Aufteilungspläne in Fürth — wenn die alte Bauakte existiert, aber hundert Jahre Umbau nicht kennt

Q: Gibt es für Fürther Altbauten meistens noch eine alte Bauakte?

Häufiger als in stärker kriegszerstörten Städten: Weil nur rund 9,9 Prozent der Bausubstanz im Zweiten Weltkrieg verloren gingen, existiert für viele Gründerzeithäuser tatsächlich eine Zeichnung aus der Errichtungszeit in der Bauregistratur.

Q: Warum reicht eine vorhandene alte Akte trotzdem oft nicht aus?

Weil ein über hundert Jahre altes Gebäude in dieser Zeit meist mehrfach umgebaut wurde – Wohnungen wurden zusammengelegt oder geteilt, ohne dass jede Änderung angezeigt wurde. Die Originalzeichnung zeigt dann eine Aufteilung, die es so nicht mehr gibt.

Q: Wo bekomme ich eine alte Bauakte für meine Fürther Immobilie her?

Zuständig ist die Bauregistratur im Tiefbauamt, Referat V – Bauwesen, im Technischen Rathaus. Einsicht erhalten in der Regel Eigentümer oder Bevollmächtigte mit Eigentumsnachweis und Termin.

Q: Was mache ich, wenn für mein Gebäude keine verwertbare Akte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig neu aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst die Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein, die beiden Verfahren sind unabhängig voneinander. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt; die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB betrifft erst die spätere Teilungserklärung bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen.

Q: Wie werden Gemeinschaftsflächen an einem Baudenkmal im Aufteilungsplan behandelt?

Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden wie bei jedem anderen Gebäude als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet; zusätzlich vermerkt der Plan bei einem Einzeldenkmal, welche Bauteile denkmalschutzrechtlich erhalten bleiben müssen.

Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. In Fürth stellt sich dabei aber ein anderes Ausgangsproblem als in vielen stärker zerstörten Großstädten: Weil nur rund 9,9 Prozent der Bausubstanz im Zweiten Weltkrieg verloren gingen, existiert für die meisten Gebäude tatsächlich eine alte Bauakte in der städtischen Bauregistratur – die Frage ist selten, ob sie überhaupt vorliegt, sondern ob sie nach über hundert Jahren Umbaugeschichte noch zum heutigen Zustand passt. Ein Gründerzeithaus, das mehrere Eigentümergenerationen und ebenso viele Modernisierungswellen überstanden hat, zeigt in der Originalzeichnung häufig eine Raumaufteilung, die längst nicht mehr existiert.

Aufteilungspläne in Fürth kurz und kompakt

Die Bauregistratur im Tiefbauamt, Referat V – Bauwesen, verwahrt Bauakten für das Fürther Stadtgebiet – anders als in Städten mit hoher Kriegszerstörung ist eine vorhandene Vorkriegsakte hier eher die Regel als die Ausnahme.
Gerade diese lange Standzeit macht viele Akten unvollständig: Umbauten, Unterteilungen und Modernisierungen über ein Jahrhundert wurden nicht durchgängig angezeigt oder nachgetragen.
Für über 2.000 Fürther Baudenkmäler und das Ensemble Altstadt prüft dieselbe Bauaufsicht, die auch den Aufteilungsplan bestätigt, zusätzlich denkmalschutzrechtliche Fragen.
Bei Neubauten, etwa außerhalb der historischen Innenstadt, lässt sich der Plan meist direkt aus der digitalen Genehmigungsplanung ableiten, ganz ohne Registratur-Recherche.

Wann Sie in Fürth einen Aufteilungsplan brauchen

Für sich genommen ist der Aufteilungsplan keine genehmigungspflichtige Leistung. Seinen Zweck erfüllt er als Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht Fürth möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Fürth bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzt.
Bei Neubauten lässt sich der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten, ganz ohne Archivrecherche.

Vorhandene Akte, veraltete Aufteilung

Das klingt zunächst widersprüchlich, trifft die Fürther Situation aber ziemlich genau: Für ein Gebäude, das die Zerstörung des Zweiten Weltkriegs überstanden hat, existiert in der Bauregistratur meist tatsächlich eine Zeichnung – oft sogar aus der Zeit der ursprünglichen Errichtung im 19. oder frühen 20. Jahrhundert. Nur beschreibt diese Zeichnung fast nie den heutigen Zustand: In über hundert Jahren wurden Wohnungen zusammengelegt oder geteilt, Dachböden ausgebaut und Grundrisse verändert, ohne dass jede dieser Maßnahmen seinerzeit angezeigt wurde. Anders als in einer Stadt, in der eine fehlende Akte sofort ins Auge fällt, wirkt eine vorhandene, aber veraltete Fürther Bauakte auf den ersten Blick vertrauenswürdig – und genau das macht sie tückisch, wenn sie ungeprüft als Grundlage für einen neuen Aufteilungsplan übernommen wird. Ein aktuelles Aufmaß schafft hier Sicherheit, bevor die durchgehende Nummerierung der Einheiten beginnt.

Woher Ihr Fürther Aufteilungsplan stammt

Je nach Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von zwei Wegen infrage:

Aus der Bauregistratur, ergänzt um ein Kontrollaufmaß

Liegt eine Akte vor, dient sie als Ausgangspunkt – bei einem über hundert Jahre alten Gebäude wird aber grundsätzlich geprüft, ob spätere Umbauten die ursprüngliche Aufteilung verändert haben, bevor die Maße für den neuen Plan übernommen werden.

Vollständig per Vor-Ort-Vermessung

Fehlt eine verwertbare Akte oder weicht der heutige Zustand erkennbar stark ab, liefert eine Vermessung vor Ort den verlässlichsten Abgleich zwischen Plan und tatsächlichem Bestand.

Welche Unterlagen für Ihren Fürther Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht in der Bauregistratur wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt, bei Beauftragung Dritter zusätzlich eine Vollmacht.
Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Selbst eine über hundert Jahre alte Zeichnung hilft, die ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor bei Bedarf vor Ort nachgemessen wird.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.

Aufteilungspläne in Fürth – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus mit erhaltener Vorkriegsakte an der Hornschuchpromenade

Die Bauregistratur führt eine Zeichnung aus der Errichtungszeit um 1900. Ein Kontrollaufmaß zeigt, dass zwei ehemals getrennte Wohnungen im Erdgeschoss inzwischen zusammengelegt wurden – der neue Aufteilungsplan bildet den heutigen Zustand ab.

Einzeldenkmal im Ensemble Altstadt

Vor der endgültigen Nummerierung der Einheiten stimmt sich der Aufteilungsplan mit der Bauaufsicht in ihrer Rolle als untere Denkmalschutzbehörde ab, insbesondere wenn Gemeinschaftsflächen an geschützter Bausubstanz liegen.

Mehrfach umgebautes Mietshaus ohne verwertbare Akte

Die vorhandene Registratur-Zeichnung ist unvollständig und lässt sich nicht mehr eindeutig zuordnen. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb vollständig neu aus einer Vor-Ort-Vermessung.

Neubauprojekt außerhalb der Innenstadt

Aus der digital vorliegenden Genehmigungsplanung lässt sich der Aufteilungsplan unmittelbar ableiten, ohne Registratur-Recherche oder zusätzliches Aufmaß.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Fürth

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Fürth liegt das Gewicht darauf, eine vorhandene, aber möglicherweise veraltete Akte richtig einzuordnen:

Bauregistratur auf vorhandene Unterlagen prüfen
Geklärt wird, ob eine Akte vorliegt und aus welcher Bauphase sie stammt.
Abgleich mit dem heutigen Bestand
Auch bei vorhandener Akte wird geprüft, ob spätere, möglicherweise nicht dokumentierte Umbauten die ursprüngliche Aufteilung verändert haben.
Fehlende oder überholte Grundlagen vor Ort aufmessen
Weicht der heutige Zustand erkennbar ab oder fehlt eine verwertbare Akte, wird das Gebäude direkt vermessen.
Einheiten festlegen, nummerieren und abgrenzen
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg; Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
Plan für Bauaufsicht und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Fürth beeinflusst

In Fürth entscheidet vor allem, wie zuverlässig eine vorhandene Akte den heutigen Zustand noch abbildet – nicht, ob überhaupt eine Akte existiert:

Übereinstimmung von Akte und heutigem Bestand
Eine Vorkriegsakte, die noch zum heutigen Zustand passt, ist der günstigste Fall. Weicht der Bestand durch spätere Umbauten ab, wird zusätzlich vor Ort vermessen.
Zahl nicht dokumentierter Umbauten
Je mehr Veränderungen ein Gebäude über ein Jahrhundert erfahren hat, ohne dass sie angezeigt wurden, desto mehr Abgleichsaufwand steckt im neuen Plan.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.