Abgeschlossenheitsbescheinigung in Göttingen — geprüft von der Stelle, die zugleich den Denkmalschutz verantwortet
Wer in Göttingen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, hat es nur mit einer einzigen Stelle zu tun: dem Bereich Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie im Neuen Rathaus. Diese Organisationseinheit trägt Bauordnung und Denkmalschutz nicht zufällig im selben Namen – beide Aufgaben liegen hier tatsächlich in einer Hand, anders als in Städten, in denen Bauaufsicht und Denkmalpflege getrennte Häuser mit eigenem Vorgang sind. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst ändert das wenig: Geprüft wird ausschließlich, ob der eingereichte Aufteilungsplan die Einheiten baulich sauber voneinander trennt. Erst wenn zusätzlich ein Bestandsgebäude betroffen ist, das schon am 24. September 2022 existierte, kommt ein zweites, eigenständiges Verfahren nach § 250 BauGB in Betracht, das mit der eigentlichen Abgeschlossenheit nichts zu tun hat.
Was tatsächlich geprüft wird
Die inhaltlichen Maßstäbe sind bundesweit identisch – lediglich die Zuständigkeit unterscheidet sich von Ort zu Ort:
- Maßgeblich ist allein die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit, nicht deren spätere Nutzung.
- Grundlage der Prüfung ist der eingereichte Aufteilungsplan; eine gesonderte Begehung vor Ort findet in der Regel nicht statt.
- Bei Neubauten liegt die nötige Zeichnung meist schon aus dem Genehmigungsverfahren vor, bei Bestandsgebäuden muss sie eigens erstellt werden.
- Verlangt wird ein eigener, abschließbarer Zugang je Einheit und eine klare bauliche Trennung von Gemeinschaftsflächen und Nachbareinheiten.
Weil Göttingen trotz seiner Zugehörigkeit zum gleichnamigen Landkreis eine eigenständige Bauaufsicht unterhält, gibt es hier keine Unsicherheit über die bezirkliche Zuständigkeit, wie sie in größeren Städten mit mehreren Bauaufsichtsämtern vorkommen kann. Wer allerdings ein Gebäude aufteilt, das bereits am Stichtag 24. September 2022 bestand, sollte zusätzlich klären, ob die niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB verlangt. Beide Prüfungen landen in Göttingen zwar beim selben Bereich, verfolgen aber unterschiedliche Ziele: Die eine fragt nach der baulichen Trennung der Wohnungen, die andere nach dem Schutz des vorhandenen Mietwohnraums vor Verdrängung.
Zwei Ausgangslagen für den Antrag
Der Aufwand hängt maßgeblich davon ab, ob bereits eine verwertbare Zeichnung vorliegt:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Die im Bauantrag bereits geprüften Unterlagen dienen unmittelbar als Grundlage für die Bescheinigung.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Plan
Historische Bauunterlagen werden gesichtet und, wo sie nicht ausreichen, durch eine Vor-Ort-Vermessung ergänzt oder ersetzt.
Was für den Antrag in Göttingen zusammengestellt wird
Unabhängig vom Gebäudetyp bleibt der Kern des Antrags gleich:
- Bemaßter, nummerierter Aufteilungsplan
Einzige fachliche Grundlage der Prüfung, mit klarer Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Aktueller Eigentumsnachweis
Zum Beleg, dass die Antragstellerin oder der Antragsteller über das Grundstück verfügen darf.
- Formloses Anschreiben an den zuständigen Bereich
Gerichtet an Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie, Neues Rathaus, Hiroshimaplatz 1–4.
- Angaben zum Baubestand am Stichtag
Bei Gebäuden, die bereits am 24. September 2022 bestanden, wird zusätzlich geprüft, ob eine Umwandlungsgenehmigung nötig wird.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Göttingen – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mietshauses aus der Zeit vor dem Stichtag
Neben der Bescheinigung wird hier zusätzlich geprüft, ob eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich ist.
Neubau mit bereits geprüfter Genehmigungsplanung
Die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung unmittelbar auf die vorhandenen Bauunterlagen stützen.
Kleines Gebäude mit wenigen Einheiten
Auch hier wird der Baubestand am Stichtag geprüft; oft greift jedoch eine Ausnahme, sodass allein die Bescheinigung selbst ausreicht.
Fachwerkhaus mit nachträglich getrennten Wohnungen
Wurde die historische Akte nach den Umbauten nicht fortgeschrieben, muss der Aufteilungsplan zunächst anhand des heutigen Bestands neu erstellt werden.
So läuft der Antrag in Göttingen ab
Der rechtliche Maßstab ist überall gleich; in Göttingen profitieren Sie davon, dass nur eine Stelle zuständig ist:
- Aufteilungsplan bereitstellen
Aus Genehmigungsplanung, historischer Akte oder frischer Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Antrag einreichen
Formlos, mit Plan und Eigentumsnachweis, an den Bereich im Neuen Rathaus.
- Umwandlungsfrage klären, falls relevant
Bei einem Baubestand vor dem Stichtag wird geprüft, ob zusätzlich eine Genehmigung nach § 250 BauGB nötig ist.
- Bescheinigung an den Notar übergeben
Damit ist die technische Voraussetzung für die spätere Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Göttingen bestimmt
Diese Punkte wirken sich auf Zeit und Kosten aus:
- Vollständigkeit des eingereichten Plans
Fehlende Maße oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen und verzögern das Verfahren.
- Baubestand am Stichtag 24. September 2022
Nur bei älteren Bestandsgebäuden kommt das zusätzliche Umwandlungsverfahren überhaupt in Betracht.
- Verfügbarkeit einer verwertbaren Zeichnung
Ein direkt nutzbarer Plan aus einer Neubaugenehmigung spart gegenüber einer kompletten Neuerstellung deutlich Zeit.
- Lage im Baukulturensemble
Muss der Plan auf einem aktuellen Aufmaß beruhen, ist bei Gebäuden im Innenstadt-Ostteil eine zusätzliche denkmalschutzrechtliche Abstimmung einzuplanen.
- Zahl der Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im zugrundeliegenden Plan.
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