Teilungserklärung in Frankfurt am Main — Umwandlungssperre ausgelaufen, Milieuschutz bleibt
Wer in Frankfurt am Main eine Teilungserklärung vorbereitet, trifft auf eine Rechtslage, die sich gerade erst verändert hat: Die hessische Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung, die seit Mai 2022 auch für Frankfurt eine gesonderte Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB vorsah, ist zum Jahresende 2025 ausgelaufen – die Landesregierung hat sie nicht verlängert. Seit dem 1. Januar 2026 braucht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Frankfurt deshalb stadtweit keine gesonderte Genehmigung mehr. Wer allerdings innerhalb eines der 14 Frankfurter Milieuschutzgebiete umwandeln will, ist von dieser Entspannung nicht betroffen: Dort bleibt die Umwandlung über die soziale Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB ein genehmigungspflichtiger Vorgang, unabhängig vom Auslaufen der Landesverordnung. Unverändert bleibt außerdem, was seit jeher galt: Ohne bemaßten Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht Frankfurt nimmt das zuständige Amtsgericht Frankfurt am Main die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Brauchen Sie für Ihre Teilungserklärung noch eine Umwandlungsgenehmigung?
Bis Ende 2025 war die Antwort für größere Bestandsgebäude in Frankfurt fast immer Ja. Seit Jahresbeginn 2026 kommt es auf eine einzige Frage an: Liegt das Grundstück in einem der 14 Milieuschutzgebiete oder nicht?
- Außerhalb eines Milieuschutzgebiets: Seit dem 1. Januar 2026 ist für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen keine gesonderte Genehmigung nach § 250 BauGB mehr nötig – die entsprechende Landesverordnung wurde nicht verlängert.
- Innerhalb eines Milieuschutzgebiets: Hier bleibt die Begründung von Wohnungseigentum ein genehmigungspflichtiger Vorgang nach der jeweiligen sozialen Erhaltungssatzung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) – unabhängig vom Auslaufen der Landesverordnung.
- Bis zum 31. Dezember 2025 galt die Ausnahme für Wohngebäude mit nicht mehr als sechs Wohnungen – diese Schwelle betraf nur die inzwischen ausgelaufene Landesverordnung und spielt für künftige Umwandlungen keine Rolle mehr.
Mehrere deutsche Großstädte haben ihre Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB zum Jahreswechsel 2025/2026 verlängert oder sogar neu erlassen. Die hessische Landesregierung hat sich dagegen entschieden, die Verordnung über den 31. Dezember 2025 hinaus fortzuführen – die Genehmigungspflicht ist seither ersatzlos entfallen. Wer eine Frankfurter Immobilie umwandeln will, muss seither keinen Ausnahmetatbestand mehr belegen und kein gesondertes Verwaltungsverfahren mehr durchlaufen, sofern das Grundstück außerhalb eines Milieuschutzgebiets liegt. Innerhalb der 14 Milieuschutzgebiete ändert sich dagegen nichts: Die Erhaltungssatzung beruht auf einer eigenen Rechtsgrundlage und bleibt von der ausgelaufenen Landesverordnung unberührt in Kraft.
Zwei Ausgangslagen, je nachdem, wo das Grundstück liegt
Für die Teilungserklärung selbst ändert sich am eigentlichen WEG-Verfahren nichts. Was sich unterscheidet, ist die Frage, ob vorab noch ein zusätzliches Genehmigungsverfahren dazwischenliegt:
Immobilie außerhalb eines Milieuschutzgebiets
Der übliche Fall seit 2026: Aufteilungsplan erstellen, Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht Frankfurt einholen, Teilungserklärung notariell beurkunden lassen und beim Amtsgericht Frankfurt am Main eintragen – ohne den Umweg über eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung.
Immobilie innerhalb eines der 14 Milieuschutzgebiete
Hier kommt vor der notariellen Beurkundung ein zusätzlicher Schritt hinzu: die Genehmigung nach der jeweiligen sozialen Erhaltungssatzung. Ob ein Grundstück betroffen ist, lässt sich über die Planauskunft des Stadtplanungsamts klären, das die Erhaltungssatzungen der Stadt führt.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Frankfurt nötig sind
Der Kern bleibt unabhängig von der Lage des Grundstücks derselbe – ein Milieuschutzgebiet bringt lediglich eine zusätzliche Unterlage mit sich:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht Frankfurt.
- Lagenachweis zum Milieuschutzgebiet
Eine Planauskunft des Stadtplanungsamts zeigt, ob das Grundstück innerhalb eines der 14 Erhaltungssatzungsgebiete liegt – Grundlage dafür, ob überhaupt ein zusätzliches Genehmigungsverfahren nötig wird.
- Antrag nach der Erhaltungssatzung, falls einschlägig
Nur innerhalb eines Milieuschutzgebiets erforderlich: der gesonderte Antrag auf Genehmigung der Umwandlung nach § 172 BauGB, unabhängig vom Aufteilungsplan.
Teilungserklärungen in Frankfurt am Main – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus im Nordend außerhalb eines Milieuschutzgebiets
Ein Altbau mit neun Wohnungen soll wohnungsweise verkauft werden. Bis Ende 2025 wäre dafür zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nötig gewesen; seit 2026 genügen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, sofern das Grundstück außerhalb eines der 14 Milieuschutzgebiete liegt.
Mehrfamilienhaus in einem der 14 Milieuschutzgebiete
Trotz des Wegfalls der stadtweiten Genehmigungspflicht bleibt die Umwandlung hier ein eigener Prüfschritt: Die soziale Erhaltungssatzung des betroffenen Gebiets verlangt weiterhin eine gesonderte Genehmigung, bevor die Teilungserklärung beurkundet werden kann.
Bürogeschoss in einem Bankenviertel-Hochhaus wird Teileigentum
Weder die inzwischen ausgelaufene Umwandlungsverordnung noch eine Erhaltungssatzung greifen hier: Beide Regelungen betreffen ausschließlich Wohnraum. Für die Aufteilung einer Büroetage in Teileigentum sind allein Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung maßgeblich.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Frankfurt am Main ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Frankfurt kommt es seit 2026 vor allem darauf an, frühzeitig zu klären, ob das Grundstück in einem der 14 Milieuschutzgebiete liegt:
- Lage zum Milieuschutzgebiet klären
Über die Planauskunft des Stadtplanungsamts wird geprüft, ob das Grundstück innerhalb eines der 14 Erhaltungssatzungsgebiete liegt – das entscheidet, ob ein zusätzliches Genehmigungsverfahren nötig wird.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauaufsicht Frankfurt einholen
Auf Grundlage des Aufteilungsplans bestätigt die Bauaufsicht Frankfurt die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten.
- Genehmigung nach der Erhaltungssatzung beantragen, falls nötig
Nur innerhalb eines Milieuschutzgebiets erforderlich – außerhalb entfällt dieser Schritt seit dem 1. Januar 2026 vollständig.
- Notarielle Beurkundung und Eintragung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo erforderlich – erteilter Genehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; eingetragen wird sie zentral beim Amtsgericht Frankfurt am Main.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Frankfurt beeinflusst
Seit dem Wegfall der stadtweiten Umwandlungsgenehmigung entscheidet vor allem die Lage des Grundstücks über den zusätzlichen Aufwand:
- Lage innerhalb oder außerhalb eines Milieuschutzgebiets
Nur innerhalb eines der 14 Erhaltungssatzungsgebiete kommt ein zusätzliches Genehmigungsverfahren hinzu – außerhalb entfällt dieser Schritt seit 2026 vollständig.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – unabhängig davon, ob ein Milieuschutzgebiet betroffen ist.
- Wohn- oder Gewerbenutzung der Einheiten
Für Teileigentum an Gewerbeflächen, etwa in einem Bankenviertel-Hochhaus, entfällt jede Prüfung nach der Erhaltungssatzung von vornherein, da diese ausschließlich Wohnraum betrifft.
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