Teilungserklärung in Göttingen — Aufteilungsplan und niedersächsischer Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB
Eine Teilungserklärung ist in Göttingen selten nur eine technische Formalie. Die Stadt gehört zu den 57 niedersächsischen Kommunen, für die das Land per Rechtsverordnung einen angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 250 Baugesetzbuch festgestellt hat – mit der Folge, dass die Umwandlung bestehender Mietwohnungen in Wohnungseigentum bei Gebäuden, die bereits am 24. September 2022 bestanden, grundsätzlich einer eigenständigen behördlichen Genehmigung bedarf. Wer diese zweite Hürde erst entdeckt, wenn der Notartermin schon steht, verliert Zeit, die sich vermeiden lässt. Beide Verfahren – der bauliche Aufteilungsplan und die mögliche Umwandlungsgenehmigung – lassen sich parallel vorbereiten, sodass am Ende kein Schritt den anderen verzögert.
Wann Sie in Göttingen eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Der Aufteilungsplan allein reicht für Bestandsgebäude in Göttingen möglicherweise nicht mehr. Seit der niedersächsischen Gebietsbestimmung kommt eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu, die mit der baulichen Abgeschlossenheit nichts zu tun hat, sondern mit dem Schutz von Mieterinnen und Mietern vor Verdrängung:
- Betroffen sind Wohngebäude, die bereits am 24. September 2022 bestanden – die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum bedarf hier grundsätzlich der Genehmigung.
- Neu errichtete Gebäude, die erst nach dem Stichtag entstanden sind, fallen nicht unter die Genehmigungspflicht.
- Die niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten benennt die betroffenen Kommunen abschließend; ob ein konkretes Göttinger Objekt darunterfällt, sollte vor der Beurkundung verbindlich geprüft werden.
- Ob und unter welchen Voraussetzungen im Einzelfall eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht besteht, etwa nach den bundesrechtlichen Ausnahmetatbeständen des § 250 Abs. 2 BauGB, klärt die zuständige Stelle der Stadt Göttingen verbindlich.
Der Bundesgesetzgeber hat § 250 BauGB im Jahr 2021 eingeführt, um Landesregierungen die Möglichkeit zu geben, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung genehmigungspflichtig zu machen. Niedersachsen hat davon mit einer eigenen Verordnung Gebrauch gemacht und die Zahl der erfassten Kommunen zum 1. Januar 2025 von zunächst 18 auf 57 ausgeweitet, nachdem eine gutachterliche Untersuchung in diesen weiteren Gemeinden ebenfalls einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hatte. Göttingen gehört zu den namentlich benannten Städten. Maßgeblicher Stichtag ist der 24. September 2022: Nur Wohngebäude, die zu diesem Zeitpunkt bereits bestanden, unterliegen der Genehmigungspflicht; die Gebietsbestimmung selbst wurde inzwischen zusammen mit der daran gekoppelten Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Vor der Beurkundung einer Teilungserklärung für ein Göttinger Bestandsgebäude lohnt sich deshalb eine verbindliche Prüfung bei der zuständigen Stelle der Stadt, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung erforderlich ist.
Zwei Verfahren, die bei Bestandsgebäuden zusammenlaufen
Wer ein Göttinger Bestandsgebäude aufteilt, hat es mit zwei unterschiedlichen Prüfungen zu tun, die zeitlich zusammenlaufen, aber inhaltlich getrennt sind:
Bauliche Abgeschlossenheit nach § 7 WEG
Unabhängig vom Baujahr braucht jede Teilungserklärung einen bemaßten Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde – dieses Verfahren betrifft jedes Objekt gleichermaßen.
Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB
Zusätzlich und unabhängig davon zu prüfen, sobald ein Wohngebäude bereits am 24. September 2022 bestand – ohne diese Genehmigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Göttingen nötig sind
Zwei mögliche Verfahren, zwei Unterlagensätze:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung der Einheiten, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Bereichs Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie.
- Nachweis zum Baubestand am Stichtag
Für eine mögliche Umwandlungsgenehmigung muss belegt werden, ob und in welchem Zustand das Gebäude am 24. September 2022 bereits bestand.
- Antrag bei der zuständigen Stelle der Stadt Göttingen
Sofern die Prüfung eine Genehmigungspflicht ergibt, ist der Antrag mit den maßgeblichen Angaben zum Gebäude einzureichen.
Teilungserklärungen in Göttingen – Beispiele aus der Praxis
Fachwerkhaus in der Innenstadt mit mehreren Mietwohnungen
Weil das Gebäude bereits deutlich vor dem Stichtag 24. September 2022 bestand, ist vor der notariellen Beurkundung zu klären, ob und unter welchen Voraussetzungen die Stadt eine Umwandlungsgenehmigung erteilt.
Zweifamilienhaus in einem jüngeren Wohnquartier
Auch kleinere Bestandsgebäude vor dem Stichtag fallen grundsätzlich unter die Prüfung – hier wird zusätzlich zum üblichen Weg aus Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung geklärt, ob eine Ausnahme greift.
Neubauprojekt im Umfeld der Universität
Ein erst nach dem Stichtag errichtetes Gebäude fällt nicht unter die Umwandlungsgenehmigungspflicht, weil es zum maßgeblichen Zeitpunkt noch nicht bestand – benötigt wird ausschließlich der Aufteilungsplan.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Göttingen ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen. Bei Göttinger Bestandsgebäuden kommt möglicherweise ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, der frühzeitig eingeplant werden sollte.
- Baubestand am Stichtag und Genehmigungspflicht klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude am 24. September 2022 bereits bestand und damit unter die niedersächsische Umwandlungsverordnung fallen könnte.
- Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden erfasst und der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung erstellt.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls erforderlich
Bei Bestandsgebäuden vor dem Stichtag wird bei der zuständigen Stelle der Stadt Göttingen geklärt, ob eine Genehmigung nötig und erreichbar ist.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo erforderlich – erteilter Umwandlungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Die Eintragung erfolgt beim für Göttingen zuständigen Amtsgericht.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Göttingen beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt bei Bestandsgebäuden vor dem Stichtag ein weiterer Faktor hinzu:
- Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei einem Baubestand vor dem 24. September 2022 kommt ein zusätzliches Verwaltungsverfahren hinzu – bei Neubauten entfällt dieser Schritt vollständig.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Lage im Baukulturensemble oder an einem Einzeldenkmal
Liegt das Gebäude im geschützten Innenstadt-Ostteil, ist die Abstimmung mit dem Denkmalschutz-Teil des zuständigen Bereichs bei baulichen Begleitmaßnahmen mit einzuplanen.
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