Wohnflächenberechnung in Freiburg im Breisgau — Gründerzeitdach in der Wiehre, gedämmte Hülle im Vauban
In Freiburg treffen ein knapper Wohnungsmarkt und ein besonders uneinheitlicher Gebäudebestand aufeinander – beides schlägt auf dieselbe Zahl durch. Mieten und Kaufpreise zählen zu den höchsten in Baden-Württemberg, die städtische Bedarfsprognose erwartet bis 2040 weiter wachsende Haushaltszahlen, und wo Quadratmeter knapp sind, wird über jeden einzelnen verhandelt: im Mietvertrag, in der Nebenkostenabrechnung, beim Notartermin und in der Beleihungsakte der Bank. Ablesen lässt sich die Fläche dabei an keiner Außenkontur. Die Wiehre hat den Zweiten Weltkrieg weitgehend überstanden und trägt deshalb noch ihre gründerzeitlichen Bürgerhäuser und Villen – mit ausgebauten Dachgeschossen, Gauben und Kniestöcken, an denen die Anrechnung zentimeterweise entschieden wird. Vauban, Rieselfeld und der wachsende Stadtteil Dietenbach stehen dagegen für hochgedämmte Gebäudehüllen, bei denen zwischen Außenmaß und lichtem Innenmaß ungewöhnlich viel liegt.
Welche Berechnungsgrundlage für Ihre Freiburger Immobilie gilt
Bevor gemessen wird, ist zu klären, wonach gerechnet werden soll. Diese Entscheidung verschiebt das Ergebnis stärker als jede Feinheit der Aufnahme, und sie richtet sich nach Nutzung, Zweck und Vertragslage:
- Wohnraum folgt im Regelfall der Wohnflächenverordnung. Angeordnet ist sie nach § 1 Abs. 1 WoFlV für Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz; im frei finanzierten Bestand wird sie herangezogen, solange nichts Abweichendes vereinbart ist.
- Steht das Bauwerk im Vordergrund – Planung, Kostenkennwerte, Bewertung, gewerbliche Einheiten –, passt die DIN 277. Höhenzonen kennt sie nicht, weshalb ihre Werte für Wohnräume höher liegen.
- Bei Mietverhältnissen aus der Zeit vor 2004 bleibt die Zweite Berechnungsverordnung im Blick: Ihre §§ 42 bis 44 galten bis zum 31. Dezember 2003, und eine damals danach aufgestellte Berechnung behält Bestand, solange baulich nichts verändert wird.
- Miet- und Kaufvertrag dürfen einen eigenen Maßstab festlegen. Dann gilt dieser aber geschlossen – wer Höhenzonen aus dem einen und Nebenflächen aus dem anderen Regelwerk mischt, erzeugt eine Zahl, die keiner Prüfung standhält.
Die Wohnflächenverordnung misst nach § 3 Abs. 1 WoFlV die lichten Maße zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung. Sie beschreibt damit den Raum, in dem jemand tatsächlich steht – nicht den Umriss, den das Gebäude von außen bildet. Der Abstand zwischen beiden Größen wächst mit der Dicke der Außenwand, und darin ähneln sich Freiburgs prägende Bauwelten aus entgegengesetzten Gründen: Die Bürgerhäuser der Wiehre haben ihre kräftigen Umfassungswände aus konstruktiver Massivität, die Häuser in Vauban und Rieselfeld ihre starken Aufbauten aus energetischer Absicht. In beiden Fällen liefert eine Rechnung über Außenkanten eine Fläche, die es so im Inneren nicht gibt. Dieselbe Logik erklärt, warum die DIN 277 höher liegt: Ihre Brutto-Grundfläche schließt die Konstruktion ein, die die Wohnflächenverordnung gerade abzieht.
Die Berechnungsgrundlagen im Einzelnen
Vier Grundlagen kommen in der Praxis vor. Sie unterscheiden sich nicht in der Sorgfalt, sondern in ihrem Gegenstand:
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und für Wohnraum der übliche Maßstab. Ihr Aufbau ist eine Abfolge: § 2 grenzt ab, welche Räume zählen, § 3 regelt die Ermittlung der Grundfläche, § 4 die Anrechnung. Außen vor bleiben nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 unter anderem Kellerräume, Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen.
DIN 277 in der Ausgabe 2021-08
Unter dem Titel Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau gliedert die Norm in Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche sowie Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche. Den Begriff Wohnfläche verwendet sie nicht, eine Staffelung nach lichter Höhe ebenso wenig.
Zweite Berechnungsverordnung bei Altverträgen
Für den preisgebundenen Wohnungsbau war sie bis Ende 2003 die Grundlage. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht das Baujahr – bei Freiburger Altbauwohnungen wird das regelmäßig verwechselt.
Vertraglich vereinbarter Maßstab
Vereinbaren die Parteien ausdrücklich ein anderes Regelwerk oder eine örtliche Übung, ist daran zu rechnen. Durchhalten muss man die Vereinbarung dann vollständig; auf einzelne Bauteile beschränken lässt sie sich nicht.
Welche Unterlagen Ihre Freiburger Wohnflächenberechnung braucht
Je vollständiger die Ausgangslage, desto weniger muss am Objekt nachgeholt werden. Für Freiburger Bestandsimmobilien helfen vor allem diese Unterlagen:
- Bemaßte Grundrisse jeder Wohnebene
Verwertbar ist ein Plan mit durchgehenden Maßketten oder ausgewiesenen Raumflächen. Eine Zeichnung in Rohbaumaßen genügt nicht, weil die Verordnung den fertigen Raum misst.
- Schnitt mit Dachneigung, Kniestock und Gaubenlage
Im ausgebauten Dach der Wiehre entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung. Eingetragene Ein- und Zwei-Meter-Linien machen die Zonen prüfbar und ersparen die Rückrechnung aus Neigungswinkel und Fußbodenaufbau.
- Angaben zu Balkon, Loggia, Dachterrasse und Wintergarten
Für die Anrechnung nach § 4 Nr. 4 WoFlV zählt, wie die Fläche gefasst und geschützt ist; ein unbeheizbarer Wintergarten fällt dagegen unter § 4 Nr. 3 und geht zur Hälfte ein.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
In den Baugruppenhäusern von Vauban und Rieselfeld sind Einheiten oft über mehrere Ebenen verschachtelt. Der Aufteilungsplan zeigt, was Sondereigentum ist – gemeinschaftlich genutzte Räume sind keine Wohnfläche der einzelnen Einheit.
- Auskunft aus der Bauakte des Baurechtsamts
Fehlen Zeichnungen, führt der Weg über die Akteneinsicht beim Baurechtsamt an der Fehrenbachallee. Bereits archivierte Vorgänge unterliegen dem Archivrecht; darzulegen ist jeweils ein berechtigtes Interesse.
Wohnflächenberechnungen in Freiburg – Beispiele aus der Praxis
Ausgebautes Dachgeschoss in der Mittelwiehre
Ein Bürgerhaus aus der Zeit um 1900, das Dach nachträglich zu Wohnraum ausgebaut. Innerhalb eines einzigen Zimmers wechseln die Zonen mehrfach: An der Traufe bleibt der Streifen unter einem Meter außer Ansatz, dahinter folgt die hälftige Zone, unter der Gaube steht wieder volle Höhe zur Verfügung.
Baugruppenhaus im Vauban mit Loggia
Im Vauban kamen Baugruppen und private Bauherren bei der Grundstücksvergabe bevorzugt zum Zug, entsprechend individuell fallen die Grundrisse aus. Die Loggia gehört zu den in § 4 Nr. 4 WoFlV genannten Flächen und geht in der Regel zu einem Viertel ein, höchstens zur Hälfte.
Reihenhauszeile im Rieselfeld nach dem Verkauf
Auf den ehemaligen städtischen Rieselfeldern entstand seit den 1990er-Jahren Wohnraum für rund zehntausend Menschen, ein erheblicher Teil davon über etwa hundert Baugemeinschaften. Diese Häuser sind fast durchweg mehrgeschossig geschnitten; jede Ebene wird getrennt aufgestellt.
Altbauwohnung in der Unterwiehre vor einer Mieterhöhung
Für die Einordnung in den Freiburger Mietspiegel zählt die tatsächlich vorhandene Fläche, nicht die Angabe im Mietvertrag. Weil Freiburg zugleich in der Gebietskulisse der landesrechtlichen Mieterschutzverordnung liegt, wirkt eine falsche Angabe doppelt.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Freiburg ab
Fachlich ist der Weg bundesweit gleich. In Freiburg liegt das Gewicht auf der Prüfung des Bestands, weil viele Dachgeschosse nachträglich ausgebaut und viele Neubauten individuell geplant wurden:
- Verwendungszweck klären und Regelwerk bestimmen
Ob die Zahl in einen Kaufvertrag geht, zur Bank, in ein Mietverhältnis oder in eine Teilungserklärung, entscheidet über die Grundlage. Bei reinem Wohnraum ist das die Wohnflächenverordnung; kommen gewerbliche Einheiten hinzu, tritt die DIN 277 daneben.
- Vorhandene Zeichnungen auf Belastbarkeit prüfen
Pläne werden auf Maßketten, Maßstab und innere Schlüssigkeit geprüft. Weicht der gebaute Zustand ab, verlangt § 3 Abs. 4 WoFlV eine erneute Ermittlung – im fertiggestellten Raum oder anhand einer berichtigten Bauzeichnung.
- Fehlende Grundlagen beschaffen oder aufmessen
Reicht das Material nicht, wird die Bauakte beim Baurechtsamt angefragt oder direkt vor Ort gemessen. Die Aufnahme am fertigen Bauteil entspricht ohnehin dem Messansatz der Verordnung.
- Höhenzonen, Nebenflächen und Zugehörigkeit bewerten
Jeder Raumteil wird für sich betrachtet: lichte Höhe je Zone, Nischen und Vormauerungen nach den Regeln des § 3 WoFlV, Balkone und Terrassen mit ihrem Anteil, ausgeschlossene Nebenräume vollständig heraus.
- Ergebnis mit vollständigem Rechenweg übergeben
Sie erhalten die Fläche je Raum, den angesetzten Faktor und die Summe, auf Wunsch mit Architektenstempel. Diese Aufstellung ist der Anknüpfungspunkt, wenn später Mietspiegeleinordnung, Mietpreisbremse oder Betriebskostenumlage geprüft werden.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Freiburg beeinflusst
Der Aufwand bemisst sich weniger an der Größe als an der Zahl der Stellen, die einzeln beurteilt werden müssen:
- Anteil der Flächen unter Dachschrägen
Ein Geschoss mit gleichbleibender Raumhöhe ist zügig gerechnet. Ein ausgebautes Wiehre-Dach mit Gauben und Kniestock verlangt für jeden Raumteil eine eigene Zonenabgrenzung.
- Zahl der Ebenen je Wohneinheit
Eine Etagenwohnung wird in einem Durchgang erfasst. Ein über drei oder vier Ebenen geschnittenes Haus aus einer Baugemeinschaft braucht für jede Ebene eine eigene Aufstellung.
- Qualität der vorliegenden Zeichnungen
Ein aktueller, bemaßter Plan ist der günstigste Ausgangspunkt. Fehlen Maßketten, oder liegen zwischen Zeichnung und heutigem Zustand mehrere Umbauten, kommen Aktenrecherche oder ein Objekttermin hinzu.
- Zahl der Nebenflächen mit eigenem Ansatz
Balkone, Loggien, Dachterrassen und unbeheizbare Wintergärten werden je einzeln bewertet und begründet.
- Umfang des gewünschten Nachweises
Eine reine Flächenangabe verlangt weniger Dokumentation als eine vollständige Aufstellung je Raum mit ausgewiesenen Anrechnungsfaktoren und Architektenstempel.
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