Wohnflächenberechnung in Göttingen — Balken, Schrägen und die Anrechnung im Fachwerkbestand
In kaum einer anderen deutschen Großstadt prägen so viele jahrhundertealte Fachwerkgebäude noch heute den bewohnten Bestand wie in Göttingen – eine Folge der insgesamt nur rund 2,1 Prozent zerstörten Bausubstanz. Für die Wohnflächenberechnung bedeutet das: Statt einer nachträglich errichteten, regelmäßig geschnittenen Nachkriegswohnung trifft man häufig auf Räume mit Deckenbalken, die von Wand zu Wand nicht parallel verlaufen, und auf Dachschrägen, die sich über die Jahrhunderte durch Setzungen leicht verändert haben. Wie viel Fläche ein solcher Raum tatsächlich beisteuert, lässt sich nicht schätzen, sondern muss anhand der lichten Höhe an jeder Stelle ermittelt werden. Gleichzeitig sorgt der durch Studierende und Forschende getragene Wohnungsmarkt dafür, dass Häuser häufig in einzeln vermietbare Zimmer aufgeteilt werden – auch dafür braucht jede Einheit eine eigene, belastbare Flächenzahl.
Welches Regelwerk für Ihre Göttinger Immobilie zählt
Nicht jedes Objekt wird nach demselben Maßstab berechnet – ausschlaggebend sind Nutzung, Vertragslage und Zeitpunkt:
- Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur im geförderten Wohnungsbau, wird vom Bundesgerichtshof aber regelmäßig auch für frei finanzierten Wohnraum herangezogen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
- DIN 277 kommt zum Zug, wenn das Bauwerk als Ganzes im Vordergrund steht, etwa bei gemischter Nutzung oder einer Kostenermittlung – für Wohnraum liegt das Ergebnis dabei systematisch höher.
- Für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, bleibt der damals anzuwendende Maßstab der Zweiten Berechnungsverordnung maßgeblich.
- Vertragsparteien können ein abweichendes Regelwerk vereinbaren; dieses gilt dann vollständig, nicht nur in Teilen.
In den zahlreichen historischen Häusern der Göttinger Innenstadt verlaufen Deckenbalken selten exakt waagerecht, und Ausfachungen sowie nachträglich eingezogene Zwischendecken sorgen dafür, dass die lichte Raumhöhe innerhalb eines einzigen Zimmers erheblich schwankt. Die Wohnflächenverordnung rechnet Flächen mit weniger als einem Meter lichter Höhe gar nicht an, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und darüber vollständig. Bei einem gleichmäßig gebauten Neubau lässt sich diese Grenze meist überschlägig einschätzen; in einem Fachwerkraum mit schräg verlaufender Balkenlage braucht es dafür fast immer eine raumweise Vermessung mit eingezeichneten Höhenlinien, bevor eine Bank oder ein Gutachter das Ergebnis akzeptiert.
Die Berechnungsgrundlagen im Vergleich
Jedes Regelwerk stellt eine andere Frage an dasselbe Gebäude:
Wohnflächenverordnung
In Kraft seit 2004, misst sie im fertigen, bewohnbaren Zustand – also nach lichten Maßen ab der Innenkante von Wandverkleidung oder Putz, nicht nach Rohbaumaßen.
DIN 277 (Fassung 2021-08)
Kennt weder den Begriff Wohnfläche noch eine Anrechnung nach Höhenzonen; Flächen unter einer Dachschräge gehen hier vollständig in Brutto-Grundfläche und Nutzfläche ein.
Zweite Berechnungsverordnung für Altverträge
Wurde eine Fläche bis Ende 2003 nach den §§ 42 bis 44 der II. BV ermittelt, bleibt dieser Wert maßgeblich, solange keine bauliche Veränderung erfolgt.
Was für eine belastbare Berechnung in Göttingen zusammenkommen sollte
Je vollständiger die Ausgangslage, desto weniger muss am Gebäude selbst nachgemessen werden:
- Ein Plan mit durchgehenden Maßangaben
Ob Grundriss, Skizze oder früheres Aufmaß – wichtig ist, dass sich Wandlängen oder Quadratmeterangaben je Raum daraus ablesen lassen.
- Eingezeichnete Höhenlinien im Dachraum
Die Ein- und Zwei-Meter-Grenzen unter Schrägen oder Fachwerkbalken müssen erkennbar sein, sonst lässt sich die Anrechnung nicht nachvollziehbar begründen.
- Bestehende Teilungserklärung
Bei Eigentumswohnungen zeigt der zugehörige Aufteilungsplan, welche Räume überhaupt zur berechneten Einheit gehören.
- Angaben zur geplanten Zimmervermietung
Sollen einzelne Räume separat vermietet werden, wird zusätzlich erfasst, welcher Anteil gemeinsam genutzter Flächen jedem Zimmer zugeschlagen wird.
Wohnflächenberechnungen in Göttingen – Beispiele aus der Praxis
Fachwerkraum mit sichtbarer, schräg verlaufender Deckenbalkenlage
Nur eine raumweise Vermessung mit eingezeichneten Höhenlinien liefert hier eine belastbare Flächenzahl statt einer groben Schätzung.
Ausgebautes Dachgeschoss über einem Altstadthaus
Flächen ab zwei Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht – exakt nach § 4 WoFlV.
Fünf-Zimmer-Haus als Wohngemeinschaft für Studierende
Jedes vermietete Zimmer erhält eine eigene, dokumentierte Fläche zuzüglich des anteiligen Flächenschlüssels für Küche und Bad.
Neubauwohnung im Umfeld der Max-Planck-Institute
Liegen bereits bemaßte Baupläne vor, lässt sich die Wohnfläche meist ohne aufwendige Neuvermessung übernehmen.
So läuft eine Wohnflächenberechnung in Göttingen ab
Der methodische Weg ist bundesweit gleich, in Göttingen kommt der Abgleich mit oft jahrhundertealter Bausubstanz hinzu:
- Anlass und Regelwerk festlegen
Ob die Zahl für einen Verkauf, eine Finanzierung oder eine neue Zimmervermietung gebraucht wird, entscheidet über den anzuwendenden Maßstab.
- Vorhandene Pläne auf Aktualität prüfen
Stimmen Maßketten und Maßstab nicht mehr mit dem tatsächlichen Bestand überein, wird neu ermittelt.
- Fehlende Werte direkt am Objekt erheben
Insbesondere Höhenlinien unter Schrägen und Fachwerkdecken werden vor Ort eingemessen.
- Jeden Raum einzeln auswerten
Höhenzonen und Nebenflächen fließen mit ihrem jeweiligen Anrechnungsfaktor in die Summe ein.
- Ergebnis mit vollständigem Rechenweg aushändigen
Auf Wunsch inklusive Architektenstempel für Bank oder Behörde.
Was eine Wohnflächenberechnung in Göttingen teurer oder günstiger macht
Zwischen einem regelmäßigen Neubau und einem verwinkelten Fachwerkhaus liegt oft ein Vielfaches an Arbeitsaufwand:
- Zahl der zu berechnenden Räume und Einheiten
Ein Haus, das in mehrere einzeln vermietete Zimmer aufgeteilt wird, verlangt für jede Einheit einen eigenen Rechenweg.
- Zustand vorhandener Pläne
Fehlen aktuelle, bemaßte Unterlagen, wird ein Vor-Ort-Termin zur Voraussetzung für die Berechnung.
- Regelmäßigkeit des Grundrisses
Ein unregelmäßig geschnittener Fachwerkraum mit schwankenden Höhen kostet spürbar mehr Erfassungszeit als ein rechtwinkliger Neubauraum.
- Aufteilung in gemeinsam und einzeln genutzte Flächen
Muss ein Flächenschlüssel für mehrere Mietparteien im selben Haus erstellt werden, steigt der Dokumentationsaufwand.
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