Abgeschlossenheitsbescheinigung in Fürth — eine eigenständige Behörde, keine private Alternative
Wer eine Immobilie in Fürth in Wohnungseigentum aufteilen will, kommt an einer einzigen Stelle nicht vorbei: der städtischen Bauaufsicht im Referat V – Bauwesen. Sie ist eigenständig zuständig, unabhängig von der Bauordnungsbehörde der Nachbarstadt Nürnberg, und dieselbe Dienststelle bearbeitet auch Bauanträge, Bauvoranfragen sowie – bei über 2.000 Baudenkmälern und dem Ensemble Altstadt – denkmalschutzrechtliche Fragen. Wer aus einem anderen Bundesland an einen alternativen Weg über einen öffentlich bestellten Sachverständigen gewöhnt ist, muss diese Erwartung in Bayern generell ablegen: Landesweit bleibt allein die jeweilige Bauaufsichtsbehörde für die Prüfung zuständig. Für Fürth kommt hinzu, dass die Bescheinigung nur der erste von zwei möglichen Schritten sein kann: Bei größeren Bestandsgebäuden schließt sich seit Juni 2023 regelmäßig die bayerische Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB an, bevor eine Teilungserklärung überhaupt notariell beurkundet werden kann.
Prüfungsgegenstand und -grenzen bei der Fürther Bauaufsicht
Bundesweit dreht sich die Prüfung um denselben Kern – organisatorisch unterscheidet sich in Fürth nur die Einbettung der Behörde:
- Beurteilt wird allein die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die Zulässigkeit der Nutzung selbst.
- Grundlage der Entscheidung ist der eingereichte Aufteilungsplan; eine gesonderte Ortsbesichtigung gehört nicht zum Regelfall.
- Bei Neubauten lässt sich der Plan meist aus der Genehmigungsplanung ableiten, bei Bestandsgebäuden aus der Bauregistratur oder einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
Anders als in manchen anderen Bundesländern lässt sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bayern nirgendwo von einem privat beauftragten, öffentlich bestellten Sachverständigen ausstellen – ausnahmslos die Bauaufsichtsbehörde selbst entscheidet, in Fürth also die städtische Bauaufsicht. Was die Fürther Situation erleichtert, ist eine organisatorische Besonderheit: Die Bauaufsicht nimmt als eigener Bereich innerhalb derselben Dienststelle zugleich die Aufgaben der unteren Denkmalschutzbehörde wahr. Am eigentlichen WEG-rechtlichen Prüfmaßstab ändert das nichts – bei einem der über 2.000 Fürther Baudenkmäler oder einem Gebäude im Ensemble Altstadt entfällt aber der sonst nötige Umweg über eine zweite, externe Fachbehörde, sobald parallel eine denkmalschutzrechtliche Frage zum selben Objekt zu klären ist.
Ausgangslage vor der Antragstellung
Wie viel Vorarbeit nötig ist, hängt vom bereits vorhandenen Aufteilungsplan ab:
Neubau mit bereits genehmigter Planung
Die Unterlagen aus dem Genehmigungsverfahren lassen sich direkt als Aufteilungsplan verwenden – die Bauaufsicht greift auf längst vorliegende Dokumente zurück.
Bestandsgebäude mit veralteter Registratur-Akte
Weil so viele Gründerzeithäuser die Kriegszerstörung überstanden, findet sich häufig eine alte Zeichnung – wegen jahrzehntelanger Umbauten wird sie meist durch eine aktuelle Vermessung ergänzt.
Bestandsgebäude ohne verwertbare Unterlagen
Fehlt jede brauchbare Zeichnung, entsteht der Aufteilungsplan vollständig neu aus einem eigenständigen Aufmaß vor Ort.
Kernunterlagen für die Fürther Abgeschlossenheitsbescheinigung
Unabhängig vom Gebäudetyp bleibt der Antragskern derselbe:
- Bemaßter, durchnummerierter Aufteilungsplan
Mit klarer Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – einzige Entscheidungsgrundlage der Bauaufsicht.
- Aktueller Eigentumsnachweis
Ein Beleg des Eigentums an Grundstück oder Gebäude.
- Frühzeitige Rücksprache bei Baudenkmälern
Bei einem der über 2.000 Fürther Baudenkmäler empfiehlt sich die Abstimmung mit derselben Behörde, die dort auch als untere Denkmalschutzbehörde über bauliche Eingriffe wacht.
- Nachweis der Wohnungszahl bei größeren Gebäuden
Übersteigt das Gebäude zehn Bestandswohnungen, wird zusätzlich der Stand zum Stichtag 1. Juni 2023 dokumentiert, um die Reichweite der Umwandlungsgenehmigung zu klären.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Fürth – aus der Praxis
Umwandlung eines Gründerzeit-Mietshauses mit vierzehn Einheiten
Weil die bayerische Zehn-Wohnungen-Schwelle überschritten ist, läuft neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB – zwei getrennte Vorgänge bei derselben Bauaufsicht.
Neubau mit unmittelbar verwertbarer Genehmigungsplanung
Ohne zusätzliche Vermessung dient die vorhandene Planung direkt als Aufteilungsplan.
Baudenkmal im Ensemble Altstadt
Die WEG-rechtliche Prüfung bleibt unverändert; eine parallele Frage zum Erscheinungsbild klärt dieselbe Stelle in ihrer Rolle als untere Denkmalschutzbehörde.
Kleineres Wohnhaus mit acht Einheiten
Weil die Zehn-Wohnungen-Schwelle unterschritten bleibt, reicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein – eine Umwandlungsgenehmigung entfällt hier vollständig.
Von der Planvorbereitung zur erteilten Bescheinigung
Der rechtliche Rahmen gilt bundesweit gleich; in Fürth laufen die damit verbundenen Fragen bei einer einzigen, eigenständigen Behörde zusammen:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus Genehmigungsplanung, Registratur-Akte oder eigener Vermessung entsteht der bemaßte, nummerierte Plan.
- Antrag im Referat V – Bauwesen einreichen
Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis gehen an die zentrale städtische Bauaufsicht.
- Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Ausschließlich die eingereichte Zeichnung entscheidet – eine zusätzliche Prüfung durch einen externen Sachverständigen sieht Bayern nicht vor.
- Umwandlungsgenehmigung parallel, falls nötig
Bei mehr als zehn Bestandswohnungen läuft bei derselben Behörde ein zweites, eigenständiges Verfahren mit.
- Übergabe an den Notar
Die technische Bedingung für die spätere notarielle Teilungserklärung ist damit erfüllt.
Was den Aufwand bei einer Fürther Abgeschlossenheitsbescheinigung treibt
Weil eine private Alternative fehlt, bestimmen vor allem diese Punkte den Aufwand:
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Lücken bei Maßangaben oder eine unklare Nummerierung führen zu Rückfragen und verlängern den Vorgang.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Eine bereits genehmigte Neubauplanung spart gegenüber einer kompletten Neuerstellung erheblich Zeit.
- Zusätzliche Umwandlungsgenehmigung
Erst ab elf Bestandswohnungen kommt der zweite, eigenständige Vorgang nach § 250 BauGB hinzu.
- Abstimmungsbedarf bei Baudenkmälern
Bei einem der über 2.000 Einzeldenkmäler lohnt sich eine frühe Rücksprache mit der Bauaufsicht in ihrer Rolle als untere Denkmalschutzbehörde.
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