Kubaturberechnung in Freiburg im Breisgau — Bruttorauminhalt zwischen Gründerzeitvilla und Passivhaus

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Fließt die Kubatur direkt in die Baugenehmigungsgebühr in Freiburg ein?

Nicht unmittelbar. Baden-Württemberg berechnet die Gebühr nach § 11 LGebG grundsätzlich wertbezogen anhand der voraussichtlichen Bausumme. Die Kubatur bleibt aber mittelbar relevant, weil sie in die Kostenschätzung nach DIN 276 einfließt, aus der sich die Bausumme ableitet.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Warum ergeben Passivhäuser in Vauban oft ein niedrigeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche?

Weil ein möglichst kompaktes Verhältnis von Hüllfläche zu Volumen die Wärmeverluste reduziert – ein Grundprinzip der Passivhausbauweise, das sich unmittelbar in einer geringeren Kubatur je Quadratmeter niederschlägt.

Q: Warum ergeben Wiehre-Altbauten oft ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche?

Die für die Gründerzeit typischen hohen Geschosse und oft ausgebauten Dachräume erhöhen das umbaute Volumen, ohne dass sich die anrechenbare Wohnfläche im gleichen Maß vergrößert.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Gerade bei Altstadtgebäuden, deren Bauakte oft erst mit dem Wiederaufbau nach 1945 beginnt, ist häufig ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – energetische Berechnungen nehmen auf das beheizte Volumen Bezug. Eine sauber ermittelte Kubatur ist entsprechend über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen, gerade in einer Stadt mit ausgeprägter Passivhaus-Tradition.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes nach DIN 277 – zwei bundeseinheitlich definierte Kennzahlen. In Baden-Württemberg berechnet sich die Baugenehmigungsgebühr nach dem Landesgebührengesetz (§ 11 LGebG) grundsätzlich wertbezogen, orientiert an der voraussichtlichen Bausumme des Vorhabens, nicht unmittelbar am umbauten Raum. Für Freiburg lässt sich aus der Kubatur also kein fester Gebührensatz ableiten. Gefragt bleibt sie trotzdem: als Grundlage für Kostenschätzungen nach DIN 276, für Wertermittlung und Finanzierung, und – gerade in einer Stadt mit ausgeprägter Passivhaus-Tradition – als Kennzahl, an der sich energetisch kompaktes Bauen unmittelbar ablesen lässt.

Kubaturberechnung in Freiburg kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen – beide nach DIN 277, aktuell in der Ausgabe 2021-08, bundeseinheitlich ermittelt.
Baden-Württemberg berechnet die Baugenehmigungsgebühr nach § 11 LGebG grundsätzlich wertbezogen, orientiert an der voraussichtlichen Bausumme – anders als Bundesländer mit einer unmittelbar am umbauten Raum ausgerichteten Gebührenordnung. Ein pauschaler Kubikmeter-Satz lässt sich für Freiburg daraus nicht ableiten.
In den Gründerzeitvillen der Wiehre mit ihren hohen, oft nachträglich ausgebauten Dachgeschossen liegt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche spürbar über dem eines vergleichbaren Neubaus mit niedrigeren, standardisierten Geschosshöhen.
Passivhäuser in Vauban und Rieselfeld sind dagegen häufig bewusst kompakt geplant: Ein möglichst kleines Verhältnis von Hüllfläche zu Volumen reduziert die Wärmeverluste, was sich in einem vergleichsweise niedrigen BRI je Quadratmeter Wohnfläche niederschlägt.
Auch energetische Nachweise nehmen auf das beheizte Volumen Bezug – eine sauber ermittelte Kubatur ist damit über die Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen des Gebäudes von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt. Keller, Dachraum und Nebenräume gehen vollständig mit ein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Ausgangsgröße für weitere Kennzahlen und häufig Grundlage für Kostenschätzungen nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Freiburg gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei den in der Wiehre verbreiteten steilen Gründerzeitdächern mit Gauben.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung als Grundlage für eine Kostenschätzung nach DIN 276, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann die Dokumentationstiefe beeinflussen.

Kubaturberechnung in Freiburg – Beispiele aus der Praxis

Kostenschätzung für einen Dachgeschossausbau in der Wiehre

Aus dem ermittelten BRI lässt sich eine Kostenschätzung nach DIN 276 ableiten, aus der wiederum die für die Baugenehmigungsgebühr nach § 11 LGebG maßgebliche Bausumme hervorgeht.

Wertermittlung einer Gründerzeitvilla in der Wiehre

Die hohen Altbau-Geschosse ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Neubau – relevant für Gutachten und Finanzierung.

Vergleich zweier Passivhäuser in Vauban und Rieselfeld

Beide Gebäude sind bewusst kompakt geschnitten, um Wärmeverluste über die Hüllfläche gering zu halten – die Kubaturberechnung macht diesen konstruktiven Unterschied gegenüber einem konventionellen Neubau nachvollziehbar.

Finanzierungsanfrage für ein Bestandsobjekt in Herdern

Kreditgeber verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder BRI als Teil der Objektunterlagen, unabhängig vom aktuellen Nutzungszustand.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Freiburg

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Vorhandene Bauakte des Baurechtsamts oder Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, etwa bei einer Altstadtakte ohne Vorkriegsstand, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen und Gauben.
Plausibilität gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, ob das Ergebnis für eine Kostenschätzung nach DIN 276, eine Bewertung oder eine Finanzierung gebraucht wird.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber dem Baurechtsamt.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Freiburg beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Komplexität des Dachaufbaus
Gauben und Schrägen, wie sie in Wiehre-Gründerzeitbauten verbreitet sind, verlangen eine genauere Erfassung als ein kompaktes Passivhausdach.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung als Grundlage für eine Kostenschätzung nach DIN 276 kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.