Nutzungsänderung in Göttingen — zwischen vergleichender Prüfung und dem geschützten Baukulturensemble
179 Einzeldenkmale und 819 weitere konstituierende Bestandteile in 90 geschützten Gruppen baulicher Anlagen bilden allein im Innenstadt-Ostteil Göttingens das als Baukulturensemble geschützte Herzstück der Stadt – erhalten, weil Göttingen als Universitätsstadt ohne bedeutende Kriegsindustrie kein vorrangiges Angriffsziel der acht alliierten Luftangriffe zwischen 1944 und 1945 war. Wer in diesem dichten historischen Bestand eine bestehende Fläche künftig anders nutzen will, stellt damit anders als beim Neubau keine Frage der Errichtung, sondern der Zulässigkeit: Löst die neue Nutzung andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen aus als die bisherige? Zuständig für diese Prüfung ist derselbe Bereich Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie, der bei einem Vorhaben im Ensemble zugleich über die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis entscheidet – eine für Göttingen typische Bündelung, die anderswo auf mehrere Ämter verteilt ist.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Göttingen genehmigungspflichtig?
Nach der Niedersächsischen Bauordnung stehen Nutzungsänderungen rechtlich auf einer Stufe mit baulichen Änderungen. Ob im Einzelfall tatsächlich ein Verfahren nötig ist und welches, hängt von einem Vergleich ab:
- Verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige – etwa der Wechsel zwischen zwei ähnlich einzustufenden Büronutzungen.
- Genehmigungsfreistellung, wenn die neue Nutzung einem qualifizierten Bebauungsplan entspricht und kein Sonderbau entsteht.
- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO, sobald sich Anforderungen wie Stellplätze, Schall- oder Brandschutz durch die neue Nutzung tatsächlich ändern.
- Baugenehmigungsverfahren nach § 64 NBauO, wenn die neue Nutzung selbst zum Sonderbau wird – etwa eine Versammlungsstätte oder ein Betrieb mit erhöhtem Publikumsverkehr.
Betrifft die Nutzungsänderung ein Gebäude innerhalb des als Baukulturensemble geschützten Innenstadt-Ostteils oder ein Einzeldenkmal, prüft der Bereich Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Einordnung, ob die geplante Nutzung mit der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnispflicht nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz vereinbar ist. Das betrifft nicht nur sichtbare bauliche Eingriffe, sondern auch reine Nutzungswechsel, sobald sie die geschützte Substanz oder das Erscheinungsbild eines Einzeldenkmals oder eines konstituierenden Bestandteils des Ensembles berühren – etwa wenn ein bislang gewerblich genutztes Erdgeschoss in einem historischen Bürgerhaus zu Wohnraum umgebaut werden soll und dafür neue Fensteröffnungen oder Zugänge entstehen. Weil in Göttingen dieselbe Fachstelle sowohl die Baugenehmigung als auch die Denkmalerlaubnis bearbeitet, lässt sich beides von Beginn an gemeinsam abstimmen, statt zwei getrennte Verwaltungswege parallel zu koordinieren.
Die Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben Verfahren wie beim Bauantrag – der Maßstab, welches greift, ist bei einer Nutzungsänderung aber ein anderer:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen
Löst die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen aus als die bisherige, ist die Nutzungsänderung verfahrensfrei. Das befreit nicht davon, geltendes Recht einzuhalten, und ersetzt keine denkmalschutzrechtliche Prüfung bei Gebäuden im Ensemble.
Genehmigungsfreistellung und vereinfachtes Verfahren
Entspricht die neue Nutzung einem qualifizierten Bebauungsplan, kommt häufig die Genehmigungsfreistellung infrage. Ändern sich reale Anforderungen wie Stellplatz- oder Schallschutzbedarf, greift stattdessen das vereinfachte Verfahren nach § 63 NBauO.
Baugenehmigungsverfahren bei Sonderbau-Schwelle
Erreicht die neue Nutzung selbst die Sonderbau-Schwelle nach § 2 Abs. 5 NBauO – etwa eine Versammlungsstätte oder ein größerer Beherbergungsbetrieb im Umfeld der Universität –, prüft der Bereich Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie umfassend nach § 64 NBauO.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Göttingen braucht
Kern jeder Nutzungsänderung ist der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen tatsächlich ändert:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Gegenüberstellung von bisheriger und geplanter Nutzung – Grundlage, um zu beurteilen, welches Verfahren greift.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse mit eingetragener neuer Nutzung – bei Fachwerkhäusern mit unklarer oder veralteter Bauakte oft erst nach einem aktuellen Aufmaß verlässlich zu erstellen.
- Stellplatz- und Schallschutznachweis
Nur erforderlich, wenn die neue Nutzung einen höheren Bedarf auslöst als die bisherige, etwa bei einer gastronomischen Nutzung in Universitätsnähe.
- Denkmalschutzrechtliche Angaben bei Ensemble-Bezug
Für Gebäude im Baukulturensemble Innenstadt-Ostteil oder an einem Einzeldenkmal wird zusätzlich erfasst, welche Substanz oder welches Erscheinungsbild von der Nutzungsänderung berührt wird.
Nutzungsänderungen in Göttingen – Beispiele aus der Praxis
Ladenlokal in der Innenstadt wird Wohnung
Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen löst häufig keine strengeren bauordnungsrechtlichen Anforderungen aus. Liegt das Gebäude im Baukulturensemble, prüft der Bereich Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie zusätzlich, ob geplante Änderungen an Fassade oder Zugang mit dem geschützten Erscheinungsbild vereinbar sind.
Einfamilienhaus wird in mehrere Wohneinheiten für Studierende aufgeteilt
Entstehen aus einer bisherigen Nutzungseinheit mehrere kleinere Wohnungen, etwa für studentische Wohngemeinschaften, prüft die Bauaufsicht, ob dadurch zusätzliche Anforderungen an Rettungswege, Schallschutz oder Stellplätze ausgelöst werden.
Büroetage im Umfeld der Max-Planck-Institute wird Coworking-Fläche
Eine Umnutzung zwischen ähnlich einzustufenden gewerblichen Nutzungen bleibt meist verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren, ohne Denkmalschutzbezug außerhalb der historischen Kernstadt.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Göttingen ab
Der rechtliche Rahmen ist niedersachsenweit derselbe. In Göttingen kommt bei Gebäuden im Baukulturensemble oder an Einzeldenkmalen die denkmalschutzrechtliche Prüfung als zusätzlicher Strang hinzu, der von Anfang an mitgedacht werden sollte.
- Bisherige und geplante Nutzung gegenüberstellen
Am Anfang steht die vergleichende Nutzungsbeschreibung – sie entscheidet, welches Verfahren greift.
- Denkmalschutzbezug klären
Liegt das Gebäude im Baukulturensemble Innenstadt-Ostteil oder ist es ein Einzeldenkmal, wird frühzeitig geklärt, welche Substanzfragen die geplante Nutzung berührt.
- Unterlagen zusammenstellen
Bestandspläne mit Änderungseintrag, Nutzungsbeschreibung und die durch die neue Nutzung tatsächlich ausgelösten Nachweise werden aufbereitet und eingereicht.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Der Bereich Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie prüft zunächst formal, danach fachlich – bei Ensemble-Bezug innerhalb derselben Organisationseinheit auch denkmalschutzrechtlich.
- Genehmigung oder Aufnahme der neuen Nutzung
Je nach Verfahren folgt der Bescheid oder die Freistellungswirkung nach Fristablauf.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Göttingen beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung ist, hängt weniger von der Fläche ab als davon, wie stark sich die Anforderungen an die neue Nutzung von der bisherigen unterscheiden:
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Je ähnlicher sich bisherige und geplante Nutzung sind, desto geringer der Prüfaufwand.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Stellplatz- oder Schallschutznachweise entstehen nur, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich erfordert.
- Lage im Baukulturensemble oder an einem Einzeldenkmal
Hier kommt die zusätzliche fachliche Abstimmung mit dem Denkmalschutz-Teil desselben Bereichs hinzu.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Bei mehrfach umgebauten Fachwerkhäusern ohne durchgehend aktualisierte Pläne wird häufig zunächst ein Aufmaß nötig, bevor die vergleichende Nutzungsbeschreibung erstellt werden kann.
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