Aufteilungspläne in Freiburg im Breisgau — 80 Prozent Altstadt-Trümmer 1944, digitale Pläne in den Ökosiedlungen von Anfang an

Q: Warum beginnt die Bauakte für viele Altstadtgebäude erst 1945 oder 1946?

Weil die Freiburger Altstadt beim Luftangriff vom 27. November 1944 zu rund 80 Prozent zerstört wurde und der anschließende Wiederaufbau nach dem Schlippe-Plan zwar die historischen Straßenzüge bewahrte, dahinter aber überwiegend neue Gebäude entstehen ließ.

Q: Wie schwer wurde Freiburg beim Luftangriff 1944 getroffen?

Von 14.527 Gebäuden im Stadtgebiet blieben nur 2.148 unbeschädigt; die Altstadt lag wegen ihrer Nähe zum Bahnhof zu rund 80 Prozent in Trümmern. Das Freiburger Münster blieb dabei nahezu unversehrt.

Q: Gilt das auch für die Wiehre?

Nein, das südlich angrenzende Villenviertel wurde 1944 deutlich weniger getroffen. Auch dort muss aber geprüft werden, ob spätere Umbauten bereits in einer vorhandenen Akte dokumentiert sind, bevor die WEG-Nummerierung darauf aufbaut.

Q: Sind Aufteilungspläne in Vauban, Rieselfeld oder Dietenbach schneller erstellt?

In der Regel ja. Für diese jüngeren Baugebiete liegen die Planunterlagen von Beginn an digital vor und lassen sich meist unmittelbar um die Einheiten-Nummerierung ergänzen, ohne Archivrecherche oder Vor-Ort-Vermessung.

Q: Was passiert, wenn sich für mein Gebäude gar keine Bauakte finden lässt?

Dann wird unabhängig von der Aktenlage direkt vor Ort gemessen. Der Plan entsteht so ausschließlich aus dem, was tatsächlich vorhanden ist – gerade bei Altstadtgebäuden mit lückenhafter Nachkriegsakte kein seltener Fall.

Q: Genügt ein vorhandener Grundriss ohne Nummerierung schon als Aufteilungsplan?

Für sich genommen nicht. Räume und Maße zeigt er zwar, doch die für die WEG durchgehende Nummerierung der Einheiten und die klare Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum fehlen – beides muss ergänzt werden, bevor er als Aufteilungsplan taugt.

Ein Aufteilungsplan folgt in Freiburg denselben bundesweiten Anforderungen nach § 7 WEG wie überall. Schwieriger als die Norm ist oft die Quellenlage: Beim Luftangriff vom 27. November 1944 lag die Freiburger Altstadt zu rund 80 Prozent in Trümmern, von 14.527 Gebäuden im gesamten Stadtgebiet blieben nur 2.148 unbeschädigt. Für einen Aufteilungsplan heißt das: Wo eine Bauakte die Nummerierung von Einheiten und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum belegen soll, reicht sie in der Altstadt selten über den Wiederaufbau nach 1945 hinaus zurück – während in Vauban, Rieselfeld und dem seit 2024 wachsenden Dietenbach von Beginn an digitale Baupläne vorliegen.

Aufteilungspläne in Freiburg kurz und kompakt

Beim Luftangriff vom 27. November 1944 lag die Freiburger Altstadt zu rund 80 Prozent in Trümmern; von 14.527 Gebäuden im Stadtgebiet blieben nur 2.148 unbeschädigt – eine der schwersten Zerstörungen einer deutschen Altstadt in einer einzigen Angriffsnacht.
Das Baurechtsamt führt die Bauakten zentral für alle 28 Stadtteile; für Altstadtgebäude beginnt der verwertbare Bestand wegen des Wiederaufbaus nach dem Schlippe-Plan meist erst um 1945 bis 1947 – selbst ein vorhandener Nachkriegsplan muss trotzdem gegen den heutigen Zuschnitt der Einheiten geprüft werden.
In Vauban, Rieselfeld und Dietenbach liegen Baupläne von Anfang an digital vor und lassen sich für den Aufteilungsplan meist unmittelbar um die Einheiten-Nummerierung ergänzen.
Fehlt eine verwertbare oder mit dem heutigen Bestand übereinstimmende Unterlage, ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlende Grundlage vollständig.

Wann Sie in Freiburg einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die das Baurechtsamt über das BeratungsZentrum Bauen erteilt – ohne sie ist keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Freiburg nur innerhalb der vier sozialen Erhaltungssatzungsgebiete St. Georgen, Haslach und Stühlinger zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung voraussetzen kann.
Bei einem Neubau in Vauban, Rieselfeld oder Dietenbach entsteht der Plan meist direkt aus der digital vorliegenden Genehmigungsplanung, ohne Archivrecherche.

80 Prozent Trümmer – und trotzdem oft nur eine Nachkriegsakte

Die Zerstörung vom 27. November 1944 traf die Altstadt wegen ihrer Nähe zum Bahnhof besonders hart: Rund 80 Prozent ihrer Bausubstanz lag in Trümmern, das Freiburger Münster blieb dabei nahezu unversehrt. Der anschließende Wiederaufbau nach dem sogenannten Schlippe-Plan hielt zwar die historischen Straßenzüge und Parzellengrenzen fest, errichtete dahinter aber überwiegend neue Gebäude. Für den Aufteilungsplan bedeutet das eine Besonderheit, die über die reine Aktensuche hinausgeht: Selbst wenn das Baurechtsamt einen vollständigen Nachkriegsplan liefert, sagt dieser nichts darüber aus, ob spätere Umbauten – ein ausgebautes Dachgeschoss, ein verändertes Treppenhaus – bereits eingearbeitet wurden. Für die WEG-taugliche Nummerierung der Einheiten und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum braucht es deshalb häufig einen zusätzlichen Abgleich vor Ort, selbst dort, wo eine Akte grundsätzlich vorhanden ist.

Woher Ihr Freiburger Aufteilungsplan stammt

Je nach Lage und Baujahr kommt einer von zwei Wegen infrage:

Aus der Bauakte des Baurechtsamts

Reicht die beim Baurechtsamt geführte Akte über den Wiederaufbau hinaus und stimmt sie mit dem heutigen Zuschnitt der Einheiten überein, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die durchgehende Nummerierung ergänzt werden.

Per Vor-Ort-Vermessung oder aus digitalen Neubauunterlagen

Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Für Neubauten in Vauban, Rieselfeld oder Dietenbach entfällt dieser Schritt meist ganz, weil die Planunterlagen von Beginn an digital vorliegen.

Welche Unterlagen für Ihren Freiburger Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Bauakten-Anfrage beim Baurechtsamt über das BeratungsZentrum Bauen
Für die Akteneinsicht wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt; das BeratungsZentrum Bauen gibt vorab erste Auskünfte, ob für die Adresse überhaupt eine Akte aus der Zeit vor dem Wiederaufbau existieren kann.
Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Ein bereits bemaßter Plan aus der Nachkriegszeit oder aus einer digitalen Neubau-Genehmigungsplanung verkürzt die Erstellung erheblich, auch wenn ihm noch die Einheiten-Nummerierung fehlt.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welcher Raum künftig zu welcher Einheit gehören soll, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- oder Stellplatzflächen, die räumlich getrennt liegen.

Aufteilungspläne in Freiburg – Beispiele aus der Praxis

Altstadthaus mit Nachkriegsakte ab 1946

Die Fassade wirkt jahrhundertealt, die beim Baurechtsamt geführte Akte beginnt aber erst mit dem Wiederaufbau nach dem Schlippe-Plan. Weil ein nachträglich verändertes Dachgeschoss in der Akte nicht dokumentiert ist, wird der Aufteilungsplan dort per Vor-Ort-Vermessung ergänzt, bevor die Einheiten nummeriert werden.

Altbauwohnung in der Wiehre mit tatsächlich altem Baujahr

Das von der Zerstörung 1944 deutlich weniger betroffene Villenviertel liefert häufiger eine echte Vorkriegsakte – trotzdem wird geprüft, ob zwischenzeitliche Umbauten bereits in den heutigen Zuschnitt der Sondereigentumseinheiten eingeflossen sind.

Neubau-Eigentumswohnung in Dietenbach

Für eine Einheit im ersten Bauabschnitt „Am Frohnholz“ liegt der Plan von Beginn an digital vor. Der Aufteilungsplan entsteht daraus unmittelbar, ergänzt lediglich um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Freiburg

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Freiburg liegt das Gewicht früh darauf, zu klären, ob eine vorhandene Akte tatsächlich zum heutigen Bestand passt:

Bauakte beim Baurechtsamt prüfen
Über das BeratungsZentrum Bauen klären wir, ob und ab welchem Baujahr für die Adresse eine Akte existiert – in der Altstadt meist erst ab dem Wiederaufbau.
Abgleich mit dem heutigen Bestand
Gerade bei Gebäuden mit mehreren Umbauphasen wird geprüft, ob spätere Veränderungen in der Akte bereits erfasst sind.
Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung – bei Neubauten in den Ökosiedlungen entfällt dieser Schritt meist.
Nummerierung über alle Ebenen hinweg vergeben
Vom Keller bis zum Dachgeschoss bekommt jede Einheit dieselbe fortlaufende Kennung – ein zugehöriger Stellplatz eingeschlossen, auch wenn er räumlich getrennt liegt.
An Baurechtsamt und Notar weiterreichen
Der fertige Plan dient sowohl als Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch für die spätere notarielle Beurkundung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Freiburg beeinflusst

In Freiburg entscheidet vor allem, ob eine Lage im Wiederaufbaugebiet der Altstadt oder in einer digital geplanten Ökosiedlung liegt:

Vollständigkeit und Aktualität der Bauakte
Eine Nachkriegsakte, die spätere Umbauten bereits dokumentiert, ist der günstigste Fall. Fehlt diese Aktualisierung, wird zusätzlich vor Ort geprüft.
Altstadt/Wiehre oder Ökosiedlung
Ein digital vorliegender Neubauplan aus Vauban, Rieselfeld oder Dietenbach spart gegenüber einer Archivrecherche in der Altstadt spürbar Zeit.
Zahl und Zuschnitt der Wohneinheiten
Ein verwinkelter Altbau mit vielen unterschiedlich geschnittenen Einheiten braucht deutlich mehr Abgrenzungsarbeit als ein regelmäßig aufgeteilter Neubau.
Räumlich getrennte Keller oder Stellplätze
Liegen solche Nebenräume nicht direkt bei der zugehörigen Wohnung, muss ihre eindeutige Zuordnung im Plan gesondert nachvollziehbar gemacht werden.