Teilungserklärung in Gütersloh — ohne landesweite Umwandlungsgenehmigung, mit eigener Bauaufsicht als Ansprechpartner
Wer in Gütersloh ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, muss anders als in Berlin, Hamburg oder München keine landesweite Umwandlungsgenehmigung einplanen: Nordrhein-Westfalen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht, unabhängig davon, wie viele Wohnungen im Gebäude entstehen sollen. Der Weg zur Teilungserklärung bleibt damit ein zweistufiger Vorgang aus Aufteilungsplan und notarieller Beurkundung, bei dem für die bauordnungsrechtliche Seite eine einzige Stelle zuständig ist: der Fachbereich Bauordnung der Stadt, unabhängig davon, in welchem Gütersloher Stadtteil das Gebäude liegt – ob in der Kernstadt oder in einem der erst 1970 hinzugekommenen Gebiete. Typische Anlässe reichen vom klassischen Verkauf einzelner Wohnungen über die Aufteilung eines geerbten Hauses unter mehreren Erben bis zur Umwandlung eines bislang komplett vermieteten Mehrfamilienhauses.
Brauchen Sie in Gütersloh eine Umwandlungsgenehmigung?
§ 250 BauGB erlaubt den Bundesländern, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per eigener Rechtsverordnung eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen:
- Nordrhein-Westfalen hat von dieser Ermächtigung landesweit keinen Gebrauch gemacht – das gilt unverändert auch für Gütersloh, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im betroffenen Gebäude.
- Eine Erweiterung auf einzelne Erhaltungssatzungsgebiete, wie sie einige nordrhein-westfälische Großstädte für einzelne Quartiere nutzen, ist für Gütersloh nach verfügbaren Quellen nicht ersichtlich.
- Unabhängig von einer Umwandlungsgenehmigung bleibt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Auch bei Mehrfamilienhäusern in den 1970 eingemeindeten Stadtteilen gilt dieselbe Rechtslage wie in der Kernstadt – die Zugehörigkeit zu einem bestimmten Stadtteil ändert nichts an der fehlenden Umwandlungsgenehmigung.
Anders als in Städten, in denen sich Bauaufsicht und Kataster in einer Hand befinden, oder in denen mehrere Bezirksämter parallel zuständig sind, bleibt die bauordnungsrechtliche Seite einer Gütersloher Teilungserklärung überschaubar: Der Fachbereich Bauordnung im Rathaus Haus I prüft den Aufteilungsplan und erteilt die Abgeschlossenheitsbescheinigung für das gesamte Stadtgebiet einheitlich, unabhängig davon, ob das Gebäude in der Kernstadt oder in einem der 1970 eingemeindeten Stadtteile liegt. Für die amtliche Vermessung des zugrunde liegenden Grundstücks – anders als für den Aufteilungsplan selbst – ist dagegen nicht die Stadt, sondern die Abteilung Geoinformation, Kataster und Vermessung des Kreises Gütersloh zuständig. Wer beide Zuständigkeiten kennt, spart sich bei der Vorbereitung unnötige Umwege. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um ein Gründerzeithaus in der Kernstadt oder um ein deutlich jüngeres Mehrfamilienhaus in Avenwedde oder Friedrichsdorf handelt: Beide Gebäudetypen durchlaufen exakt dieselbe zweistufige Prüfung durch dieselbe städtische Behörde.
Der Weg zur Teilungserklärung in Gütersloh
Formal folgt der Ablauf bundesweit demselben Muster aus dem Wohnungseigentumsgesetz:
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan nach § 7 WEG wird vom Fachbereich Bauordnung oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen bestätigt, unabhängig davon, in welchem Stadtteil das Gebäude steht.
Notarielle Beurkundung
Erst mit erteilter Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung, die anschließend zur Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim zuständigen Amtsgericht führt.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Gütersloh braucht
Der Kern bleibt unabhängig von der Lage des Grundstücks derselbe:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs Bauordnung – ohne ihn nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
- Aktueller Grundbuchauszug
Belegt die bestehenden Eigentumsverhältnisse und geht in der Regel über den beurkundenden Notar direkt an das zuständige Amtsgericht.
- Amtlicher Katasterauszug
Für den zugrunde liegenden Lageplan zuständig ist die Abteilung Geoinformation, Kataster und Vermessung des Kreises Gütersloh.
- Angaben zu bereits bestehenden Mietverhältnissen
Bei einem bewohnten Gebäude helfen Angaben zu laufenden Mietverträgen, die spätere Vermarktung der einzelnen Einheiten realistisch zu planen.
Teilungserklärungen in Gütersloh – Beispiele aus der Praxis
Mehrfamilienhaus in der Kernstadt wird wohnungsweise verkauft
Ein älteres Gebäude mit mehreren Wohnungen soll einzeln vermarktet werden. Weil der bestehende Grundriss mehrfach verändert wurde, wird zunächst neu aufgemessen, bevor der Aufteilungsplan entsteht.
Neubau in einem der eingemeindeten Stadtteile
Bei einem jüngeren Mehrfamilienhaus lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der vorhandenen Genehmigungsplanung ableiten, ohne aufwendige Bestandsaufnahme.
Nachträgliche Aufteilung eines vermieteten Hauses
Sollen bereits vermietete Wohnungen einzeln verkauft werden, bleibt die fehlende Umwandlungsgenehmigung in Nordrhein-Westfalen ein spürbarer Unterschied zu Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt in anderen Bundesländern.
Erbengemeinschaft teilt ein geerbtes Mehrfamilienhaus auf
Soll ein geerbtes Gebäude unter mehreren Erben aufgeteilt statt gemeinsam verwaltet werden, schafft die Teilungserklärung eigenständiges Wohnungseigentum, das sich unabhängig voneinander verkaufen oder vermieten lässt.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Gütersloh ab
Der rechtliche Rahmen folgt bundesweit demselben WEG-Verfahren:
- Bestand prüfen
Vorhandene Pläne werden auf Übereinstimmung mit dem heutigen Zustand des Gebäudes geprüft, bevor die eigentliche Aufteilung beginnt.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Beim Fachbereich Bauordnung oder alternativ bei einem staatlich anerkannten Sachverständigen.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung ins Grundbuch
Das zuständige Amtsgericht trägt die neu entstandenen Wohnungseigentumseinheiten ein.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Gütersloh beeinflusst
Ohne landesweite Umwandlungsgenehmigung bleibt der Grundaufwand überschaubar – diese Faktoren bestimmen ihn im Einzelfall:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Behördlicher oder Sachverständigen-Weg
Ein staatlich anerkannter Sachverständiger arbeitet unabhängig von der Auslastung des Fachbereichs Bauordnung, was sich auf die Bearbeitungsdauer auswirken kann.
- Lage des Grundstücks
Bei Gebäuden in der Kernstadt ist der Rechercheaufwand für Bestandsunterlagen oft höher als in den jüngeren Stadtteilen.
- Bestehende Mietverhältnisse
Ein bewohntes Gebäude verlangt zusätzliche Abstimmung mit den vorhandenen Mietverträgen, die bei einem leerstehenden Objekt entfällt.
Alle Leistungen in Gütersloh
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