Grundrisse in Frankfurt am Main — von der jungen „Neuen Altstadt“ bis zum lückenhaft aktenkundigen Nordend bemaßt erfasst

Q: Wo bekomme ich einen alten Grundriss für meine Frankfurter Immobilie her?

Zuständig ist das Archiv der Bauaufsicht Frankfurt an der Kurt-Schumacher-Straße 10. Termine zur Einsichtnahme sind nur dienstags und donnerstags vormittags verfügbar, weshalb sich eine frühzeitige Anfrage lohnt.

Q: Stimmt es, dass für mein Nordend-Gebäude gar keine Bauakte mehr existiert?

Möglich, und für Gebäude aus der Zeit vor 1945 sogar wahrscheinlich: Die Bauaufsicht Frankfurt bestätigt in einem eigenen Merkblatt, dass entsprechende Unterlagen wegen der Kriegszerstörung größtenteils nicht mehr vorhanden sind. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort von Anfang an der richtige Weg.

Q: Ist die „Neue Altstadt“ am Dom-Römer-Areal baurechtlich ein Altbau?

Nein. Die zwischen 2012 und 2018 errichteten Gebäude wirken durch ihre historisierende Fassadengestaltung alt, sind baurechtlich aber echte Neubauten mit vollständiger, junger Bauakte – ein Grundriss lässt sich hier unmittelbar aus den vorhandenen Unterlagen ableiten.

Q: Unterscheidet sich ein Grundriss für ein Bankenviertel-Büro von einem Wohngrundriss?

Ja. Bürogeschosse in Hochhäusern sind meist großzügiger und flexibler unterteilbar als Wohngrundrisse mit fest zugeschnittenen Zimmern. Die Erfassung folgt trotzdem demselben Prinzip: bemaßt und nachvollziehbar, angepasst an die tatsächliche Nutzung.

Q: Brauche ich für eine Teilungserklärung in Frankfurt einen neuen Grundriss?

In der Regel ja, sobald der bestehende Aufteilungsplan vom heutigen Bestand abweicht. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt die Bauaufsicht Frankfurt einen aktuellen, maßstäblichen Plan, der die tatsächliche Raumaufteilung korrekt zeigt.

Q: Lohnt sich ein Antrag beim Archiv der Bauaufsicht überhaupt für ein Vorkriegsgebäude?

Meist nicht als erster Schritt. Da die Bauaufsicht selbst bestätigt, dass Vorkriegsunterlagen größtenteils fehlen, spart ein direktes Aufmaß vor Ort in solchen Fällen häufig Zeit gegenüber einem wahrscheinlich ergebnislosen Archivantrag.

In Frankfurt am Main kann historisch aussehende Bausubstanz baurechtlich blutjung sein – und ein Gebäude ganz ohne besondere Fassade kann eine Aktenlücke bergen, die auf den Krieg zurückgeht. Am Dom-Römer-Areal entstand zwischen 2012 und 2018 die sogenannte Neue Altstadt: 35 Neubauten, von denen 15 als „schöpferische Nachbauten“ historischer Vorbilder gelten, mit vollständiger, junger Bauakte trotz mittelalterlicher Anmutung. Im Kontrast dazu bestätigt ein Merkblatt der Bauaufsicht Frankfurt offiziell, dass Unterlagen zu vor 1945 errichteten Gebäuden wegen der fast vollständigen Zerstörung der Altstadt beim Luftangriff vom 22. März 1944 größtenteils nicht mehr vorhanden sind – eine Lücke, die auch die bis heute stadtbildprägenden Gründerzeitviertel Nordend und Westend betrifft. Welcher Weg zum Grundriss führt, hängt in Frankfurt deshalb stärker als anderswo davon ab, ob ein Gebäude nur alt aussieht oder tatsächlich vor dem Krieg entstanden ist.

Grundrisse in Frankfurt am Main kurz und kompakt

Das Archiv der Bauaufsicht Frankfurt an der Kurt-Schumacher-Straße 10 vergibt Einsichtstermine nur dienstags und donnerstags vormittags.
Für Gebäude aus der Zeit vor 1945 bestätigt die Bauaufsicht selbst, dass ein Großteil der Bauakten kriegsbedingt nicht mehr vorhanden ist – ein Aufmaß vor Ort ist im Nordend und Westend deshalb eher Regelfall als Ausnahme.
Die „Neue Altstadt“ am Dom-Römer-Areal wirkt historisch, ist baurechtlich aber ein Neubauprojekt von 2012 bis 2018 mit vollständiger, junger Bauakte.
Ein Grundriss wird auch für Teilungserklärungen sowie zur Abgrenzung von Wohn- und Gewerbeflächen gebraucht, etwa bei Bürogeschossen in den Hochhäusern des Bankenviertels.
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Wann Sie in Frankfurt am Main einen neuen Grundriss brauchen

Ein Grundriss ist auch in Frankfurt keine für sich genommen genehmigungspflichtige Leistung, taucht aber in mehreren wiederkehrenden Situationen als notwendige Grundlage auf:

Verkauf und Finanzierung: Bank und Notar bestehen auf einem aktuellen, bemaßten Plan – für Vorkriegsgebäude im Nordend reicht die Bauakte dafür häufig nicht aus, weil sie schlicht nicht mehr existiert.
Fehlende Vorkriegsunterlagen: Für vor 1945 errichtete Gebäude bestätigt die Bauaufsicht offiziell, dass Bauakten überwiegend verloren gingen – ein Umstand, der die Grundrisserstellung in weiten Teilen des Nordend und Westend prägt.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen will, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Abgrenzung von Wohn- und Gewerbeflächen: In gemischt genutzten Gebäuden, etwa mit Ladenflächen im Erdgeschoss, muss der Grundriss die einzelnen Nutzungseinheiten sauber trennen.
Neubau mit historischer Anmutung: Auch ein Gebäude, das wie ein Altbau aussieht, etwa am Dom-Römer-Areal, braucht einen regulären, auf den tatsächlichen Neubau bezogenen Grundriss statt eines vermeintlich passenden historischen Vorbilds.

Vorkriegsakten im Nordend: eine offiziell bestätigte Lücke

Anders als in Städten, in denen Bauakten nur vereinzelt oder je nach Zufall verloren gingen, äußert sich die Bauaufsicht Frankfurt in einem eigenen Merkblatt ausdrücklich dazu: Unterlagen zu vor 1945 errichteten Gebäuden sind wegen der Kriegszerstörung größtenteils nicht mehr vorhanden. Für die bis heute von breiten Alleen und Sandsteinfassaden geprägten Gründerzeitviertel Nordend und Westend bedeutet das in der Praxis, dass ein Aufmaß vor Ort nicht die Ausnahme, sondern der planbare Regelweg ist, sobald ein Gebäude nachweislich vor dem Krieg errichtet wurde. Wer vorab prüfen lässt, ob überhaupt noch eine Akte existiert, spart sich dadurch häufig einen ergebnislosen Antrag beim Archiv.

Woher Ihr Frankfurter Grundriss stammt

Je nach Baujahr und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus dem Archiv der Bauaufsicht Frankfurt

Das eigene Archiv der Bauaufsicht an der Kurt-Schumacher-Straße 10 vergibt Termine ausschließlich dienstags und donnerstags vormittags. Für Gebäude ab der Nachkriegszeit lässt sich hier häufig ein verwertbarer Plan finden und neu bemaßen.

Per Aufmaß vor Ort

Für vor 1945 errichtete Gebäude im Nordend oder Westend ist das wegen der offiziell bestätigten Aktenlücke meist von vornherein der einzige verlässliche Weg – ein Antrag beim Archiv bleibt hier in vielen Fällen ergebnislos.

Aus vorhandenen digitalen Plänen

Für jüngere Bauvorhaben, etwa im Neubaustadtteil Riedberg oder am Dom-Römer-Areal, liegen die Bauunterlagen von Beginn an digital vor und lassen sich unmittelbar für die Grundrisserstellung weiterverwenden.

Welche Unterlagen für Ihren Frankfurter Grundriss hilfreich sind

Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:

Bauakten-Anfrage beim Archiv der Bauaufsicht
Für die Einsicht im Archiv an der Kurt-Schumacher-Straße 10 wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt; Termine sind nur dienstags und donnerstags vormittags verfügbar, eine frühzeitige Anfrage lohnt sich entsprechend.
Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Auch unvollständige Unterlagen aus Familienbesitz helfen, die ursprüngliche Raumaufteilung eines Nordend- oder Westend-Altbaus nachzuvollziehen, wenn die offizielle Akte fehlt.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
Angaben zur Nutzungsart bei gemischten Gebäuden
Bei Wohn- und Gewerbeflächen im selben Gebäude, etwa mit Büros in einem Bankenviertel-Hochhaus, wird zusätzlich erfasst, welche Einheit welcher Nutzung zugeordnet ist.

Grundrisse in Frankfurt am Main – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeitwohnung im Nordend ohne erhaltene Vorkriegsakte

Für ein Gebäude aus der Zeit vor 1945 bestätigt die Bauaufsicht selbst, dass die Unterlagen meist verloren sind. Ein Aufmaß vor Ort erfasst den tatsächlichen Zuschnitt zuverlässig, ohne den Umweg über einen aussichtslosen Archivantrag.

Neubau-„Altstadthaus“ am Dom-Römer-Areal mit vollständiger junger Akte

Trotz mittelalterlicher Fassadengestaltung handelt es sich baurechtlich um einen zwischen 2012 und 2018 errichteten Neubau. Die zugehörige Bauakte ist vollständig und lässt sich für den Grundriss unmittelbar nutzen.

Bürogeschoss in einem Bankenviertel-Hochhaus

Gewerbegrundrisse in Hochhäusern folgen einer anderen Logik als Wohngrundrisse – größere, flexibel unterteilbare Flächen statt fest zugeschnittener Zimmer. Für eine Vermietung oder einen Umbau wird der bestehende Zuschnitt entsprechend bemaßt erfasst.

Neubauwohnung im Stadtteil Riedberg

Für Bauvorhaben auf einer der jüngsten Frankfurter Entwicklungsflächen liegen die Planunterlagen von Anfang an digital vor, sodass sich ein vermarktungsfertiger Grundriss meist ohne separaten Erfassungstermin ableiten lässt.

So läuft Ihr Grundriss in Frankfurt am Main ab

Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In Frankfurt liegt das Gewicht früh darauf, zu klären, ob für ein Gebäude überhaupt eine Vorkriegsakte existieren kann:

Zweck und Anlass klären
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung, eine Teilungserklärung oder die Abgrenzung von Nutzungseinheiten gebraucht wird, bestimmt Maßstab und Detailtiefe.
Baujahr und Aktenlage einschätzen
Für Gebäude aus der Zeit vor 1945 wird die bekannte Aktenlücke von vornherein einkalkuliert, statt Zeit auf einen wahrscheinlich ergebnislosen Antrag zu verwenden.
Fehlende Grundlagen beschaffen oder aufmessen
Für Nachkriegsgebäude wird die Akte im Archiv der Bauaufsicht angefragt, für Vorkriegsgebäude im Nordend oder Westend meist direkt vor Ort vermessen.
Grundriss zeichnen und bemaßen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss – auf Wunsch inklusive Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar, Bauaufsicht oder Exposé.

Was den Aufwand eines Grundrisses in Frankfurt am Main beeinflusst

Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen Frankfurter Gebäudetypen deutlich:

Baujahr und damit verbundene Aktenlage
Für Nachkriegsgebäude lässt sich meist zügig eine verwertbare Akte finden. Für Vorkriegsgebäude im Nordend oder Westend entfällt die Aktenrecherche wegen der bekannten Lücke häufig ganz zugunsten eines direkten Aufmaßes.
Gebäudetyp: Wohn- oder Gewerbegrundriss
Ein Bürogeschoss in einem Bankenviertel-Hochhaus verlangt einen anderen Erfassungsansatz als eine kleinteilig geschnittene Altbauwohnung.
Zahl der Ebenen und Räume
Eine einzelne Etagenwohnung ist rasch erfasst. Ein Gebäude mit mehreren Geschossen und gemischter Nutzung verlangt für jede Einheit einen eigenen Erfassungsdurchgang.
Anlass und Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für Bank oder Notar unterscheidet sich im Aufwand von einem vermarktungsfertigen, möblierten und bemaßten Grundriss für ein Exposé.