Aufmaß & Vermessung in Freiburg im Breisgau — Bauaufmaß im Inneren, Katastervermessung bleibt hoheitlich

Q: Was kostet ein Aufmaß in Freiburg im Breisgau?

Der Aufwand richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Anzahl der Ebenen und dem Umfang der gewünschten Zeichnungen. Eine kompakte Geschosswohnung liegt deutlich unter einem mehrgeschossigen Baugruppenhaus mit Dachraum und Keller; nach einer kurzen Objektbeschreibung lässt sich der Umfang online eingrenzen.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Freiburg im Breisgau?

Eine übliche Eigentumswohnung ist meist in weniger als einer Stunde aufgenommen, ein ganzes Haus mit Keller, Speicher und Anbau kann einen oder mehrere Tage beanspruchen. Zwischen Auftrag und Termin liegen einige Werktage, die fertigen Unterlagen folgen wenige Tage später.

Q: Übernimmt Planprofi24 auch die Gebäudeeinmessung in das Liegenschaftskataster?

Nein. Das ist eine hoheitliche Aufgabe und in Baden-Württemberg den unteren Vermessungsbehörden und den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten. Planprofi24 erbringt das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen – beides ergänzt sich, ersetzt einander aber nicht.

Q: Muss ich einen Neubau oder Anbau in Freiburg der Vermessungsbehörde melden?

Ja. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG haben Eigentümer und Erbbauberechtigte anzuzeigen, wenn ein Gebäude errichtet, in seiner Grundfläche oder Nutzung geändert oder abgebrochen wird. Die Anzeige geht formlos an die untere Vermessungsbehörde – in Freiburg an die Stadt, außerhalb der Stadtkreise an das Landratsamt. Aufgenommen wird das Gebäude anschließend ohnehin von Amts wegen.

Q: Wer darf in Baden-Württemberg den Lageplan zum Baugesuch erstellen?

Nicht jeder. Der Lageplan nach § 4 LBOVVO ist in der Regel von einem vermessungstechnischen Sachverständigen zu fertigen; dazu zählen die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure. Er stellt den aktuellen Stand des Liegenschaftskatasters zusammen mit dem geplanten Vorhaben dar und ist damit etwas anderes als ein Bauaufmaß, das die Bauzeichnungen des Bestands liefert.

Q: Reichen die Pläne aus der Bauakte des Baurechtsamts als Nachweis?

Als Ausgangspunkt oft ja, als Nachweis meist nicht. Ein Genehmigungsplan zeigt den beantragten Soll-Zustand, häufig in Rohbaumaßen und ohne alles, was später ergänzt wurde. Hinzu kommt eine praktische Hürde: An Bauzeichnungen kann ein Urheberrecht des Architekten bestehen, das ihre Weiterverwendung begrenzt.

Q: Wer muss beim Aufmaßtermin anwesend sein?

Es genügt eine Person, die sämtliche Räume öffnen kann: Eigentümer, Mieter, Verwaltung oder ein Beauftragter mit Schlüssel. Wichtiger als die Person ist der Umfang – Keller, Speicher, Nebenräume und bei mehrgeschossigen Einheiten alle Ebenen sollten zugänglich sein.

Unter dem Wort Vermessung laufen in Freiburg zwei Leistungen, die sachlich kaum etwas miteinander zu tun haben. Die eine ist hoheitlich: Sie bringt den äußeren Umriss eines Gebäudes in das Liegenschaftskataster, wird von der unteren Vermessungsbehörde oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur ausgeführt und interessiert sich für kein einziges Innenmaß. Die andere ist das Bauaufmaß – eine privatrechtliche Leistung, die den Zustand eines Gebäudes von innen erfasst und in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine prüffähige Flächenaufstellung übersetzt. Wer baut, kauft, teilt oder finanziert, braucht meistens die zweite und stolpert dabei über die erste. Der Freiburger Bestand macht es nicht leichter: In der Wiehre stehen gründerzeitliche Bürgerhäuser mit ausgebauten Dachgeschossen, in Vauban und Rieselfeld individuell geplante Baugruppenhäuser über mehrere Ebenen.

Aufmaß und Vermessung in Freiburg kurz und kompakt

Bauaufmaß statt Katastervermessung: Erfasst werden Innenmaße, Geometrie und Flächen. Der Nachweis eines Gebäudes im Liegenschaftskataster ist hoheitlich und bleibt der Vermessungsverwaltung und den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten.
Baden-Württemberg kennt den ÖbVI – anders als das benachbarte Bayern, das als einziges Land ohne diesen Berufsstand auskommt. Liegenschaftsvermessungen führen hier untere Vermessungsbehörden und über hundert ÖbVI aus.
Eigentümer und Erbbauberechtigte haben nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG anzuzeigen, wenn ein Gebäude errichtet, in seiner Grundfläche oder Nutzung geändert oder abgebrochen wird – formlos, bei der unteren Vermessungsbehörde.
In Freiburg ist das die Stadt selbst: Als Stadtkreis führt das Amt für Wohnraumentwicklung und Vermessung das Liegenschaftskataster und misst Gebäude nach ihrer Fertigstellung von Amts wegen ein.
Planprofi24 nimmt Ihr Freiburger Objekt messtechnisch auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab – vom Gründerzeitdach bis zum mehrgeschossigen Baugruppenhaus, deutschlandweit online beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Freiburg erforderlich wird

Zu einem Bauaufmaß verpflichtet niemanden ein Gesetz. Gebraucht wird es dort, wo eine Fläche oder eine Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Papiere das nicht hergeben:

Für das Gebäude existiert keine verwertbare Zeichnung, oder die vorhandene zeigt einen Stand, den spätere Umbauten überholt haben.
Ein Umbau, ein Anbau oder eine Umnutzung steht bevor und braucht einen maßhaltigen Bestand als Planungsgrundlage.
Bank oder Sachverständiger verlangen eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg; ohne Messgrundlage lässt sich die nicht erzeugen.
Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan muss die Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgrenzen, einschließlich Kellerabteilen und Stellplätzen.
Die im Miet- oder Kaufvertrag genannte Fläche steht infrage und soll überprüft werden, bevor daraus eine Auseinandersetzung wird.

Gebäudeeinmessung in Baden-Württemberg – Anzeigepflicht, ÖbVI und das städtische Vermessungsamt

Baden-Württemberg regelt die Katasterseite anders als das direkt benachbarte Bayern, wo es öffentlich bestellte Vermessungsingenieure als einzigem Bundesland überhaupt nicht gibt. Hier bestehen beide Wege nebeneinander: Liegenschaftsvermessungen – dazu zählt nach § 5 VermG auch die Aufnahme neuer und veränderter Gebäude für das Liegenschaftskataster – führen die unteren Vermessungsbehörden aus oder einer der über hundert öffentlich bestellten Vermessungsingenieure im Land. Bestellt werden diese nach § 11 VermG auf eigenen Antrag durch die obere Vermessungsbehörde; die Fachaufsicht liegt beim Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung. Auf Eigentümerseite formuliert das Gesetz zurückhaltend: § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG verlangt eine Anzeige, wenn ein Gebäude errichtet, in seiner Grundfläche oder Nutzung geändert oder abgebrochen wird – die Vermessung selbst muss der Eigentümer nicht beauftragen. Sie kommt trotzdem. In Freiburg nimmt der Bereich Vermessung im Amt für Wohnraumentwicklung und Vermessung Gebäude und Gebäudeveränderungen nach ihrer Fertigstellung von Amts wegen auf; eine unterbliebene Anzeige verzögert das, verhindert es aber nicht. Die Gebühr bemisst sich nach den Baukosten und trägt der Eigentümer. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 ausdrücklich nicht. Das Kataster weist den Gebäudeumriss nach; Raumaufteilung, Innenmaße und Wohnfläche sind dort nirgends verzeichnet.

Die Aufmaßverfahren im Einzelnen

Welches Verfahren am Objekt trägt, entscheidet die Bausubstanz zusammen mit dem Zweck der späteren Unterlagen – nicht die Quadratmeterzahl:

Handaufmaß mit dem Laserdistanzmesser

Der Regelweg in Wohnungen und überschaubaren Häusern. Marktübliche Geräte liegen mit ihrer Messunsicherheit weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle; die eigentliche Fehlerquelle sitzt in der Übertragung. Wer unmittelbar in die Aufmaß-App misst, schaltet Abschreibfehler aus.

Geschossweise Verknüpfung über gemeinsame Bezugspunkte

Sobald eine Einheit über drei oder vier Ebenen reicht, wie in vielen Baugruppenhäusern in Vauban und Rieselfeld, genügt raumweises Messen nicht. Durchgehende Bezugspunkte bringen die Ebenen in einen gemeinsamen Rahmen, damit die Grundrisse übereinanderliegen und Versätze sichtbar bleiben.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Für verformte, schiefwinklige oder stark verschachtelte Substanz, wie sie im Freiburger Altbau vorkommt. Der Scan hält Setzungen und Schiefstellungen fest, statt sie stillschweigend zu begradigen. Die Projektgenauigkeit hängt dabei weniger am Gerät als an Standpunktwahl und sauberer Registrierung.

Verifikation vorhandener Genehmigungspläne

Manchmal reicht es, eine alte Zeichnung zu überprüfen, statt neu aufzunehmen. Kontrolliert werden Achsmaße, lichte Höhen und die Stellen, an denen erfahrungsgemäß umgebaut wurde. Halten die Stichproben nicht stand, wird vollständig neu gemessen.

Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß

Der Messvorgang für sich genommen nützt niemandem. Verwertbar wird er erst durch das, was daraus gezeichnet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse jeder Ebene
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Versetzte Bereiche bekommen eine eigene Darstellung, damit nachvollziehbar bleibt, was übereinanderliegt.
Schnitte mit eingetragenen Höhenlinien
Sie zeigen, was der Grundriss nicht abbildet: Geschosshöhen, Deckenaufbauten, den Verlauf der Dachschräge sowie die Ein- und Zwei-Meter-Linien, an denen später die Anrechnung hängt.
Ansichten der Außenwände
Fassadenabwicklung mit Öffnungen, Vorsprüngen und Geländehöhen – regelmäßig dort gebraucht, wo eine Veränderung mit der Denkmalpflege oder mit Gestaltungsvorgaben abzustimmen ist.
Flächenaufstellung nach Wohnflächenverordnung
Jeder Raum wird einzeln ausgewiesen, mit Maß, Höhenzone und Anrechnungsfaktor. Gemessen wird im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand und nicht am Rohbau.
Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277
Für Kalkulation, Bewertung und Bauvorlagen. Die Norm beschreibt das Bauwerk und nicht die Wohnung, weshalb beide Angaben für dasselbe Objekt nebeneinander sinnvoll sein können.
Messprotokoll, Fotodokumentation und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Bestandteil der Übergabe. Sie machen prüfbar, an welcher Stelle welcher Wert genommen wurde, und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.

Aufmaße in Freiburg – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeitliches Mehrfamilienhaus in der Wiehre vor der Aufteilung

Bevor aus einem Mietshaus Eigentumswohnungen werden, müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein – samt Kellerabteilen, Speicherräumen und den gemeinschaftlich bleibenden Flächen. Das Aufmaß liefert die Zeichnungsgrundlage, die der Antragsteller selbst beibringen muss.

Baugruppenhaus im Vauban mit Eigenleistungen

Wo Baugemeinschaften und private Bauherren gegenüber gewerblichen Trägern bevorzugt zum Zug kamen, wurde während der Bauzeit vieles noch angepasst – eine Wand versetzt, ein Galeriegeschoss eingezogen, ein Abstellraum anders zugeschnitten. Der Genehmigungsplan trägt diese Änderungen nicht; aufgenommen wird der gebaute Zustand.

Dachgeschossausbau in der Mittelwiehre ohne Bestandsplan

Unter der Schräge entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung, und sie verschiebt sich mit jedem Zentimeter Fußbodenaufbau. Gemessen wird deshalb am fertigen Boden bis zur fertigen Deckenbekleidung, und die maßgeblichen Höhenlinien werden in den Grundriss eingezeichnet.

Anbau an ein Wohnhaus in Herdern

Hier greifen beide Vermessungswelten nacheinander ineinander. Das Bauaufmaß liefert vorab den maßhaltigen Bestand, an den die Planung anschließt. Nach Fertigstellung folgt die Katasterseite: Die veränderte Grundfläche ist anzuzeigen, und das Gebäude wird für das Liegenschaftskataster neu aufgenommen.

So läuft Ihr Aufmaß in Freiburg ab

Der Ablauf folgt überall demselben Muster. Verkürzt oder verlängert wird er in Freiburg durch zwei Dinge: durch das, was sich in der Bauakte findet, und durch das, was am Termin tatsächlich offen steht.

Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Flächennachweis für die Bank, eine Planungsgrundlage für den Umbau und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird.
Vorhandene Unterlagen sichten
Bauzeichnungen laufen über die Akteneinsicht beim Baurechtsamt, bereits archivierte Vorgänge zusätzlich über das Archivrecht. Einen aktuellen Katasterauszug gibt die Servicestelle Vermessung der Stadt heraus – er zeigt Flurstück und Gebäudeumriss, nicht jedoch das Innere.
Termin abstimmen und Zugang sichern
Über die Dauer entscheidet, was aufgeschlossen ist: Keller, Speicher, Nebenräume und bei mehrgeschossigen Einheiten sämtliche Ebenen. Bei vermieteten Wohnungen und Objekten in Verwalterbetreuung braucht das Vorlauf.
Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu lichte Höhen, Nischen, Vormauerungen, Stufen und Öffnungen. Parallel entstehen Skizze und Fotos, damit sich jeder Wert später einer bestimmten Stelle zuordnen lässt.
Auswertung, Übergabe und offene Meldepflichten
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenaufstellung mit ausgewiesenem Rechenweg. Wurde im Zuge der Maßnahme neu gebaut oder die Grundfläche verändert, bleibt daneben die Anzeige an die untere Vermessungsbehörde offen – ein eigener Vorgang, der mit dem Bauaufmaß nichts zu tun hat.

Was den Preis für ein Aufmaß in Freiburg beeinflusst

Zwei gleich große Wohnungen können sich im Messaufwand um ein Mehrfaches unterscheiden. Den Umfang bestimmen vor allem diese Punkte:

Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Längen, Höhen und Öffnungen mit sich. Erker, Nischen und schiefwinklige Zuschnitte kosten mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer derselben Fläche.
Zahl der Ebenen einer Einheit
Eine Etagenwohnung ist in einem Durchgang erfasst. Ein über mehrere Geschosse geschnittenes Reihenhaus verlangt zusätzlich einen durchgehenden Bezug, damit die Ebenen zueinander passen.
Anteil an Dachräumen und Schrägen
Unter der Schräge wird nicht nur die Grundfläche gebraucht, sondern der Verlauf der lichten Höhe. Das erzeugt zusätzliche Messpunkte und einen Schnitt, den eine Geschosswohnung nicht benötigt.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Dauer vor Ort und Auswertungstiefe. Ein Scan lohnt dort, wo Verformungen dokumentiert werden sollen.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Rauminhalte und ein Bestandsmodell: Der Zeichnungsteil wächst mit dem späteren Verwendungszweck.