Nutzungsänderung in Fürth — bauordnungsrechtlich bei der Bauaufsicht, bei Wohnraumverlust beim Sozialamt
Eine Nutzungsänderung verändert an einem Gebäude keine einzige Wand, sondern nur die Zweckbestimmung einer bereits vorhandenen Fläche – rechtlich reicht das dennoch aus, um eine eigenständige Prüfung auszulösen. In Fürth landet diese Prüfung bei der eigenständigen städtischen Bauaufsicht im Referat V – Bauwesen, unabhängig vom benachbarten Nürnberg. Entscheidend ist ein Vergleich: Verlangt die künftige Nutzung andere oder umfangreichere öffentlich-rechtliche Vorgaben als die bisherige? Geht es um Wohnraum, kommt in Fürth eine zweite, organisatorisch komplett getrennte Prüfung hinzu: Seit einem Stadtratsbeschluss vom Dezember 2020 gilt eine eigene Zweckentfremdungssatzung, für die nicht die Bauaufsicht, sondern die Abteilung Wohnungswesen im Sozialamt des Referats IV – Soziales, Jugend und Kultur zuständig ist. Liegt die Fläche zusätzlich im Ensemble Altstadt oder im Sanierungsgebiet Innenstadt, tritt eine dritte Prüfung hinzu.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Fürth genehmigungspflichtig?
Auch die Nutzungsänderung fällt unter Art. 55 BayBO und braucht damit im Grundsatz eine Baugenehmigung. Ob tatsächlich ein Verfahren nötig ist und welches, hängt nicht von der Bauweise ab, sondern vom Abstand zwischen bisheriger und künftiger Nutzung:
- Bleibt der Anforderungskatalog im Kern derselbe wie bei der bisherigen Nutzung, ist die Änderung nach Art. 57 Abs. 4 BayBO verfahrensfrei – seit der Reform 2025 auch dann, wenn die Baunutzungsverordnung die neue Nutzung im Baugebiet ohnehin generell zulässt und kein Sonderbau entsteht. Anzeigepflichtig bleibt sie trotzdem, in Textform spätestens zwei Wochen vor Nutzungsbeginn.
- Passt die geplante Nutzung zu einem qualifizierten Bebauungsplan und entsteht dabei kein Sonderbau, kommt die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO infrage.
- Bringt die neue Nutzung tatsächlich zusätzliche Anforderungen mit sich – etwa mehr Stellplätze oder einen Schallschutznachweis –, greift ohne Sonderbau-Status das vereinfachte Verfahren nach Art. 59 BayBO.
- Wird die neue Nutzung selbst zum Sonderbau, ist das volle Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO Pflicht.
Wird aus Wohnraum eine gewerbliche Fläche oder eine Ferienwohnung, schaltet sich neben der Bauaufsicht eine organisatorisch getrennte Stelle ein: die Abteilung Wohnungswesen im Sozialamt des Referats IV – Soziales, Jugend und Kultur. Grundlage ist die vom Fürther Stadtrat im Dezember 2020 beschlossene Zweckentfremdungssatzung, mit der die Stadt dauerhaften Leerstand sowie die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbeflächen oder Ferienwohnungen eindämmen will. Nach der Satzung liegt eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung insbesondere vor, wenn eine Wohnung länger als zwölf Wochen im Kalenderjahr an wechselnde Gäste vermietet wird; darüber hinaus ist eine eigene Genehmigung der Abteilung Wohnungswesen erforderlich. Bemerkenswert im Vergleich zu anderen bayerischen Großstädten: In Nürnberg liegt eine vergleichbare Prüfung beim Stab Wohnen im Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat, in Fürth dagegen im Sozialreferat – dieselbe landesrechtliche Grundlage des bayerischen Zweckentfremdungsrechts, aber unterschiedlich in die jeweilige Stadtverwaltung eingebettet.
Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Auch bei einer Nutzungsänderung greift eines der vier BayBO-Verfahren; ausschlaggebend ist der Abstand zwischen alter und neuer Nutzung, nicht die Gebäudeklasse:
Verfahrensfrei bei vergleichbaren Anforderungen (Art. 57 Abs. 4 BayBO)
Verlangt die neue Nutzung im Kern dieselben Vorgaben wie die bisherige oder lässt die Baunutzungsverordnung sie im Baugebiet ohnehin allgemein zu, entfällt das förmliche Verfahren – die Anzeigepflicht in Textform bleibt bestehen.
Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO)
Passt die neue Nutzung zu einem qualifizierten Bebauungsplan, ist die Erschließung gesichert und bleibt kein Sonderbau übrig, nimmt die Bauaufsicht die eingereichten Unterlagen nur zur Kenntnis.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO)
Löst der Nutzungswechsel spürbar andere Anforderungen aus, etwa zusätzliche Stellplätze beim Wechsel zu Gewerbe, ist dies der übliche Weg – mit Genehmigungsfiktion nach drei Monaten, sofern durch die neue Nutzung Wohnraum entsteht.
Baugenehmigungsverfahren (Art. 60 BayBO)
Überschreitet die neue Nutzung selbst eine Sonderbau-Schwelle, prüft die Bauaufsicht das vollständige Anforderungsspektrum von Rettungswegen bis Brandschutz.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Fürth braucht
Im Zentrum steht stets derselbe Nachweis: was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen konkret ändert.
- Nutzungsbeschreibung im Vergleich
Hält fest, was die neue Nutzung von der bisherigen unterscheidet, und liefert die Grundlage für die Verfahrenswahl.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundriss, Schnitt und Ansicht des vorhandenen Gebäudes, ergänzt um die eingetragene künftige Nutzung.
- Stellplatznachweis nach der Satzung seit Oktober 2025
Wird fällig, sobald der Stellplatzbedarf der neuen Nutzung über den der alten hinausgeht; die neue Fürther Stellplatzsatzung setzt seither nur noch eine Höchstgrenze für die Anforderung.
- Denkmalschutzrechtliche Stellungnahme
An einem der über 2.000 Fürther Baudenkmäler oder im Ensemble Altstadt prüft die Bauaufsicht als untere Denkmalschutzbehörde zusätzlich, ob die neue Nutzung mit der historischen Bausubstanz vereinbar ist.
- Antrag auf Zweckentfremdungsgenehmigung
Eigenständiger Antrag an die Abteilung Wohnungswesen im Sozialamt, sobald bisheriger Wohnraum künftig einem anderen Zweck als dem Wohnen dienen soll.
Nutzungsänderungen in Fürth – Beispiele aus der Praxis
Ladenlokal in der Gustavstraße wird Gastronomiebetrieb
Neben Schallschutz und Stellplatzbedarf prüft die Bauaufsicht hier zusätzlich als untere Denkmalschutzbehörde, ob Werbeanlagen und bauliche Eingriffe mit dem Ensembleschutz der Altstadt vereinbar sind.
Wohnung wird Ferienwohnung
Baurechtlich ist an einer kurzzeitigen Vermietung meist wenig auszusetzen – zum Hindernis wird stattdessen die Zweckentfremdung. Die Zwölf-Wochen-Grenze pro Kalenderjahr entscheidet, ob die Abteilung Wohnungswesen überhaupt eine Genehmigung verlangt.
Gewerberaum im Sanierungsgebiet Innenstadt wird Wohnung
Weil das Sanierungsgebiet seit 2001 förmlich festgelegt ist, kommt hier zur baurechtlichen Prüfung noch die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB hinzu, selbst wenn die Nutzungsänderung selbst nach der BayBO verfahrensfrei wäre.
Bürofläche in einem Gründerzeithaus außerhalb der Altstadt wird Praxisräume
Ohne Denkmal- oder Sanierungsgebietsbezug bleibt die Prüfung überschaubar; entscheidend ist vor allem, ob der Stellplatzbedarf einer Arztpraxis über den einer Bürofläche hinausgeht.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Fürth ab
Rechtlich folgt eine Nutzungsänderung bayernweit demselben Muster. In Fürth kommen die Doppelrolle der Bauaufsicht als Denkmalschutzbehörde und die zusätzliche Prüfung durch die Abteilung Wohnungswesen hinzu:
- Bisherige und geplante Nutzung vergleichen
Ausgangspunkt ist der Anforderungsvergleich zwischen beiden Nutzungen – er entscheidet, welches der vier Verfahren im konkreten Fall greift.
- Zweckentfremdung, Denkmalschutz oder Sanierungsrecht prüfen
Fällt Wohnraum weg, klärt parallel die Abteilung Wohnungswesen eine Genehmigung. Liegt die Fläche im Ensemble Altstadt oder im Sanierungsgebiet, kommen weitere Prüfschritte hinzu.
- Unterlagen für die Bauaufsicht zusammenstellen
Vergleichende Nutzungsbeschreibung, Bestandspläne mit Änderungseintrag und die im Einzelfall ausgelösten Nachweise gehen gebündelt bei der Bauaufsicht ein.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Erst die formale Vollständigkeit, dann die inhaltliche Zulässigkeit prüft die Bauaufsicht und fordert bei Lücken gezielt nach.
- Genehmigung oder Aufnahme der neuen Nutzung
Am Ende steht, je nach Verfahren, ein Bescheid, die Wirkung der Freistellung oder die Genehmigungsfiktion. Betrifft es Wohnraum, darf die neue Nutzung erst starten, wenn zusätzlich die Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegt.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Fürth beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, hängt kaum von der Flächengröße ab, sondern vom Abstand zwischen altem und neuem Nutzungszweck:
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Ähneln sich beide Nutzungen stark, bleibt die Prüfung überschaubar; der Wechsel in publikumsintensives Gewerbe verlangt dagegen deutlich mehr Prüfaufwand.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Jeder Nachweis, den erst die neue Nutzung nötig macht – etwa zu Stellplätzen oder zum Schallschutz –, kommt zum Grundaufwand hinzu.
- Zweckentfremdungsprüfung bei Wohnraum
Verschwindet Wohnraum aus der Nutzung, läuft parallel ein eigenständiges Verfahren bei der Abteilung Wohnungswesen mit, das gesondert vorbereitet werden will.
- Lage im Ensemble Altstadt oder im Sanierungsgebiet
Beide Lagen bringen eine eigene Prüfung mit sich, ob sich die neue Nutzung mit den dortigen Erhaltungszielen verträgt.
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