Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gütersloh — vom Fachbereich Bauordnung oder wahlweise von einem Sachverständigen
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Gütersloh nur eine behördliche Anlaufstelle: den Fachbereich Bauordnung im Rathaus Haus I, der als untere Bauaufsichtsbehörde das gesamte Stadtgebiet abdeckt – unabhängig davon, ob das betroffene Gebäude in der Kernstadt steht oder in einem der 1970 eingemeindeten Stadtteile. Wer es eilig hat oder eine zweite Einschätzung sucht, hat in Nordrhein-Westfalen zusätzlich eine Alternative, die längst nicht jedes Bundesland kennt: Ein staatlich anerkannter Sachverständiger nach § 85 Abs. 2 BauO NRW darf die Bescheinigung ebenfalls ausstellen. Beide Wege führen rechtlich zum selben Ergebnis und werden von Notar und Grundbuchamt gleichermaßen anerkannt.
Was der Fachbereich Bauordnung prüft
Am fachlichen Maßstab ändert der Wechsel zwischen Amt und Sachverständigem nichts – geprüft wird in Gütersloh wie überall dasselbe:
- Maßgeblich ist ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit jeder einzelnen Einheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, egal ob der Fachbereich Bauordnung oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung erteilt.
- Bewertet wird der eingereichte Aufteilungsplan als Zeichnung; eine zusätzliche Begehung des Gebäudes gehört nicht zum üblichen Ablauf.
- Die Lage des Gebäudes im Stadtgebiet – ob Kernstadt oder eingemeindeter Stadtteil – spielt für die fachliche Prüfung selbst keine Rolle.
- Fehlen im eingereichten Aufteilungsplan einzelne Maße oder ist die Nummerierung nicht durchgehend, fordert die prüfende Stelle gezielt nach, statt die Bescheinigung ohne Weiteres zu erteilen.
In etlichen Bundesländern bleibt die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein Sache der Bauaufsichtsbehörde. Nordrhein-Westfalen öffnet dafür einen zweiten Weg: Neben dem Fachbereich Bauordnung darf auch ein staatlich anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen. Rechtsgrundlage dafür ist die Verordnung über staatlich anerkannte Sachverständige nach der Landesbauordnung (SV-VO) in Verbindung mit § 85 Abs. 2 BauO NRW; die Anerkennung selbst spricht die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen oder die Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen aus. Für Eigentümer in Gütersloh zahlt sich diese Wahlmöglichkeit vor allem dann aus, wenn ein Notartermin näher rückt, als der Fachbereich Bauordnung realistisch bearbeiten kann – unabhängig davon, in welchem Stadtteil das Gebäude liegt, denn beide Wege legen denselben Aufteilungsplan denselben gesetzlichen Maßstäben zugrunde. Ein rechtlicher Unterschied zwischen beiden Wegen besteht nicht: Weder das Grundbuchamt noch der beurkundende Notar unterscheiden bei der weiteren Bearbeitung danach, ob die Bescheinigung vom Fachbereich Bauordnung oder von einem Sachverständigen stammt.
Zwei gleichwertige Wege zur Bescheinigung
Beide Wege prüfen dieselben Kriterien nach dem Wohnungseigentumsgesetz, unterscheiden sich aber in Zuständigkeit und Ablauf:
Der behördliche Weg über den Fachbereich Bauordnung
Zuständig ist zentral der Fachbereich Bauordnung im Rathaus Haus I, unabhängig davon, in welchem Stadtteil das Grundstück liegt. Der Antrag ist formlos zu stellen.
Der Weg über einen staatlich anerkannten Sachverständigen
Alternativ stellt ein nach der SV-VO NRW anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung aus – organisatorisch unabhängig von der städtischen Bauaufsicht, mit rechtlich gleichwertigem Ergebnis.
Welche Unterlagen für Ihre Gütersloher Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist derselbe, unabhängig davon, welchen der beiden Wege Sie wählen:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am betroffenen Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Antrag beim gewählten Weg
Formlos beim Fachbereich Bauordnung oder als direkte Beauftragung eines staatlich anerkannten Sachverständigen.
- Vollmacht bei mehreren Eigentümern
Gehört das Gebäude mehreren Personen oder einer Erbengemeinschaft, wird häufig eine Vollmacht benötigt, damit eine Person den Antrag für alle stellen kann.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Gütersloh – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in der Kernstadt
Für ein Gebäude mit mehreren Wohnungen genügt die Bescheinigung des Fachbereichs Bauordnung – dieselbe Stelle, die auch die zugrunde liegende Bauakte führt.
Zeitkritischer Verkauf über einen Sachverständigen
Steht ein Notartermin bereits fest und ist der Fachbereich Bauordnung ausgelastet, beauftragen Eigentümer in Nordrhein-Westfalen häufig einen staatlich anerkannten Sachverständigen, um die Bescheinigung unabhängig von der städtischen Bearbeitungszeit zu erhalten.
Neubau in einem eingemeindeten Stadtteil
Bei einem jüngeren Gebäude lässt sich die Abgeschlossenheit meist unmittelbar anhand der vorhandenen Genehmigungsplanung feststellen.
Nachgebesserter Aufteilungsplan nach Rückfrage
Zeigt der eingereichte Plan eine unklare Nummerierung, wird gezielt nachgebessert, bevor die Bescheinigung endgültig erteilt wird – unabhängig davon, ob Amt oder Sachverständiger prüft.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gütersloh ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Gütersloh kommt es vor allem auf die Wahl des passenden Ausstellers an:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus der Bauakte des Fachbereichs Bauordnung, aus vorhandener Genehmigungsplanung oder per Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Aussteller wählen
Fachbereich Bauordnung oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger – abhängig von gewünschter Bearbeitungsgeschwindigkeit.
- Antrag stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, beim gewählten Aussteller.
- Bescheinigung erhalten
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
- Übergabe an den Notar
Die Bescheinigung geht zusammen mit dem Aufteilungsplan in die notarielle Beurkundung ein.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gütersloh beeinflusst
Die Wahl zwischen Behörde und Sachverständigem wirkt sich in Gütersloh stärker auf den Aufwand aus als in Bundesländern ohne diese Option:
- Behördlicher oder Sachverständigen-Weg
Ein staatlich anerkannter Sachverständiger arbeitet unabhängig von der Auslastung des Fachbereichs Bauordnung, was sich unmittelbar auf die Bearbeitungsdauer auswirken kann.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom gewählten Weg verlängern.
- Herkunft der zugrunde liegenden Bauakte
Ein direkt aus der Bauakte übernommener Aufteilungsplan spart gegenüber einer vollständigen Vor-Ort-Vermessung erheblich Zeit.
- Zahl der Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Prüfaufwand, unabhängig vom gewählten Weg.
- Zahl der beteiligten Eigentümer
Bei mehreren Eigentümern oder einer Erbengemeinschaft kann eine zusätzliche Vollmacht nötig sein, bevor der Antrag gestellt werden kann.
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