Aufteilungspläne in Garbsen — die Zeichnung hinter der Teilungserklärung
Ein Aufteilungsplan ist keine gewöhnliche Bauzeichnung, sondern eine amtliche Anlage: Er zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören, farblich gekennzeichnet und mit Nummern versehen, die sich in der Teilungserklärung wiederfinden. Das Grundbuchamt prüft ihn zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung, bevor die Wohnungsgrundbücher angelegt werden.
In Garbsen sind es vor allem zwei Situationen, in denen Aufteilungspläne entstehen. Die eine betrifft Mehrfamilienhäuser in Auf der Horst, deren Wohnungen ursprünglich einem gemeinsamen Bebauungskonzept folgten, sich aber über sechs Jahrzehnte individuell verändert haben — jede Einheit muss deshalb einzeln aufgemessen und dargestellt werden. Die andere betrifft ehemalige Hofgebäude in den dörflichen Ortsteilen wie Schloß Ricklingen, Berenbostel oder Frielingen, die in mehrere Wohn- oder Gewerbeeinheiten aufgeteilt werden sollen und deren gewachsene, oft unregelmäßige Struktur eine eigene, sorgfältige Vermessung verlangt.
Wir erstellen Aufteilungspläne nach den formalen Anforderungen des Grundbuchamts, aus einem Aufmaß, das für jede Einheit einzeln steht.
Wann Aufteilungspläne in Garbsen gebraucht werden
Immer im Zusammenhang mit einer Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz:
- Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzeln verkäufliche Wohnungen.
- Bei der Aufteilung eines ehemaligen Hofgebäudes in mehrere Einheiten.
- Bei der Überführung eines Betriebsgebäudes in Teileigentum.
- Bei der Anpassung eines bestehenden Plans nach baulichen Veränderungen.
- Bei Neubauten, die von Beginn an als Eigentumsanlage errichtet werden.
In Auf der Horst wiederholen sich Grundrisse über ganze Zeilen hinweg, weil die Siedlung in wenigen Jahren nach einem einheitlichen Konzept entstand. Das verleitet dazu, den Aufteilungsplan einer Wohnung als Vorlage für die scheinbar identische Nachbarwohnung zu verwenden. Genau das darf nicht passieren: Ein Aufteilungsplan ist eine amtliche Anlage, die den tatsächlichen Zustand der jeweiligen Einheit zeigen muss, nicht ihren theoretischen Ursprungszustand. Über sechs Jahrzehnte wurden in Auf der Horst Balkone verglast, Bäder vergrößert, Wände versetzt — und diese Abweichungen fallen bei einer Prüfung durch das Grundbuchamt spätestens dann auf, wenn ein späterer Aufmaßvergleich oder ein Streit zwischen Eigentümern den Plan mit der Realität konfrontiert. Bei ehemaligen Hofgebäuden in den dörflichen Ortsteilen liegt die Herausforderung anders: Dort gibt es keine wiederkehrende Struktur, sondern jede Einheit ist Teil eines über Generationen gewachsenen, unregelmäßigen Ganzen. Ein Aufteilungsplan muss hier nicht nur zwischen ähnlichen Einheiten unterscheiden, sondern die komplette bauliche Eigenheit jedes Gebäudeteils erfassen — von unterschiedlichen Geschosshöhen bis zu Anbauten, die erst nachträglich Teil des Hauptgebäudes wurden. In beiden Fällen gilt derselbe Grundsatz: Der Plan zeigt, was tatsächlich vorhanden ist, nicht, was plausibel erscheint.
Was ein Aufteilungsplan enthalten muss
Formale Vorgaben treffen auf die bauliche Realität:
Grundrisse aller Ebenen
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit farblicher Kennzeichnung jeder Einheit.
Nummerierung der Einheiten
Konsistent mit der Teilungserklärung, damit Urkunde und Plan eindeutig zueinander passen.
Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Treppenhaus, Flure und Technikräume werden gesondert gekennzeichnet.
Darstellung der Sondernutzungsflächen
Gartenanteile, Stellplätze und Terrassen, soweit Bestandteil der Aufteilung.
Was in den Aufteilungsplan einfließt
Belastbar ist der Plan nur mit belastbarer Vermessung:
- Aufmaß jeder einzelnen Einheit
Auch bei scheinbar baugleichen Wohnungen, weil individuelle Veränderungen sonst unentdeckt bleiben.
- Zuordnung von Nebenräumen
Keller-, Boden- oder Abstellräume, eindeutig einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen.
- Angaben zu Sondernutzungsflächen
Gärten und Stellplätze mit ihren Maßen, damit die Abgrenzung im Lageplan eindeutig ist.
- Bestandsabweichungen
Wo der reale Zustand von einem vorhandenen alten Plan abweicht, dokumentieren wir das vor der Einreichung.
Wofür in Garbsen Aufteilungspläne gebraucht werden
Mehrfamilienhaus in Auf der Horst mit individuell veränderten Wohnungen
Jede Einheit wird einzeln aufgenommen, um die tatsächliche, teils abweichende Aufteilung korrekt darzustellen.
Ehemaliges Hofgebäude in Schloß Ricklingen wird in Einheiten geteilt
Ohne gemeinsamen Ursprungsplan entsteht der Aufteilungsplan vollständig aus einer eigenen Vermessung.
Betriebsgebäude im Gewerbegebiet wird in Teileigentum überführt
Hallenflächen und Büroeinheiten werden gegeneinander abgegrenzt, mit klarer Zuordnung gemeinsamer Erschließungsflächen.
Nachträgliche Anpassung nach einem Dachausbau
Ein neu geschaffener Wohnraum verändert die bestehende Aufteilung — der Plan wird entsprechend aktualisiert.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan
- Aufteilungskonzept klären
Zahl und Zuschnitt der Einheiten, in Abstimmung mit Ihnen und dem Notariat.
- Jede Einheit einzeln aufmessen
Auch bei baugleich errichteten Wohnungen, um individuelle Abweichungen zu erfassen.
- Farblich kennzeichnen und nummerieren
Konsistent mit der geplanten Teilungserklärung.
- Formal prüfen
Wir gleichen den Plan mit den Anforderungen ab, die das Grundbuchamt an eine solche Anlage stellt.
- An Notariat übergeben
In der Form, in der er der Teilungserklärung beigefügt werden kann.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Garbsen bestimmt
Vor allem die Zahl der Einheiten und ihre individuelle Abweichung voneinander:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit braucht eine eigene Kennzeichnung und eine eigene Vermessung.
- Individuelle Veränderungen
Wo einzelne Wohnungen vom gemeinsamen Ursprungsgrundriss abweichen, steigt der Aufnahmeaufwand.
- Gebäudetyp
Ein gewachsenes Hofgebäude ohne wiederkehrende Struktur verlangt mehr Einzelarbeit als eine standardisierte Zeile.
- Umfang der Sondernutzungsflächen
Gärten, Stellplätze und Terrassen erweitern die Darstellung auf das Grundstück.
- Vorhandene Unterlagen
Ein aktueller, brauchbarer Plan verkürzt die Arbeit. Fehlt er, beginnt sie beim Aufmaß.
Alle Leistungen in Garbsen
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