Aufmaß & Vermessung in Hagen — an bewaldeten Hanglagen und in Gebäuden mit lückenhafter Aktenlage
Wer in Hagen ein Aufmaß braucht, trifft auf eine Stadt, die sich selbst als „Tor zum Sauerland“ und „Stadt der vier Flüsse“ bezeichnet: Mit rund 42 Prozent Waldfläche gilt Hagen als die am stärksten bewaldete Großstadt Nordrhein-Westfalens, und viele Wohngebäude liegen entsprechend an Hängen statt auf ebenem Gelände. Das wirkt sich unmittelbar auf die Vermessung aus – ein Haus, das sich über mehrere Splitebenen dem Gelände anpasst, verlangt einen anderen Messansatz als ein flacher Baukörper. Hinzu kommt eine zweite, von Gebäude zu Gebäude unterschiedliche Frage: Ob eine vorhandene Bauakte beim Fachbereich 61 den heutigen Zustand überhaupt noch zuverlässig abbildet, lässt sich angesichts der bewegten Geschichte der Stadt im 20. Jahrhundert nicht pauschal unterstellen, sondern muss im Einzelfall geprüft werden.
Wann ein Aufmaß in Hagen erforderlich wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft; niemand ist verpflichtet, eines beauftragen zu lassen. Nötig wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie nachgewiesen werden muss und die vorhandenen Unterlagen dafür nicht ausreichen:
- Bestandspläne fehlen ganz, oder die vorhandenen zeigen einen Stand, den spätere Umbauten überholt haben.
- Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
- Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg – ohne Aufmaß fehlt dafür die Datengrundlage.
- Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan nach § 7 WEG muss die Einheiten eindeutig abgrenzen.
Ein Haus an einer der für Hagen typischen bewaldeten Hanglagen folgt selten einem einfachen, ebenen Grundriss: Splitlevel-Ebenen, ein teilweise im Hang liegendes Kellergeschoss oder ein Zugang, der über eine andere Geschosshöhe erfolgt als die Rückseite des Gebäudes, verlangen einen durchgehenden Höhenbezug über alle Ebenen hinweg – sonst passen die einzelnen Grundrisse in der späteren Zeichnung nicht zueinander. Unabhängig vom Gelände gilt zusätzlich: Ob eine beim zuständigen technischen Bezirk geführte Bauakte den heutigen Bestand noch zuverlässig zeigt, lässt sich nicht pauschal annehmen. Das gilt besonders für ältere Gebäude im Stadtgebiet, wo im Lauf der Jahrzehnte umgebaut, erweitert oder – in einzelnen Fällen – nach Kriegsschäden verändert wieder aufgebaut wurde, ohne dass jede dieser Änderungen lückenlos in der Akte nachvollzogen werden kann. Wo diese Übereinstimmung nicht zweifelsfrei feststeht, tritt ein aktuelles Aufmaß an die Stelle der Annahme.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren am Objekt sinnvoll ist, entscheidet vor allem die Geometrie des Gebäudes und der Zweck der späteren Unterlagen:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der Regelweg in normalen Wohnungen und Häusern. Marktübliche Geräte geben eine Messgenauigkeit von etwa ± 1,5 Millimetern an, weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle.
Höhenbezug über mehrere Splitebenen
Bei Häusern an Hanglagen wird ein durchgehender Höhenbezug hergestellt, damit versetzte Ebenen, ein eingegrabenes Kellergeschoss und der Zugang auf unterschiedlichem Niveau in der Zeichnung korrekt zueinander liegen.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Für verformte oder stark verschachtelte Bausubstanz. Übliche Scanner erreichen Punktgenauigkeiten im Millimeterbereich; die Punktwolke trägt zugleich ein Bestandsmodell des Gebäudes.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
Die Wohnflächenverordnung lässt in § 3 Abs. 4 die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu – aber nur, solange gebaut wurde wie gezeichnet. Vorhandene Pläne werden deshalb vor Ort stichprobenartig geprüft, bevor aus ihnen gerechnet wird.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten. Bei Hanglagen werden versetzte Ebenen im gemeinsamen Höhenbezug geführt.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was im Grundriss nicht sichtbar wird: Geschosshöhen, Höhenversprünge zwischen den Ebenen und den Verlauf des Geländes am Gebäude.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand.
- Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Bestandteil der Dokumentation und machen nachvollziehbar, wo gemessen wurde.
Aufmaße in Hagen – Beispiele aus der Praxis
Einfamilienhaus an einem bewaldeten Hang
Das Gebäude ist über der Hangkante in mehrere Splitebenen gegliedert; ein durchgehender Höhenbezug bringt Keller-, Erd- und Obergeschoss korrekt zueinander in die Zeichnung.
Mehrfamilienhaus mit lückenhafter Bauakte
Die beim zuständigen technischen Bezirk geführte Akte zeigt einen älteren Bauzustand, der seither mehrfach verändert wurde. Das Aufmaß hält den heutigen, tatsächlichen Zustand fest, statt sich auf die Akte zu verlassen.
Dachgeschossausbau ohne Bestandsplan
Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung; die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet statt nur rechnerisch behauptet.
Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum
Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein – das Aufmaß liefert die dafür nötige Zeichnungsgrundlage.
So läuft Ihr Aufmaß in Hagen ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. In Hagen entscheidet vor allem die Geländelage über den Zeitaufwand vor Ort und die Aktenlage darüber, wie viel Vorarbeit beim Fachbereich 61 sinnvoll ist:
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung.
- Bestandsunterlagen anfragen und prüfen
Beim zuständigen technischen Bezirk wird geklärt, ob eine Bauakte vorliegt und ob sie mit dem heutigen Bestand plausibel übereinstimmt.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Bei Häusern an Hanglagen wird vorab geklärt, welche Ebenen und Nebenräume – etwa ein im Gelände liegender Keller – beim Termin zugänglich sein müssen.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen; bei mehreren Ebenen wird ein gemeinsamer Höhenbezug hergestellt.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Hagen beeinflusst
Ein Pauschalpreis wäre in Hagen wenig aussagekräftig – zwei Häuser gleicher Größe können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Geländelage des Grundstücks
Ein Haus an einer bewaldeten Hanglage mit mehreren Splitebenen verlangt mehr Messzeit und einen aufwendigeren Höhenbezug als ein Baukörper auf ebenem Gelände.
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich, die einzeln erfasst werden müssen.
- Verlässlichkeit vorhandener Bauakten
Weicht die beim zuständigen technischen Bezirk geführte Akte erkennbar vom heutigen Bestand ab, ersetzt das vollständige Aufmaß die fehlende Grundlage.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten und Kubatur: Der Auswertungsteil wächst mit dem, was danach damit geschehen soll.
Alle Leistungen in Hagen
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Hagen ansehen →
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