Nutzungsänderung in Garbsen — vom Fachwerkhof zum Geschäftsraum, vom Büro zur Studentenwohnung
Eine Nutzungsänderung ist der Vorgang, bei dem nichts gebaut wird und trotzdem ein Genehmigungsverfahren fällig sein kann. Baurechtlich zählt nicht der Umbau, sondern die Zweckbestimmung: Sobald ein Raum für etwas anderes genutzt werden soll, als er genehmigt ist, sind die öffentlich-rechtlichen Anforderungen neu zu prüfen.
In Garbsen ist dieser Vorgang keine Seltenheit, sondern eine Konstante der Stadtentwicklung. In Berenbostel, dem bevölkerungsreichsten Stadtteil, wurden seit einem Grenzänderungsvertrag von 1971 zahlreiche einstige Fachwerkhöfe zu Geschäftsgebäuden umgenutzt — ein Wandel, der bis heute anhält, wenn ein altes Wirtschaftsgebäude eine neue gewerbliche oder wohnliche Nutzung erhält. Rund um den Campus Maschinenbau, wohin die Leibniz Universität Hannover bis 2018 ihre gesamte Fakultät verlagert hat, entsteht wiederum Bedarf, bestehende Gebäude für studentisches Wohnen oder wissenschaftsnahe Nutzungen umzuwidmen. Und in den Gewerbegebieten an A2 und B6 wechseln Hallen ihre Belegung, wenn sich Betriebe verändern.
Für alle diese Fälle gilt: Wer eine Nutzungsänderung plant, sollte zuerst den genehmigten Bestand klären und dann die Zulässigkeit der neuen Nutzung prüfen — nicht umgekehrt.
Diese Umwidmungen brauchen in Garbsen ein Verfahren
Maßgeblich ist, ob sich der Prüfmaßstab durch die neue Nutzung verschiebt:
- Ein ehemaliges Wirtschaftsgebäude wird zu Geschäfts- oder Büroraum.
- Lagerfläche in einer Gewerbehalle wird zu Produktions- oder Verkaufsfläche.
- Ein Wohngebäude oder Nebengebäude wird zu studentischem Wohnraum mit mehreren Einheiten.
- Ein Büro- oder Institutsgebäude wird teilweise zu Wohnnutzung umgewidmet.
- Ein Gebäude wird in mehrere Einheiten mit unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt.
- Eine bislang gewerbliche Fläche soll dauerhaft Publikumsverkehr erhalten.
Berenbostel war bis in die 1970er-Jahre von Fachwerkhöfen geprägt. Mit einem Grenzänderungsvertrag von 1971, der den Stadtteil zu einem Wirtschafts- und Verwaltungsstandort entwickeln sollte, begann ein Wandel, der bis heute nicht abgeschlossen ist: Wirtschaftsgebäude, die einst der Landwirtschaft dienten, werden weiterhin zu Geschäftsräumen, Büros oder Wohnraum umgenutzt. Für jede dieser Umwidmungen gilt derselbe Grundsatz wie überall: Entscheidend ist nicht, wie das Gebäude aussieht, sondern wofür es zuletzt genehmigt war. Bei Gebäuden, die schon mehrfach ihre Nutzung gewechselt haben, ist das nicht immer auf den ersten Blick zu klären — eine Bauakte, die noch die ursprüngliche landwirtschaftliche Nutzung zeigt, sagt wenig darüber aus, was zwischenzeitlich genehmigt wurde. Ähnlich verhält es sich rund um den Campus Maschinenbau, nur mit umgekehrter Richtung: Dort wächst der Bedarf, bestehende Büro- oder Gewerbeflächen im Umfeld der Hochschule zu Wohnraum für Studierende und wissenschaftliches Personal umzuwidmen. Auch hier prüft die Bauaufsicht dieselben Punkte wie bei jeder anderen Umnutzung zu Wohnen: Belichtung, lichte Höhe der künftigen Aufenthaltsräume, Stellplatzbedarf und Rettungswege. Wer die Prüfreihenfolge umdreht und erst zeichnet, dann fragt, riskiert eine vollständige Planung für ein Vorhaben, das an dieser Stelle nicht ohne Weiteres zulässig ist.
Wie das Verfahren in Garbsen läuft
Der Weg richtet sich danach, was am Ende entsteht:
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Der Regelfall nach § 63 NBauO, solange aus der neuen Nutzung kein Sonderbau wird. Geprüft wird ein begrenzter Katalog, was den Entwurfsverfassenden Verantwortung für den ungeprüften Teil lässt.
Reguläres Baugenehmigungsverfahren
Wenn das Ergebnis ein Sonderbau ist, etwa eine größere Verkaufs- oder Versammlungsstätte in einem umgenutzten Gewerbebau.
Vorherige Bauvoranfrage
Bei unklarer Ausgangslage der günstigere Einstieg: eine abgegrenzte Frage nach der Zulässigkeit der neuen Nutzung, bevor der vollständige Antrag entsteht.
Nachträgliche Legalisierung
Wird eine seit Jahren praktizierte, nie genehmigte Nutzung entdeckt, ist der Weg derselbe wie bei einer geplanten Änderung — nur ohne die Möglichkeit, den Entwurf noch anzupassen.
Was für den Antrag zusammenkommen muss
Der Kern ist die Gegenüberstellung von genehmigtem Zustand und künftiger Nutzung:
- Bestandsgrundrisse des genehmigten Zustands
Aus der Bauakte oder, wenn diese den heutigen Zustand nicht mehr abbildet, aus einem Aufmaß vor Ort.
- Grundrisse der künftigen Nutzung
Mit den neuen Raumbezeichnungen, Flächen und Öffnungen, Änderungen gegenüber dem Bestand erkennbar.
- Betriebs- oder Nutzungsbeschreibung
Bei gewerblichen Nutzungen der eigentlich entscheidende Text: Betriebsart, Öffnungszeiten, Publikumsverkehr, Anlieferung.
- Stellplatznachweis
Der Bedarf richtet sich nach der neuen Nutzung — eine Verkaufsfläche erzeugt einen anderen Bedarf als dieselbe Fläche als Lager.
- Nachweis der Aufenthaltsqualität bei Wohnnutzung
Lichte Höhe, Fensterflächen und zweite Rettungswege — messbar dargestellt, nicht behauptet.
Garbsener Umnutzungen aus der Praxis
Ehemaliges Wirtschaftsgebäude in Berenbostel wird Bürofläche
Ohne belastbare Klärung des genehmigten Bestands lässt sich die neue Nutzung nicht sicher beurteilen.
Bürogeschoss nahe dem Campus Maschinenbau wird zu Wohnraum
Belichtung, Stellplatzbedarf und Rettungswege entscheiden, nicht der attraktive Standort allein.
Teilfläche einer Halle im Gewerbegebiet wird Verkaufsraum
Sobald Publikumsverkehr hinzukommt, verschiebt sich die Einordnung — bei entsprechender Größe bis hin zum Sonderbau.
Nebengebäude eines Hofs in Schloß Ricklingen wird Ferienwohnung
Hier treffen Aufenthaltsraumanforderungen, Erschließung und die Frage nach erhaltenswerter Bausubstanz zusammen.
So gehen wir eine Nutzungsänderung an
- Genehmigten Zustand ermitteln
Wir klären zuerst, was für das Gebäude eigentlich genehmigt ist — ohne diesen Ausgangspunkt gibt es keine Änderung, nur eine Behauptung.
- Zulässigkeit der Zielnutzung prüfen
Baugebiet, Bebauungsplan und bei Wohnnutzung die konkreten Anforderungen an Aufenthaltsräume.
- Bestand aufmessen
Wo die Akte den heutigen Zustand nicht mehr trifft, nehmen wir das Gebäude auf und zeichnen den Bestand neu.
- Antragsunterlagen erstellen
Gegenüberstellung der Grundrisse, Nutzungsbeschreibung, Stellplatznachweis und Flächenaufstellung entstehen bei uns aus einer Hand.
- Einreichen und begleiten
Die Einreichung läuft elektronisch über das Bauportal der Stadt; Rückfragen der Bauaufsicht beantworten wir mit denselben Unterlagen, aus denen sie entstanden sind.
Was den Aufwand einer Nutzungsänderung in Garbsen bestimmt
Der Aufwand steckt selten im Antrag selbst, sondern in dem, was ihm vorausgeht:
- Zustand der Bauakte
Liegen brauchbare Bestandspläne vor, ist viel gewonnen. Fehlen sie oder passen sie nicht mehr, beginnt die Arbeit beim Aufmaß.
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Büro zu Büro mit anderem Zuschnitt ist ein kleiner Schritt. Gewerbe zu Wohnen ist ein großer, weil praktisch jede Anforderung neu greift.
- Größe und Zuschnitt der Fläche
Eine übersichtliche Fläche ist schneller aufgenommen und gezeichnet als ein über Jahrzehnte gewachsenes Gebäude mit Anbauten.
- Historische Bausubstanz
Bei erhaltenswerten Gebäuden kommt eine zusätzliche Abstimmung hinzu, die den Darstellungsaufwand erhöht.
- Tiefe der Nutzungsbeschreibung
Je komplexer die geplante Nutzung, desto mehr Abstimmung braucht der Text, an dem die Beurteilung letztlich hängt.
Alle Leistungen in Garbsen
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