Dokumentationstiefe beeinflussen.

Kubaturberechnung in Hagen – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau

Der ermittelte Bruttorauminhalt fließt über die daraus abgeleitete Rohbausumme unmittelbar in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens ein.

Wertermittlung einer Jugendstilvilla in der Gartenstadt Hohenhagen

Die großzügigen Geschosshöhen der Bauzeit um 1910 ergeben ein deutlich höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Wiederaufbauhaus – relevant für Gutachten und Finanzierung.

Hanglagenhaus mit talseitig freiliegendem Untergeschoss

Nur eine sorgfältige Erfassung des tatsächlichen Geländeverlaufs verhindert, dass ein zusätzliches, nutzbares Geschoss bei der Kubatur übersehen wird.

Erweiterung eines Wiederaufbauhauses um einen ausgebauten Dachraum

Der zusätzliche Rauminhalt bis zur Dachhaut zählt vollständig zum BRI, selbst wenn ein Teil davon wegen geringer Raumhöhe nicht als Wohnfläche angerechnet wird.

Portfoliovergleich mehrerer Hagener Objekte

Erst eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur macht unterschiedlich alte und unterschiedlich geschnittene Gebäude überhaupt vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Hagen

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand und Geländesituation klären
Vorhandene Bauakte oder Aufmaß als Grundlage für alle Ebenen – bei Hanglagen einschließlich der Frage, ob ein Untergeschoss talseitig freiliegt.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
Plausibilität gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, ob das Ergebnis für den zuständigen technischen Bezirk, eine Bewertung oder eine Finanzierung gebraucht wird.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber der Bauaufsicht.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Hagen beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beim zuständigen technischen Bezirk beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Geländesituation
Ein Gebäude an einer Hanglage mit talseitig freiliegendem Untergeschoss verlangt eine genauere Erfassung als ein Bau auf ebenem Grund.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Erker – wie sie in der Gartenstadt Hohenhagen vorkommen – verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.