Teilungserklärung in Freiburg im Breisgau — vom Baugruppen-Neubau im Vauban bis zur Erhaltungssatzung im Stühlinger
Auch in Freiburg braucht die Aufteilung eines Miethauses in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen mehr als den bemaßten Aufteilungsplan – wie im gesamten Land über eine an Erhaltungssatzungsgebiete gekoppelte Umwandlungsgenehmigung, nicht über eine eigene Verordnung nach § 250 BauGB. Freiburg hat seit 2015 gleich vier solcher sozialen Erhaltungssatzungen beschlossen, zuletzt für den Stühlinger, dessen Rechtmäßigkeit die Stadt 2023 vor dem Verwaltungsgerichtshof verteidigen musste. Eine ganz andere Ausgangslage für eine Teilungserklärung liefert der Modellstadtteil Vauban: Dort entstanden zahlreiche Gebäude von Beginn an als Baugruppen-Projekte, deren Bauherrengemeinschaft sich zunächst als Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisiert und erst nach Fertigstellung in eine Wohnungseigentümergemeinschaft überführt – eine Teilungserklärung, die keine bestehende Vermietung auflöst, sondern eine von Anfang an geplante Miteigentümerschaft rechtlich nachvollzieht.
Wann Sie in Freiburg eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Wie im gesamten Land knüpft Baden-Württemberg die Genehmigungspflicht nicht an eine Mindestzahl von Wohnungen, sondern an den Schutzstatus des Grundstücks. In Freiburg lässt sich dieser Status auf vier namentlich beschlossene Gebiete eingrenzen:
- Betroffen sind ausschließlich Gebäude innerhalb der vier Freiburger Satzungsgebiete St. Georgen (Imbereyweg/Am Mettweg), der beiden Haslacher Teilgebiete und des Stühlinger – dort ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu prüfen.
- Außerhalb dieser vier Gebiete – das schließt Vauban, Rieselfeld, Dietenbach und weite Teile der übrigen Stadt einschließlich der Altstadt ein – gibt es in Freiburg keine Umwandlungsgenehmigungspflicht, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude.
- Die Rechtsgrundlage ist eine Landesverordnung, keine städtische Satzung: Freiburg wendet sie innerhalb der eigenen vier Gebiete an, kann aber jederzeit per Gemeinderatsbeschluss weitere Erhaltungssatzungsgebiete ausweisen und den Kreis damit erweitern, wie es zwischen 2015 und 2020 bereits viermal geschah.
Den Anfang machte im Dezember 2015 die soziale Erhaltungssatzung für St. Georgen (Imbereyweg/Am Mettweg), gefolgt von zwei Teilgebieten in Haslach. Zuletzt beschloss der Gemeinderat im August 2020 die Satzung für den Stühlinger – gegen sie klagten Eigentümer vor dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, der die Satzung 2023 in einem Normenkontrollverfahren als rechtmäßig bestätigte; das Bundesverwaltungsgericht ließ eine Revision dagegen nicht zu. Das unterscheidet Freiburgs Rechtslage deutlich von Karlsruhe, wo die einzige vergleichbare Satzung 2026 aus Haushaltsgründen wieder aufgehoben wurde: Freiburgs älteste Satzungen bestehen seit über zehn Jahren fort, die jüngste hat zusätzlich eine gerichtliche Überprüfung überstanden. Für eine Teilungserklärung außerhalb dieser vier Gebiete ändert das nichts – dort bleibt der Aufteilungsplan weiterhin die einzige Voraussetzung.
Innerhalb oder außerhalb eines der vier Satzungsgebiete
Für die Teilungserklärung ergeben sich in Freiburg zwei grundlegend unterschiedliche Ausgangslagen:
Grundstück außerhalb der vier Erhaltungssatzungsgebiete
Der weit überwiegende Teil des Freiburger Stadtgebiets liegt außerhalb von St. Georgen (Imbereyweg/Am Mettweg), den beiden Haslacher Teilgebieten und dem Stühlinger – das schließt auch Vauban, Rieselfeld, Dietenbach und die Altstadt ein. Hier braucht die Teilungserklärung ausschließlich den bemaßten Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Grundstück innerhalb eines der vier Satzungsgebiete
Liegt das Gebäude in St. Georgen, Haslach oder dem Stühlinger, ist vor der notariellen Beurkundung zusätzlich zu prüfen, ob die Umwandlungsverordnung eine Genehmigung des Baurechtsamts verlangt. Ohne diese Genehmigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Freiburg nötig sind
Der Kern bleibt derselbe, unabhängig von der Lage – bei einem Baugruppen-Projekt kommt ein zusätzlicher Nachweis hinzu:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch das Baurechtsamt über das BeratungsZentrum Bauen – Grundvoraussetzung unabhängig vom Standort.
- Lagenachweis zu den vier Satzungsgebieten
Ein Nachweis, ob das Grundstück innerhalb von St. Georgen, Haslach oder dem Stühlinger liegt, entscheidet, ob überhaupt eine Umwandlungsgenehmigung zu beantragen ist.
- Gesellschaftsvertrag der Bauherrengemeinschaft, bei Baugruppen-Projekten
Wurde ein Gebäude als Baugruppe im Vauban errichtet, dokumentiert der ursprüngliche GbR-Gesellschaftsvertrag, wem welcher künftige Anteil zusteht – die Grundlage für die anschließende Überführung in die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Teilungserklärungen in Freiburg – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus in Haslach innerhalb der Erhaltungssatzung
Ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen im Satzungsgebiet Haslach – Kernbereich östlich der Güterbahnlinie soll wohnungsweise verkauft werden. Weil das Grundstück innerhalb eines der vier Freiburger Satzungsgebiete liegt, prüft das Baurechtsamt vor der Beurkundung zusätzlich zum Aufteilungsplan die Umwandlungsgenehmigung.
Baugruppen-Neubau im Vauban: von der GbR zur WEG
Sechs Bauherren planen und errichten gemeinsam ein Gebäude, organisiert zunächst als Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit gemeinsam beauftragtem Architekturbüro. Nach Fertigstellung wandelt die notarielle Teilungserklärung die GbR in eine Wohnungseigentümergemeinschaft um – ein Vorgang, der von Anfang an feststand, statt eine bestehende Vermietung nachträglich aufzuteilen.
Genossenschaftliches Wohnen im Vauban bleibt ohne Teilungserklärung
Die 1997 gegründete Wohngenossenschaft GENOVA hält ihre Gebäude im Vauban vollständig im genossenschaftlichen Eigentum; Mitglieder erwerben Genossenschaftsanteile statt Sondereigentum. Weil das Gebäude nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, entfällt hier sowohl der Aufteilungsplan als auch jede Umwandlungsprüfung.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Freiburg ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen. In Freiburg kommt bei Lagen innerhalb eines der vier Satzungsgebiete ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, bei Baugruppen-Projekten im Vauban zusätzlich die Umwandlung der ursprünglichen GbR:
- Lage zu den vier Satzungsgebieten klären
Zuerst wird geprüft, ob das Grundstück in St. Georgen, Haslach oder dem Stühlinger liegt – das entscheidet, ob überhaupt eine Umwandlungsgenehmigung zu beantragen ist.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Liegt das Grundstück in einem der vier Satzungsgebiete, stellen wir zusätzlich den Antrag beim Baurechtsamt der Stadt Freiburg.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo erforderlich – erteilter Umwandlungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; bei einer Baugruppe zugleich die Umwandlung der GbR in die Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Eintragung beim Grundbuchamt Emmendingen
Für Freiburg führt nicht das eigene Amtsgericht das Grundbuch, sondern zentral das Amtsgericht Emmendingen, das seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform für die Region Südbaden zuständig ist.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Freiburg beeinflusst
Neben der Lage zu den vier Satzungsgebieten spielt in Freiburg eine Rolle, ob überhaupt eine bestehende Bauherrengemeinschaft umgewandelt wird:
- Lage innerhalb oder außerhalb der vier Satzungsgebiete
Nur innerhalb von St. Georgen, Haslach oder dem Stühlinger kommt das zusätzliche Genehmigungsverfahren beim Baurechtsamt hinzu – außerhalb entfällt dieser Schritt vollständig.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein digital vorliegender Neubauplan aus Vauban, Rieselfeld oder Dietenbach verkürzt die Erstellung spürbar gegenüber einer Altstadt- oder Wiehre-Immobilie ohne aktuellen Plan.
- Umwandlung einer GbR-Bauherrengemeinschaft
Bei einem Baugruppen-Projekt kommt die Abstimmung des ursprünglichen Gesellschaftsvertrags mit der künftigen Teilungserklärung als eigener Prüfschritt hinzu.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist.
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