Nutzungsänderung in Freiburg im Breisgau — vom Stellplatz im Vauban bis zur ehemaligen Solarfabrik rechtssicher eingeordnet
Kaum eine Freiburger Regelung zeigt so deutlich, wie eng Nutzungsänderung und Stadtentwicklung zusammenhängen, wie die Stellplatzsatzung im Modellstadtteil Vauban: Weil Bewohnerinnen und Bewohner dort über einen Vertrag mit dem Verein für autofreies Wohnen auf einen eigenen Stellplatz verzichten können, wird ein Keller- oder Garagenraum, der ursprünglich für das Auto vorgesehen war, baurechtlich zu einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung, sobald daraus Wohnraum werden soll. Das Baurechtsamt beurteilt jede Nutzungsänderung in Freiburg nach demselben Maßstab: Löst die künftige Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen aus als die bisherige? Wie unterschiedlich die Antworten ausfallen können, zeigen weitere Freiburger Beispiele – von der ehemaligen Solarmodul-Fabrik an der Munzinger Straße bis zu Altstadt-Baudenkmalen, in denen aus einem Kaufmannshaus längst Universitätsräume wurden.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Freiburg genehmigungspflichtig?
Auch eine Nutzungsänderung ist nach § 49 LBO zunächst grundsätzlich genehmigungspflichtig, rechtlich gleichgestellt mit Errichtung und Änderung einer baulichen Anlage. Ob dafür tatsächlich ein Verfahren nötig wird, hängt in der Praxis davon ab, ob die künftige Nutzung andere öffentlich-rechtliche Vorgaben auslöst als die bisherige:
- Bleiben die Anforderungen an Bauplanungsrecht, Stellplätze und Rettungswege im Kern gleich, kann die Nutzungsänderung verfahrensfrei bleiben – in der Praxis eher die Ausnahme.
- Löst die neue Nutzung andere, aber keine abweichungsbedürftigen Anforderungen aus, kommt das Kenntnisgabeverfahren nach § 51 LBO infrage.
- Ändern sich mit der neuen Nutzung konkrete Anforderungen, etwa an Stellplätze oder Schallschutz, greift meist das vereinfachte Verfahren nach § 52 LBO – im Vauban unter Berücksichtigung der dort geltenden Stellplatzsonderregelung.
- Wird die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau oder betrifft sie ein Einzeldenkmal beziehungsweise die Gesamtanlage Altstadt, bleibt nur das klassische Baugenehmigungsverfahren mit zusätzlicher denkmalschutzrechtlicher Prüfung.
Im rund 41 Hektar kleinen Vauban gilt eine Besonderheit, die es kaum anderswo in Baden-Württemberg gibt: Die Freiburger Stellplatzsatzung erlaubt in Verbindung mit § 37 Abs. 3 und Abs. 6 LBO, die verpflichtende Herstellung eines Stellplatzes je Wohnung zu stunden oder die Nachweisquote zu reduzieren, wenn Bewohnerinnen und Bewohner dauerhaft auf ein eigenes Auto verzichten und einen Vertrag mit dem Verein für autofreies Wohnen abschließen. Für eine Nutzungsänderung folgt daraus: Wird ein für den ruhenden Verkehr vorgesehener Keller- oder Garagenraum zu Wohnraum umgebaut, würde die zusätzliche Wohnfläche andernorts weitere Stellplätze verlangen. Im Vauban lässt sich dieser Mehrbedarf stattdessen vertraglich über den Verein abdecken, während die tatsächlich benötigten Stellplätze in zwei Quartiersgaragen mit bis zu 470 Plätzen gebündelt sind. Das Baurechtsamt prüft eine solche Umnutzung deshalb auch daraufhin, ob diese Sonderregelung weiterhin erfüllt ist.
Die Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag, angewendet wird aber der Vergleichsmaßstab aus § 49 LBO:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 50 LBO)
Kommt etwa beim Wechsel zwischen zwei ähnlich genutzten Ladenlokalen außerhalb geschützter Gebäude vor. Innerhalb der Gesamtanlage Altstadt bleibt daneben die eigenständige denkmalschutzrechtliche Prüfung bestehen, unabhängig von der bauordnungsrechtlichen Einordnung.
Kenntnisgabeverfahren (§ 51 LBO)
Löst die neue Nutzung andere, aber keine abweichungsbedürftigen Anforderungen aus, kann sie angezeigt werden. Widerspricht das Baurechtsamt nicht innerhalb der gesetzlichen Wartefrist, darf die neue Nutzung ohne förmlichen Bescheid aufgenommen werden.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 52 LBO)
Der mit Abstand häufigste Weg, sobald sich Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege durch die neue Nutzung ändern – etwa bei der Umwandlung eines Keller- oder Garagenraums im Vauban zu Wohnraum oder beim Einzug eines neuen gewerblichen Nutzers in eine ehemalige Fabrikhalle.
Klassisches Baugenehmigungsverfahren
Zwingend, sobald die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau wird oder ein Baudenkmal in der Gesamtanlage Altstadt betrifft – etwa wenn ein historisches Bürgerhaus zu einer publikumsintensiven Institutsnutzung mit eigenem Besucherverkehr wird.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Freiburg braucht
Im Mittelpunkt jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen wirklich ändert. Je nach Gebäude und Lage verlangt das Baurechtsamt weitere Nachweise:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Zeigt auf einen Blick, worin sich alte und neue Nutzung unterscheiden – die Grundlage für die Verfahrenswahl nach § 49 LBO.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes, meist im Maßstab 1:100, mit eingetragener neuer Nutzung.
- Nachweis zur Stellplatzsonderregelung im Vauban
Wer im Vauban einen für das Auto vorgesehenen Raum zu Wohnraum umnutzt und die Stellplatzpflicht vertraglich statt baulich lösen will, braucht den Nachweis über den Verein für autofreies Wohnen oder einen Platz in einer der Quartiersgaragen.
- Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis
Betrifft die Nutzungsänderung ein Einzeldenkmal oder ein Gebäude innerhalb der seit 1987 geschützten Gesamtanlage Altstadt, holt das Baurechtsamt zusätzlich die Erlaubnis nach § 8 Denkmalschutzgesetz ein.
- Zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung
Soll bisheriger Wohnraum künftig als Ferienwohnung oder gewerblich genutzt werden, prüft die Stadt zusätzlich zur baurechtlichen Seite eine Genehmigung nach der seit 2014 geltenden Freiburger Zweckentfremdungsverbotssatzung.
Nutzungsänderungen in Freiburg – Beispiele aus der Praxis
Kellerraum im Vauban wird Wohnraum
Wird ein ursprünglich für den ruhenden Verkehr vorgesehener Keller- oder Garagenraum zu Wohnfläche, prüft das Baurechtsamt sowohl die übliche Nutzungsänderung als auch, ob die Stellplatzpflicht weiterhin über den Vertrag mit dem Verein für autofreies Wohnen oder eine der beiden Quartiersgaragen abgedeckt bleibt.
Ehemalige Solar-Fabrik an der Munzinger Straße
Das 1998/99 bezogene Verwaltungs- und Produktionsgebäude der Solar-Fabrik AG galt seinerzeit als eine der ersten emissionsfreien Fabriken Europas für Solarmodule. Nach der Insolvenz 2015 zog rund ein Jahr später mit M10 Industries ein neuer Nutzer aus der Solarbranche ein – der Standort heißt seither M10 SolarCampus.
Haus zum Walfisch wird Sitz des FRIAS
Das 1514 bis 1516 für Jakob Villinger, den Finanzminister Kaiser Maximilians I., errichtete Renaissance-Baudenkmal gehört zu einem historischen Ensemble im Eigentum der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau. Seit 2007 sind darin Räume des Freiburg Institute for Advanced Studies (FRIAS) der Universität untergebracht – eine denkmalschutzrechtlich eng begleitete Umnutzung vom Kaufmannshaus zur Forschungseinrichtung.
Räume der Alten Universität werden auch Museum
Im historischen Kollegiengebäude am Franziskanerplatz, seit dem 18. Jahrhundert im Besitz der Universität, sind neben weiterhin genutzten Institutsräumen seit 2004 zusätzlich die Ausstellungsflächen des Uniseum untergebracht – eine Nutzungsänderung mit neuen Anforderungen an Rettungswege und Zugänglichkeit für den Besucherverkehr.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Freiburg ab
Rechtlich gilt stadtweit derselbe Maßstab. Freiburg-spezifisch sind die gemeinsame Zuständigkeit für Baurecht und Denkmalschutz sowie die Sonderregelungen für Stellplätze und Energiestandards in den jüngeren Baugebieten.
- Nutzungsvergleich als erster Schritt
Zu Beginn steht die Frage, welche konkreten Anforderungen sich zwischen heutiger und geplanter Nutzung unterscheiden. Davon hängt ab, ob überhaupt ein Verfahren nötig wird und welches der vier greift.
- Lage und Sonderregelungen früh klären
Liegt das Gebäude im Vauban, in der Gesamtanlage Altstadt oder betrifft die Nutzungsänderung bisherigen Wohnraum, lohnt sich schon vor der Antragstellung die Klärung, ob zusätzlich die Stellplatzsonderregelung, der Denkmalschutz oder die Zweckentfremdungsverbotssatzung greifen.
- Unterlagen beim Baurechtsamt einreichen
Bestandspläne, Nutzungsbeschreibung und die ausgelösten Zusatznachweise gehen digital über das virtuelle Bauamt Baden-Württemberg an das Baurechtsamt im Rathaus im Stühlinger.
- Prüfung in zwei Schritten
Erst wird die Vollständigkeit der Unterlagen kontrolliert, danach inhaltlich bewertet, ob die neue Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht. Fehlende Nachweise fordert das Baurechtsamt gezielt nach.
- Bescheid, Fiktion oder grünes Licht für die neue Nutzung
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder, unter den gesetzlichen Voraussetzungen, die Genehmigungsfiktion nach § 58 Abs. 1a LBO. Ist zusätzlich eine denkmalschutz- oder zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung nötig, darf die neue Nutzung erst nach deren Vorliegen beginnen.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Freiburg beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie weit neue und alte Nutzung inhaltlich auseinanderliegen. In Freiburg zählen zusätzlich:
- Nähe zwischen alter und neuer Nutzung
Bleiben beide Nutzungen sich ähnlich, fällt die Prüfung schlank aus. Der Sprung von einer Lagernutzung zu einer publikumsstarken Nutzung wie einem Institut oder Museum bindet dagegen deutlich mehr Aufwand.
- Stellplatzsonderregelung im Vauban
Lässt sich die Stellplatzpflicht über den Vertrag mit dem Verein für autofreies Wohnen lösen, sinkt der bauliche Aufwand spürbar – außerhalb des Vaubans gilt die reguläre Stellplatzpflicht.
- Denkmalschutz oder Zweckentfremdung
Ein geschütztes Gebäude in der Gesamtanlage Altstadt oder der Wegfall von Wohnraum zugunsten einer Ferienwohnung bringt eine eigenständige, vom Baurecht unabhängige Prüfung mit sich.
- Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine zügig zusammengestellte, vollständige Nutzungsbeschreibung spart vor allem in der eigenen Vorbereitung Zeit – an den gesetzlichen Prüffristen des Baurechtsamts ändert das nichts.
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