Kubaturberechnung in Göttingen — vom niedrigen Fachwerkgeschoss zum weiträumigen Institutsbau
Zwei Kennzahlen aus DIN 277 beschreiben ein Gebäude unabhängig von seiner Nutzung: der Bruttorauminhalt in Kubikmetern und die Bruttogrundfläche in Quadratmetern. Wie diese Zahlen zustande kommen, ist bundesweit identisch geregelt – wofür Niedersachsen sie zusätzlich braucht, ist es nicht: Über die Allgemeine Gebührenordnung (AllGO) fließt ein aus dem Rauminhalt abgeleiteter Rohbauwert unmittelbar in die Bauaufsichtsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben ein. In Göttingen liegt zwischen den zu berechnenden Gebäuden eine ungewöhnlich große Spannbreite: hier ein niedriges, mehrere Jahrhunderte altes Fachwerkgeschoss mit engem Deckenabstand, dort ein weiträumiger, hoher Institutsneubau im Umfeld der Universität. Wer beide Gebäudetypen im eigenen Bestand hat, sollte nicht mit derselben Faustregel rechnen, sondern jedes Objekt einzeln nach Norm ermitteln lassen. Selbst innerhalb eines einzigen historischen Gebäudes kann sich das Verhältnis von Geschoss zu Geschoss deutlich unterscheiden, etwa wenn ein niedriges Erdgeschoss auf ein später aufgestocktes, großzügigeres Obergeschoss trifft.
Zwei Kennzahlen und ihr gemeinsamer Bezug zur Gebühr
BRI, BGF und der daraus geschätzte Rohbauwert beantworten unterschiedliche Fragen, hängen rechnerisch aber zusammen:
Bruttorauminhalt
Umfasst das komplette Volumen zwischen den äußeren Bauteilkanten und der Dachhaut, über alle Geschosse einschließlich Keller und ausgebautem Dachraum.
Bruttogrundfläche
Summiert die Grundflächen sämtlicher Geschosse an ihren äußeren Kanten und dient als Ausgangswert für weitere Kennzahlen wie die Nutzfläche.
Rohbauwert für die Gebührenberechnung
Ohne fertigen Kostenvoranschlag lässt sich der Rohbauwert überschlägig aus dem BRI und einem anerkannten Kostenkennwert je Kubikmeter herleiten – diese abgeleitete Größe bildet nach der AllGO die eigentliche Bemessungsgrundlage.
Nutzfläche als abgeleitete Größe
Aus der Bruttogrundfläche lässt sich unter Abzug von Konstruktions- und Verkehrsfläche die Nutzfläche bestimmen – relevant etwa für eine gewerbliche Vermietung, bei der die Wohnflächenverordnung nicht greift.
Was für eine belastbare Berechnung gebraucht wird
Ohne verlässliche Maße des gesamten Baukörpers bleibt jede Kubatur eine grobe Schätzung:
- Vermessene Grundrisse und Schnitte
Von der Kellersohle bis zum First, mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene.
- Vollständige Dachgeometrie
Gauben, Neigungen sowie First- und Traufhöhe entscheiden, wie das Volumen bis zur Dachhaut korrekt abgeschlossen wird.
- Zweck der Berechnung
Je nachdem, ob das Ergebnis für die Bauaufsicht, eine Bank oder ein Gutachten gebraucht wird, ändert sich die nötige Dokumentationstiefe.
- Abgrenzung angrenzender Baukörper
Bei Anbauten oder mehreren Gebäudeteilen wird vorab geklärt, was zusammen und was getrennt betrachtet wird.
- Angaben zu früheren Umbauten
Wurde ein Geschoss nachträglich aufgestockt oder ein Dachraum ausgebaut, hilft die Kenntnis dieser Bauphasen, das Volumen den richtigen Bauteilen zuzuordnen.
Kubaturberechnung in Göttingen – Beispiele aus der Praxis
Rohbauwert für einen genehmigungspflichtigen Dachausbau
Aus dem BRI lässt sich der für die Gebühr maßgebliche Rohbauwert herleiten, noch bevor ein vollständiger Kostenvoranschlag vorliegt.
Wertgutachten für ein historisches Fachwerkgeschoss
Die für die Bauzeit typische geringe Deckenhöhe führt zu einem deutlich anderen Verhältnis von Volumen zu Nutzfläche als bei einem vergleichbar großen Neubau.
Institutsneubau im Umfeld der Universität
Großzügige Raumhöhen und weite Spannweiten ergeben ein Volumen-Nutzflächen-Verhältnis, das sich deutlich vom historischen Wohnbestand unterscheidet.
Vergleich mehrerer Objekte in einem Immobilienportfolio
Erst eine einheitliche Berechnung macht ein Fachwerkhaus und einen modernen Neubau überhaupt gegeneinander abwägbar.
Finanzierungsunterlagen für ein Altstadtgebäude
Kreditinstitute verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte Kubatur, unabhängig vom aktuellen Sanierungszustand.
Aufgestocktes Fachwerkhaus mit zwei unterschiedlichen Bauphasen
Erdgeschoss und ursprüngliches Obergeschoss werden getrennt von einem später ergänzten, deutlich höheren Geschoss erfasst, damit die Gesamtkubatur beide Bauphasen korrekt abbildet.
Wie die Kubaturberechnung für Ihr Göttinger Gebäude entsteht
Vom ersten Maß bis zum dokumentierten Ergebnis:
- Vorhandene Maße sichten
Bestehende Pläne oder ein neues Aufmaß liefern die Ausgangsdaten für alle Geschosse.
- Lücken vor Ort schließen
Fehlt eine Angabe oder weicht der Bestand ab, wird direkt nachgemessen.
- BRI und BGF geschossweise berechnen
Getrennt für jeden Baukörper, nach den Vorgaben der DIN 277.
- Rohbauwert ableiten
Auf Wunsch wird daraus die für die Bauaufsichtsgebühr maßgebliche Bemessungsgröße überschlägig ermittelt.
- Ergebnis mit Rechenweg liefern
Nachvollziehbar dokumentiert für Bauaufsicht, Bank oder Gutachter.
Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Göttingen bestimmt
Diese Faktoren beeinflussen den Umfang der Arbeit:
- Verfügbarkeit brauchbarer Pläne
Eine belastbare Bestandszeichnung erspart einen eigenen Vermessungstermin.
- Zahl der Geschosse und Nebenflächen
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand spürbar.
- Komplexität des Dachs
Mehrere Dachflächen und Gauben verlangen eine genauere Erfassung als ein schlichtes Satteldach.
- Angestrebter Verwendungszweck
Eine überschlägige Rohbauwert-Schätzung erfordert weniger Dokumentation als ein vollständiges Wertgutachten.
- Zahl separater Baukörper
Nebengebäude oder Anbauten müssen einzeln abgegrenzt werden, bevor sie in die Gesamtberechnung eingehen oder gesondert bleiben.
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