Kubaturberechnung in Frankfurt am Main — vom Brutto-Rauminhalt zur Rohbausumme

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet dagegen Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Wofür braucht die Bauaufsicht Frankfurt den Brutto-Rauminhalt?

Er fließt zusammen mit dem amtlich festgesetzten Rohbauwert je Kubikmeter in die Rohbausumme ein, die als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben dient.

Q: Warum hieß es früher „umbauter Raum“ statt Brutto-Rauminhalt?

Die hessische Bauaufsichtsgebührenordnung verwendete lange den älteren Begriff. Zum 1. Dezember 2024 wurde er nach den vorliegenden Quellen durch Brutto-Rauminhalt ersetzt – denselben Begriff, den auch DIN 277 nutzt.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Warum ergeben Frankfurter Gründerzeitbauten oft ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche?

Im Nordend und Westend wurden viele Gebäude mit deutlich größeren Geschosshöhen errichtet als heute üblich – das größere Volumen pro Etage schlägt sich direkt im BRI nieder, ohne dass sich die Wohnfläche im gleichen Maß erhöht.

Q: Warum fällt das BRI bei Frankfurter Hochhäusern besonders groß aus?

Weil sich auf vergleichsweise kleiner Grundfläche viele nahezu identische Regelgeschosse übereinanderstapeln – ein Effekt, der sich rein aus der Geometrie eines Hochhauses ergibt, unabhängig vom konkreten Bauprojekt.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum oder Technikgeschossen enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln, insbesondere wenn eine Vergleichbarkeit zwischen unterschiedlich alten Gebäuden gewünscht ist.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – und in Hessen ist diese Kennzahl inzwischen mehr als eine reine Bewertungsgröße. Mit einer zum 1. Dezember 2024 in Kraft getretenen Begriffsanpassung heißt die frühere Bezeichnung „umbauter Raum“ in der hessischen Bauaufsichtsgebührenordnung nach den vorliegenden Quellen offiziell Brutto-Rauminhalt – derselbe Begriff, den auch DIN 277 verwendet. Multipliziert mit dem vom Land jährlich im Staatsanzeiger veröffentlichten Rohbauwert je Kubikmeter ergibt sich daraus die Rohbausumme, die als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr eines verfahrenspflichtigen Vorhabens dient. Wer die Kubatur seines Vorhabens kennt, kennt damit unmittelbar auch eine der zentralen Rechengrößen, die die Bauaufsicht Frankfurt für die Gebühr heranzieht.

Kubaturberechnung in Frankfurt am Main kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt und in unterschiedlichen Zusammenhängen gefragt.
Seit 1. Dezember 2024 heißt der frühere „umbaute Raum“ in der hessischen Bauaufsichtsgebührenordnung nach den vorliegenden Quellen offiziell Brutto-Rauminhalt – eine Begriffsangleichung an DIN 277, die die Nähe beider Rechengrößen sichtbar macht.
Aus Brutto-Rauminhalt und dem jährlich im Staatsanzeiger veröffentlichten Rohbauwert je Kubikmeter ergibt sich die Rohbausumme – dieselbe Rechengröße, die schon bei der Bauvoranfrage als Bemessungsgrundlage der Behördengebühr eine Rolle spielt.
Frankfurts Hochhäuser erreichen durch ihre vielen übereinandergestapelten Regelgeschosse ein Verhältnis von Bruttorauminhalt zu Grundstücksfläche, wie es ein niedriggeschossiges Gebäude auf gleicher Fläche schon rein geometrisch nicht erreichen kann.
Gründerzeit-Altbauten mit hohen Geschossen im Nordend und Westend ergeben ein spürbar anderes Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als ein moderner Neubau mit niedrigeren, standardisierten Geschosshöhen, etwa auf dem Riedberg.

Wofür die Bauaufsicht Frankfurt die Kubatur Ihres Vorhabens braucht

Anders als bei vielen anderen Leistungen ist die Kubaturberechnung selbst keine eigenständig genehmigungspflichtige Bauvorlage – sie liefert aber eine Rechengröße, auf die die Bauaufsicht Frankfurt und weitere Beteiligte in mehreren Zusammenhängen zurückgreifen:

Als Grundlage der Baugenehmigungsgebühr: Der Brutto-Rauminhalt fließt multipliziert mit dem amtlich festgesetzten Rohbauwert je Kubikmeter in die Rohbausumme ein, auf der die Gebühr für verfahrenspflichtige Vorhaben beruht.
Als Bezugsgröße für Wertermittlung und Finanzierung, unabhängig vom aktuellen Nutzungszustand eines Gebäudes.
Als Grundlage energetischer Berechnungen, die auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug nehmen.
Als Vergleichsmaßstab für Portfolios mit mehreren, unterschiedlich alten Gebäuden, die sich nur über eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur seriös gegenüberstellen lassen.

Vom „umbauten Raum“ zum Brutto-Rauminhalt

Frankfurt ist als hessische Kommune an dieselbe Bauaufsichtsgebührenordnung gebunden wie der Rest des Landes. Bis Ende November 2024 sprach diese noch vom „umbauten Raum“ als Bemessungsgrundlage – ein Begriff, der mit DIN 277 nicht deckungsgleich war. Mit der zum 1. Dezember 2024 vollzogenen Umbenennung in Brutto-Rauminhalt rückt die Gebührenberechnung terminologisch näher an die technische Norm heran, nach der auch Ihre Kubaturberechnung entsteht. Schon bei der Bauvoranfrage taucht die daraus abgeleitete Rohbausumme als Bemessungsgrundlage der Behördengebühr auf, obwohl zu diesem frühen Zeitpunkt oft noch keine vollständige Planung vorliegt – ein Hinweis darauf, wie früh im Verfahren eine belastbare Kubatur bereits gebraucht wird.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen des Gebäudes von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein darunterliegender Raum als Wohnfläche zählt. Keller, Dachraum und Nebenräume gehen vollständig mit ein, bei einem Hochhaus entsprechend auch Technikgeschosse und Attika.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen sämtlicher Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Ausgangspunkt für viele weitere Kennzahlen und häufig Grundlage für Kostenschätzungen nach DIN 276, etwa bei der Umnutzung eines Bürogebäudes.

Was für eine Kubaturberechnung in Frankfurt gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller, Dachraum und – bei Hochhäusern – Technikgeschossen.
Dachaufbau und Neigung beziehungsweise oberer Gebäudeabschluss
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut oder, bei einem Hochhaus, bis zur Attika.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für die Gebühr der Bauaufsicht Frankfurt, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann die Dokumentationstiefe beeinflussen.

Kubaturberechnung in Frankfurt am Main – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau im Nordend

Der ermittelte Brutto-Rauminhalt fließt zusammen mit dem amtlichen Rohbauwert in die Rohbausumme ein, auf deren Grundlage die Bauaufsicht Frankfurt die Gebühr für das verfahrenspflichtige Vorhaben berechnet.

Hochhaus-Neubau im Bankenviertel

Dutzende übereinandergestapelte Regelgeschosse ergeben ein Verhältnis von Bruttorauminhalt zu Grundstücksfläche, das ein niedriggeschossiges Gebäude auf vergleichbarer Fläche allein aus geometrischen Gründen nicht erreichen kann.

Wertermittlung eines Gründerzeit-Mehrfamilienhauses im Westend

Die hohen Altbau-Geschosse ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Neubau auf dem Riedberg – relevant für Gutachten und Finanzierungsanfragen.

Umbau eines Büroturms in Niederrad zu Apartments

Vor der Umnutzung ist die Kubatur zunächst eine reine Bauwerksfläche nach DIN 277. Erst in einem zweiten Schritt wird daraus für Miet- oder Kaufvertrag die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung abgeleitet – zwei Zahlen für dasselbe Gebäude, die sich nicht austauschen lassen.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Frankfurt am Main

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Vorhandene Bauakte der Bauaufsicht Frankfurt oder Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum beziehungsweise Technikgeschossen.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, etwa bei Vorkriegsgebäuden im Nordend, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen oder nach Regelgeschosstyp bei einem Hochhaus.
Plausibilität gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, ob das Ergebnis für die Gebühr der Bauaufsicht, eine Bewertung oder eine Finanzierung gebraucht wird.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Rohbausumme gegenüber der Bauaufsicht Frankfurt.

Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Frankfurt beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Rechenaufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, wie bei vielen Vorkriegsgebäuden im Nordend, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper – bei einem Hochhaus zusätzlich die Zahl der zu unterscheidenden Regelgeschosstypen.
Komplexität des Dachaufbaus oder oberen Gebäudeabschlusses
Schrägen, Gauben und Erker verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach oder eine schlichte Attika.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Gebühr der Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.