Abgeschlossenheitsbescheinigung in Garbsen — der Nachweis vor dem Wohnungsgrundbuch
Bevor aus einem Gebäude mehrere Wohnungsgrundbücher werden können, muss eine Frage baulich beantwortet sein: Sind die geplanten Einheiten tatsächlich voneinander abgeschlossen? Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der behördliche Nachweis dafür, ausgestellt auf Grundlage von Bauvorlagen, die diese Selbstständigkeit zeigen — mit eigenem Zugang, eigenem Abschluss und klar abgrenzbaren Räumen je Einheit.
In Garbsen betrifft das zwei sehr unterschiedliche Gebäudetypen. Mehrfamilienhäuser in Auf der Horst wurden ursprünglich mit klar abgeschlossenen Wohnungen geplant, aber über sechs Jahrzehnte individuell verändert — eine Bescheinigung setzt voraus, dass die tatsächliche, aktuelle Raumaufteilung dokumentiert ist, nicht der Ursprungszustand. Ehemalige Hofgebäude in den dörflichen Ortsteilen wie Berenbostel oder Schloß Ricklingen wiederum wurden oft gar nicht für eine Aufteilung in mehrere Einheiten konzipiert; hier ist häufig zu klären, wo überhaupt die bauliche Grenze zwischen zwei künftigen Einheiten verläuft und ob sie den Anforderungen an Abgeschlossenheit entspricht.
Wir bereiten die dafür nötigen Bauvorlagen vor, aus einem Aufmaß, das die tatsächliche Raumsituation zeigt.
Wann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Garbsen gebraucht wird
Immer im Zusammenhang mit einer Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz:
- Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum.
- Bei der Aufteilung eines Gebäudes in Teileigentum, etwa für gewerbliche Einheiten.
- Vor der Beurkundung einer Teilungserklärung, als vorbereitende Anlage.
- Wenn eine bestehende Aufteilung nach baulichen Veränderungen erneuert werden muss.
- Bei Neubauten, die von Beginn an als Eigentumsanlage geplant werden.
Abgeschlossenheit klingt nach einer einfachen Frage — hat eine Einheit eine eigene Tür? —, ist es in der Praxis aber selten. Besonders in ehemaligen Hofgebäuden der dörflichen Garbsener Ortsteile, die ursprünglich für eine einzige Nutzung errichtet wurden, verläuft die spätere Grenze zwischen zwei geplanten Einheiten oft mitten durch Bereiche, die baulich nie füreinander vorgesehen waren: eine gemeinsam genutzte Diele, ein Treppenhaus ohne eigene Trennwand, ein Dachraum, der zwei künftige Einheiten gleichermaßen erschließt. Ob eine solche Situation den Anforderungen an Abgeschlossenheit entspricht, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern nur anhand der konkreten, aufgemessenen Raumsituation. In Auf der Horst liegt der Fall anders, führt aber zu einer ähnlichen Sorgfaltspflicht: Die Wohnungen wurden ursprünglich klar abgeschlossen geplant, aber im Laufe der Jahrzehnte individuell verändert — durch zusammengelegte Räume, veränderte Zugänge oder nachträglich verglaste Balkone, die faktisch zu Wohnraum wurden. Eine Bescheinigung, die auf dem Ursprungsplan der 1960er-Jahre beruht, spiegelt möglicherweise nicht mehr den heutigen Zustand wider. Deshalb prüfen wir bei jeder Bescheinigung den tatsächlichen, aktuellen Zustand vor Ort, statt uns auf eine ältere Aktenlage zu verlassen.
Was die Bescheinigung erfasst
Der Umfang richtet sich nach der geplanten Aufteilung:
Wohnungseigentum
Die übliche Aufteilung eines Wohngebäudes in einzeln handelbare Wohnungen mit jeweils eigenem Abschluss.
Teileigentum
Erfasst nach § 1 Abs. 3 WEG zusätzlich Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen — relevant etwa bei Gewerbeeinheiten in Berenbostel oder in den Gewerbegebieten an A2 und B6.
Nachträgliche Bescheinigung im Bestand
Für ein Gebäude, dessen Einheiten sich seit der ursprünglichen Planung baulich verändert haben.
Bescheinigung für Neubauten
Direkt aus den Planungsdaten abgeleitet, sobald die geplante Aufteilung feststeht.
Was für die Bescheinigung gebraucht wird
Belastbar ist sie nur mit einer belastbaren Bauvorlage:
- Aufmaß der tatsächlichen Raumsituation
Auch bei scheinbar unveränderten Gebäuden, um Abweichungen vom Ursprungszustand sicher auszuschließen.
- Grundrisse mit gekennzeichneten Einheitsgrenzen
Eindeutig dargestellt, welche Räume zu welcher Einheit gehören und wo sich der eigene Abschluss befindet.
- Nachweis eigenständiger Zugänge
Jede Einheit braucht einen eigenen, abschließbaren Zugang — bei gewachsenen Gebäuden nicht immer selbstverständlich.
- Zuordnung von Nebenräumen
Keller-, Boden- oder Abstellräume, klar einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen.
Wofür in Garbsen Abgeschlossenheitsbescheinigungen gebraucht werden
Mehrfamilienhaus in Auf der Horst mit veränderten Wohnungen
Wir prüfen den tatsächlichen Zustand jeder Einheit, bevor die Bescheinigung beantragt wird.
Ehemaliges Hofgebäude in Berenbostel wird in Wohnungen geteilt
Gemeinsam genutzte Bereiche wie Diele oder Treppenhaus müssen baulich klar zugeordnet werden.
Betriebsgebäude im Gewerbegebiet wird Teileigentum
Hallenflächen und Büroeinheiten werden als eigenständige Einheiten mit jeweils eigenem Zugang nachgewiesen.
Neubau nahe dem Campus Maschinenbau als Eigentumsanlage
Die Bescheinigung entsteht direkt aus den Planungsdaten, sobald die Aufteilung feststeht.
So bereiten wir die Bescheinigung vor
- Geplante Aufteilung klären
In Abstimmung mit Ihnen und dem Notariat, das die Bescheinigung bei der zuständigen Stelle beantragt.
- Gebäude aufmessen
Mit besonderem Blick auf Zugänge, Abschlüsse und die tatsächliche Raumzuordnung.
- Bauvorlagen erstellen
Grundrisse mit klar gekennzeichneten Einheitsgrenzen, in der für den Antrag erforderlichen Form.
- Auf Vollständigkeit prüfen
Wir gleichen die Unterlagen mit den formalen Anforderungen an eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ab.
- An Notariat übergeben
Für die Antragstellung und die weitere Verwendung in der Teilungserklärung.
Was den baulichen Aufwand in Garbsen bestimmt
Wir sprechen hier über den Anteil, den die Bauvorlagen ausmachen:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit muss einzeln auf ihre Abgeschlossenheit geprüft und dargestellt werden.
- Bauliche Ausgangslage
Gemeinsam genutzte Bereiche wie eine geteilte Diele erhöhen den Klärungsaufwand gegenüber klar getrennten Einheiten.
- Individuelle Veränderungen im Bestand
Wo der tatsächliche Zustand vom Ursprungsplan abweicht, muss die Abweichung eigens erfasst werden.
- Wohn- oder Gewerbenutzung
Teileigentum an gewerblichen Flächen bringt oft komplexere Zuordnungen mit sich als reines Wohnungseigentum.
- Vorhandene Unterlagen
Ein aktueller, brauchbarer Plan verkürzt die Arbeit. Fehlt er, beginnt sie beim Aufmaß.
Alle Leistungen in Garbsen
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