Teilungserklärung in Garbsen — von der Flachdachzeile bis zum Hofgebäude
Wer ein Haus in einzeln handelbare Einheiten zerlegen will, braucht dafür zwei getrennte Bausteine: eine notarielle Urkunde, die Rechte und Pflichten regelt, und eine bauliche Grundlage, auf der diese Rechte überhaupt beruhen. Ohne einen belastbaren Plan, der zeigt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören, und ohne eine nachvollziehbare Flächenermittlung, aus der sich die Anteile am Gemeinschaftseigentum ableiten lassen, bleibt jede Urkunde ein Text ohne verlässlichen Unterbau.
Genau diesen baulichen Teil übernehmen wir — das Notariat kümmert sich um die rechtliche Seite. In Garbsen fällt dabei auf, wie unterschiedlich die Ausgangslage je nach Stadtteil ausfällt. In Auf der Horst stehen meist Mehrfamilienhäuser aus den 1960er-Jahren zur Aufteilung an, deren Wohnungen einst nach einem einzigen Bauplan errichtet wurden und heute, nach Jahrzehnten individueller Umbauten, längst nicht mehr identisch sind. In den dörflichen Ortsteilen wie Schloß Ricklingen oder Berenbostel geht es dagegen häufiger um alte Hofstellen, die nie für eine spätere Teilung gedacht waren und deren gewachsene, unregelmäßige Struktur erst durch eine sorgfältige Vermessung in eine belastbare Aufteilung übersetzt werden muss.
So verschieden die Ausgangslage ist, so gleich bleibt der Maßstab: Notariat und Grundbuchamt verlassen sich auf das, was wir zeichnen und berechnen.
Wann eine Teilungserklärung in Garbsen ansteht
Der Anlass ist fast immer derselbe: Aus einem einzigen Grundstück sollen mehrere eigenständig verkäufliche Rechte werden.
- Ein Mehrfamilienhaus in Auf der Horst soll wohnungsweise verkauft werden können.
- Eine alte Hofstelle in einem dörflichen Ortsteil wird in mehrere Wohn- oder Gewerbeeinheiten zerlegt.
- Ein Betriebsgebäude im Gewerbegebiet soll als Teileigentum an mehrere Nutzer gehen.
- Ein Neubau wird von Beginn an als Eigentumsanlage geplant und einzeln vermarktet.
- Eine ältere Aufteilung passt wegen zwischenzeitlicher Umbauten nicht mehr zum tatsächlichen Gebäude.
Wer die Kosten einer Teilungserklärung senken möchte, kommt in Auf der Horst leicht auf eine naheliegende Idee: Wenn ohnehin alle Wohnungen einer Zeile aus demselben Bauplan der 1960er-Jahre stammen, warum dann nicht eine Einheit exemplarisch vermessen und den Wert auf die übrigen übertragen? Diese Abkürzung hält der Praxis nicht stand. Über sechzig Jahre haben Eigentümer Balkone verglast, Bäder erweitert, Zimmer zusammengelegt oder geteilt — Veränderungen, die zwar von außen kaum sichtbar sind, aber genau die Flächenwerte betreffen, aus denen sich später die Miteigentumsanteile ergeben. Wird eine solche Abweichung übersehen, steckt der Fehler nicht in der Urkunde selbst, sondern in ihrer Grundlage — und wirkt sich still, aber dauerhaft auf Stimmgewicht und Kostenanteil jedes einzelnen Eigentümers aus. Auffallen tut das selten sofort, meist erst Jahre später, wenn eine Eigentümerversammlung über eine strittige Kostenverteilung streitet und niemand mehr erklären kann, worauf die ursprünglichen Anteile eigentlich beruhten. In den dörflichen Ortsteilen stellt sich diese Versuchung erst gar nicht: Ein altes Hofgebäude hat keinen wiederkehrenden Bauplan, an dem man sich orientieren könnte, sondern verlangt von Anfang an eine eigenständige, vollständige Aufnahme jeder einzelnen künftigen Einheit.
Die vier Bausteine einer vollständigen Teilungserklärung
Zwei davon entstehen bei uns, zwei beim Notariat — zusammen ergeben sie erst die vollständige Urkunde:
Miteigentumsanteile
Der rechnerische Anteil jeder Einheit am Gesamteigentum, üblicherweise aus den tatsächlich ermittelten Flächen abgeleitet, nicht aus einer angenommenen Standardgröße.
Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Was einer einzelnen Einheit gehört und was allen gemeinsam bleibt, wird im Aufteilungsplan zeichnerisch festgehalten.
Sondernutzungsrechte
Flächen, die formal Gemeinschaftseigentum bleiben, aber nur von einer Einheit genutzt werden dürfen — etwa ein Gartenstück oder ein Stellplatz.
Gemeinschaftsordnung
Das Regelwerk für das spätere Zusammenleben: wer wofür zahlt, wer worüber abstimmt und wer über bauliche Veränderungen entscheidet.
Was wir für die Urkunde liefern
Vier Bestandteile, aus einer gemeinsamen Vermessung abgeleitet:
- Farblich gekennzeichneter Plansatz
Sämtliche Ebenen des Gebäudes, mit durchgehender Nummerierung der Einheiten — die zentrale Anlage der Urkunde.
- Flächenermittlung je Einheit
Raum für Raum berechnet, für jede Wohnung gesondert — unabhängig davon, wie ähnlich sie einer anderen erscheint.
- Abgrenzung der Sondernutzungsflächen
Gärten, Terrassen und Stellplätze, maßlich eindeutig im Lageplan verortet.
- Verzeichnis der Gemeinschaftsflächen
Treppenhaus, Flure und Technikräume werden benannt, nicht stillschweigend dem Rest überlassen.
- Abgleich mit dem tatsächlichen Baubestand
Abweichungen zwischen vorhandenen Plänen und der Realität halten wir vor der Beurkundung fest — eine spätere Korrektur ist ungleich aufwendiger.
Garbsener Konstellationen
Zeile in Auf der Horst mit sechs unterschiedlich sanierten Wohnungen
Trotz identischer Grundfläche im Bauplan zeigen sich beim Vermessen deutliche Unterschiede — jede Einheit bekommt ihre eigene, geprüfte Zahl.
Alte Hofstelle in Berenbostel wird zu drei Wohneinheiten
Ohne gemeinsamen Ursprungsplan entsteht die komplette Aufteilung aus einer eigenständigen Neuaufnahme.
Betriebshalle im Gewerbegebiet für mehrere Mieter
Hallenfläche, Bürotrakt und gemeinsame Zufahrt werden gegeneinander abgegrenzt — die Zuordnung entscheidet über die spätere Nutzbarkeit.
Bestehende Urkunde stimmt nach einem Dachausbau nicht mehr
Ein neu geschaffener Wohnraum verändert die Flächenverhältnisse — bevor angepasst wird, steht die Aufnahme des heutigen Zustands.
So bereiten wir Ihre Unterlagen vor
- Aufteilung besprechen
Zahl und Zuschnitt der geplanten Einheiten, Zuordnung der Nebenräume, gewünschte Sondernutzungsrechte.
- Jede Einheit einzeln aufnehmen
Auch dort, wo eine Wohnung einer anderen auf den ersten Blick gleicht.
- Flächen ermitteln
Raumweise, nach der gewünschten Methode — für Wohnraum in der Regel nach der Wohnflächenverordnung.
- Plansatz und Aufstellungen fertigstellen
In der Form, die Notariat und Grundbuchamt für die Beurkundung und Eintragung erwarten.
- An das Notariat übergeben
Ergänzt um eine Übersicht der baulichen Punkte, die in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden sollten.
Was den baulichen Aufwand in Garbsen bestimmt
Gemeint ist hier nur der Anteil der Unterlagen — die Beurkundung selbst rechnet das Notariat ab:
- Zahl der geplanten Einheiten
Jede Einheit braucht eine eigene Vermessung, eine eigene Flächenaufstellung und eine eigene Kennzeichnung im Plan.
- Individuelle Bauveränderungen
Je mehr Wohnungen vom gemeinsamen Ursprungszustand abweichen, desto größer der Vermessungsaufwand.
- Vorhandene oder fehlende Planungsgrundlage
Ein altes Hofgebäude ohne gemeinsamen Ursprungsplan verlangt mehr eigenständige Aufnahmearbeit als eine standardisierte Zeile.
- Umfang der Sondernutzungsflächen
Gärten, Stellplätze und Terrassen weiten die Darstellung auf das gesamte Grundstück aus.
- Grad der Übereinstimmung von Bestand und Plan
Je mehr Abweichungen sich beim Aufmaß zeigen, desto mehr Klärungsarbeit geht der Beurkundung voraus.
Alle Leistungen in Garbsen
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