Bemaßte Schnittzeichnungen in Fürth — Reserven aus großzügigen Gründerzeitgeschossen sichtbar machen
Ein Grundriss zeigt die Raumaufteilung von oben, eine Ansicht die Fassade von außen – der vertikale Aufbau eines Gebäudes bleibt beiden verborgen und wird erst im Schnitt sichtbar: Geschosshöhe, Deckenkonstruktion, Dachaufbau. In Fürth lohnt sich dieser Blick besonders, weil der breit erhaltene Gründerzeit- und Jugendstilbestand der Stadt regelmäßig mehr Raumhöhe mitbringt, als für Wohnzwecke gesetzlich nötig wäre. Diese Reserve eröffnet bei Umbauten Möglichkeiten, die eine schlank kalkulierte moderne Konstruktion nicht bietet – ob sich das im Einzelfall bestätigt, zeigt erst der bemaßte Schnitt. Seit der BayBO-Reform 2025 kommt hinzu: Der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist verfahrensfrei, solange Dachform und Fassade äußerlich unverändert bleiben, und genau das muss der Schnitt zusätzlich belegen.
Formale und rechnerische Anforderungen an den Schnitt
Am Schnitt hängen in Fürth gleich mehrere eigenständige Nachweise:
- Formal gilt ein Mindestmaßstab von 1:100, mit durchgehender Bemaßung aller Geschosshöhen und der Dachneigung nach Anlage 1 BauVorlV.
- Bauordnungsrechtlich weist der Schnitt die Mindesthöhen des Art. 45 BayBO nach – 2,40 Meter im Regelfall, 2,20 Meter im begünstigten Dachgeschossbereich.
- Für die Wohnflächenberechnung liefert derselbe Schnitt die Grundlage der Anrechnung nach § 4 WoFlV, gestaffelt nach eingetragener Höhenzone.
- Beim verfahrensfreien Dachgeschossausbau muss der Schnitt zusätzlich die Unveränderlichkeit von Dachform und Fassade gegenüber dem genehmigten Bestand belegen.
Ein wesentlicher Unterschied zwischen Fürther Altbauten und einer standardisierten modernen Konstruktion zeigt sich fast immer erst im Schnitt: Weil so viel echte Gründerzeit- und Jugendstilsubstanz erhalten blieb, liegen die tatsächlichen Geschosshöhen häufig deutlich über den Mindestwerten des Art. 45 BayBO. Für einen Dachgeschossausbau bedeutet eine großzügige Kniestockhöhe mehr Fläche, die nach § 4 WoFlV voll statt nur hälftig angerechnet werden kann. In besonders hohen Geschossen ist unter Umständen sogar der Einbau einer zusätzlichen Ebene innerhalb desselben Stockwerks denkbar – eine Option, die eine knapper bemessene Neubaukonstruktion praktisch ausschließt. Wie viel Reserve im konkreten Fall tatsächlich vorhanden ist, lässt sich nicht aus dem Baujahr ableiten, sondern nur aus der vor Ort gemessenen und bemaßten Schnittzeichnung.
Ausgangslagen für einen Fürther Schnitt
Je nach Zweck der Zeichnung unterscheidet sich das Vorgehen:
Durchgeplante Neubaukonstruktion
Geschosshöhen und Dachaufbau entstehen zusammen mit Grundriss und Ansicht aus einer einheitlichen Planung.
Dachgeschossausbau am erhaltenen Altbestand
Vor dem Ausbau steht ein Aufmaß der vorhandenen Geschosshöhe, Kniestockhöhe und Dachneigung – Grundlage für Verfahrensfreiheit und Flächenanrechnung zugleich.
Isolierter Nachweis einer einzelnen Höhenzone
Geht es nur um den Nachweis für Wohnflächenberechnung oder Gebäudeklasse, reicht oft eine auf diese Zone reduzierte Darstellung.
Bestandteile eines vollständigen Fürther Schnitts
Ein Schnitt steht selten allein – meist gehören diese Angaben dazu:
- Schnittführung durch den relevanten Gebäudeteil
Bemaßt im Mindestmaßstab 1:100, mit sämtlichen Geschosshöhen und dem vollständigen Dachaufbau.
- Eingetragene Ein- und Zwei-Meter-Grenze
Damit jeder Höhenstreifen unter der Dachschräge nach § 4 WoFlV eindeutig zugeordnet werden kann.
- Nachweis der Mindesthöhen nach Art. 45 BayBO
Vor allem im Dachgeschoss, wo die Schwelle von 2,20 Metern über der halben Netto-Grundfläche einzuhalten ist.
- Abgleich mit dem genehmigten Bestand
Für den verfahrensfreien Dachgeschossausbau muss der Schnitt zeigen, dass Dachform und Fassade unangetastet bleiben.
Bemaßte Schnittzeichnungen in Fürth – aus der Praxis
Verfahrensfreier Dachgeschossausbau in einem Gründerzeithaus
Die vorhandene großzügige Kniestockhöhe erlaubt eine höhere Anrechnungsquote nach § 4 WoFlV als bei einem knapp bemessenen Neubaudach.
Galerieeinbau in einer besonders hohen Jugendstilwohnung
Die für die Bauzeit typische Geschosshöhe erlaubt eine zusätzliche Ebene innerhalb desselben Stockwerks.
Vollgeschossprüfung für ein oberstes Geschoss
Erst der bemaßte Schnitt klärt, ob die Raumhöhe die für die Vollgeschossigkeit maßgebliche Schwelle erreicht.
Wohnflächennachweis für eine Dachwohnung im Sanierungsgebiet
Die im Schnitt bemaßte Höhenzone entscheidet unmittelbar, wie viel Fläche unter der Schräge überhaupt zur Wohnfläche zählt.
Vom Aufmaß zur bemaßten Schnittzeichnung
Diese Stationen führen zum fertigen Schnitt für Fürth:
- Vorhandene Raumhöhen vor Ort messen
Zuerst wird geklärt, wie großzügig die tatsächliche Geschosshöhe ausfällt – entscheidend für spätere Ausbauspielräume.
- Registratur-Akte oder Aufmaß als Grundlage nutzen
Vorhandene Unterlagen aus der Bauregistratur oder ein aktuelles Aufmaß der betroffenen Geschosse und des Dachs.
- Schnitt mit allen Pflichtangaben zeichnen
Im Mindestmaßstab 1:100, mit Ein- und Zwei-Meter-Grenze und Nachweis der Mindesthöhen.
- Abgleich mit Grundriss und Ansicht
Geschosshöhen und Dachmaße werden über den gesamten Plansatz widerspruchsfrei gehalten.
- Übergabe an Bauaufsicht oder Berechnung
Als Teil des vollständigen Plansatzes oder als eigenständige Grundlage für Wohnflächenberechnung und Gebäudeklasse.
Kostenfaktoren für einen Fürther Schnitt
Diese Punkte bestimmen den Aufwand:
- Zahl der benötigten Schnittführungen
Ein einzelner, aussagekräftiger Schnitt ist rascher erstellt als mehrere Schnitte durch unterschiedliche Gebäudeteile.
- Komplexität des Dachaufbaus
Mehrere Gauben und wechselnde Neigungen erhöhen den Detaillierungsaufwand gegenüber einem einfachen Satteldach.
- Verfahrensfreiheit oder volles Verfahren
Der Nachweis unveränderter Dachform beim verfahrensfreien Ausbau verlangt einen anderen Detailgrad als ein Schnitt fürs volle Baugenehmigungsverfahren.
- Zustand der Registratur-Akte
Fehlt eine verwertbare Bestandszeichnung, kommt vorher ein Aufmaß-Termin hinzu.
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