Teilungserklärung in Fürth — wenn dichte Gründerzeitbebauung die Umwandlungsschwelle regelmäßig übersteigt
Eine Teilungserklärung braucht neben dem Aufteilungsplan in vielen Fürther Fällen inzwischen ein zweites, unabhängiges Dokument: die Genehmigung nach § 250 BauGB. Seit dem 1. Juni 2023 verlangt eine bayerische Verordnung diese zusätzliche Prüfung in ausdrücklich benannten Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, zu denen auch Fürth zählt. Zuständig bleibt dabei dieselbe eigenständige Bauaufsicht, die auch den gewöhnlichen Bauantrag bearbeitet – nicht eine Behörde der Nachbarstadt Nürnberg. Betroffen ist vor allem größerer Bestandsbau: Weil Fürth mit rund 9,9 Prozent Kriegszerstörung ungewöhnlich viel mehrgeschossige Gründerzeit-Blockrandbebauung bewahrt hat, erreichen zahlreiche Mietshäuser die maßgebliche Wohnungszahl, ab der die Genehmigungspflicht greift.
Wann in Fürth zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nötig wird
Der reine Aufteilungsplan trägt in Fürth bei größeren Bestandsgebäuden nicht mehr allein. Eine zweite, eigenständige Prüfung sichert seit 2023 den Erhalt von Mietwohnraum:
- Erfasst sind Wohngebäude mit mehr als zehn Bestandswohnungen, sofern diese bereits am 1. Juni 2023 vorhanden waren – ohne Genehmigung bleibt die Aufteilung in Wohnungseigentum dort ausgeschlossen.
- Bis zu zehn Wohnungen bleiben durchweg genehmigungsfrei; dieser bayernweite Kleineigentümerschutz gilt in Fürth wie in jeder anderen der benannten Kommunen.
- Ein gesetzlicher Anspruch auf Genehmigung besteht in engen Ausnahmefällen, etwa bei Aufteilung unter Miterben, Verkauf an Angehörige zur Selbstnutzung oder Erwerb durch mindestens zwei Drittel der Mieterschaft.
- Neu errichtete Gebäude bleiben unberührt, weil die Regelung ausschließlich bereits am Stichtag bestehenden Mietwohnraum erfasst.
Mit der Gebietsbestimmungsverordnung-Bau setzte Bayern zum 1. Juni 2023 den bundesrechtlichen Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB in der Praxis um. Ein Gutachten benannte landesweit 50 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, unter denen sich neben München, Augsburg, Ingolstadt, Würzburg und der Nachbarstadt Nürnberg auch Fürth findet. Die ursprünglich befristete Geltung wurde nach einer Ausweitung der bundesrechtlichen Ermächtigung inzwischen verlängert. Wichtig für Fürther Eigentümer: Der Antrag geht nicht an eine gesonderte Wohnungsbehörde, sondern direkt an die Bauaufsicht im Referat V – Bauwesen, die auch Bauanträge und Abgeschlossenheitsbescheinigungen bearbeitet. Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum – etwa bei gewerblicher Umnutzung – ist davon unabhängig und läuft stattdessen über die Abteilung Wohnungswesen im Sozialamt.
Zwei mögliche Genehmigungswege
Ob der gebundene oder der freie Weg greift, hängt allein vom Vorliegen eines gesetzlichen Ausnahmefalls ab:
Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB
Miterben teilen eine geerbte Immobilie unter sich auf, Angehörige kaufen zur Selbstnutzung, oder mindestens zwei Drittel der Mieterschaft erwerben ihre Wohnungen – in diesen Fällen prüft die Bauaufsicht nur noch die tatsächliche Erfüllung der Voraussetzungen.
Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB
Fehlt ein gesetzlicher Anlass, entscheidet die Bauaufsicht nach Ermessen über die dargelegten Einzelumstände – ein automatischer Anspruch besteht hier anders als beim gebundenen Weg nicht.
Unterlagen für eine Fürther Teilungserklärung
Bei größeren Bestandsgebäuden laufen zwei Vorgänge bei derselben Behörde zusammen:
- Bemaßter, nummerierter Aufteilungsplan
Erstellt nach § 7 WEG und von der Bauaufsicht bereits im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt.
- Nachweis der Wohnungszahl zum Stichtag
Erst die tatsächliche Zahl der am 1. Juni 2023 bestehenden Wohnungen klärt, ob überhaupt eine Genehmigungspflicht greift.
- Beleg des einschlägigen Ausnahmetatbestands
Für den gebundenen Weg werden konkrete Umstände nachgewiesen, etwa die Erbenstellung oder die Zustimmung der Mieterschaft.
- Aktueller Grundbuchauszug
Für die notarielle Beurkundung wird ein aktueller Auszug aus dem beim Amtsgericht Fürth geführten Grundbuch benötigt.
Teilungserklärungen in Fürth – aus der Praxis
Gründerzeit-Mietshaus mit vierzehn Wohnungen
Die dichte Blockrandbebauung überschreitet die Zehn-Wohnungen-Schwelle deutlich – zum Aufteilungsplan kommt hier zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung.
Drei Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus
Weil der Ausnahmetatbestand für Miterben greift, besteht ein gesetzlicher Anspruch auf die gebundene Genehmigung, ohne dass die Behörde Ermessen ausüben müsste.
Kleineres Wohnhaus mit acht Einheiten
Unterhalb der Zehn-Wohnungen-Schwelle bleibt die Teilungserklärung ohne zusätzliche Genehmigung möglich – der Aufteilungsplan genügt allein.
Neu errichtetes Wohngebäude außerhalb der Altstadt
Weil hier kein zum Stichtag bereits bestehender Mietwohnraum betroffen ist, greift die Umwandlungsverordnung nicht.
Von der Bestandsprüfung zur eingetragenen Teilungserklärung
Der rechtliche Rahmen gilt bundesweit gleich; in Fürth bleibt der zusätzliche Genehmigungsschritt bei genau der Behörde, die auch den Bauantrag bearbeitet:
- Wohnungszahl zum Stichtag ermitteln
Erst ab mehr als zehn am 1. Juni 2023 bestehenden Wohnungen greift die Umwandlungsverordnung überhaupt.
- Einheiten im Aufteilungsplan erfassen
Bemaßt und durchgehend nummeriert entsteht die Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Genehmigungsantrag parallel einreichen
Sobald die Schwelle überschritten ist, geht der schriftliche Antrag mit benanntem Ausnahmetatbestand an dieselbe Bauaufsicht.
- Notarielle Beurkundung
Mit vollständigen Unterlagen – Aufteilungsplan, Bescheinigung und, wo nötig, erteilter Genehmigung – wird die Teilungserklärung beurkundet.
- Eintragung beim Amtsgericht Fürth
Das eigene Grundbuchamt in der Alexanderstraße 24 führt das Grundbuch für das gesamte Fürther Stadtgebiet.
Kostenfaktoren einer Fürther Teilungserklärung
Zum üblichen Aufwand für Plan und Beurkundung kommt bei größeren Gebäuden ein eigener Posten hinzu:
- Zusätzlicher Genehmigungsschritt oder nicht
Erst ab elf Wohnungen entsteht das zweite Verfahren bei der Bauaufsicht – kleinere Gebäude bleiben unberührt.
- Eindeutigkeit des Ausnahmetatbestands
Ein sauber belegter Erbfall geht schneller durch die gebundene Prüfung als eine Einzelfallentscheidung nach Ermessen.
- Qualität vorhandener Pläne
Ein aktueller, bemaßter Bestandsplan erspart die vollständige Neuvermessung eines mehrfach veränderten Gründerzeithauses.
- Zuschnitt und Zahl der Einheiten
Mehr und unregelmäßiger geschnittene Einheiten bedeuten mehr Abgrenzungsarbeit im Aufteilungsplan.
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