Bauvoranfrage in Frankfurt am Main — der Vorbescheid nach § 76 HBO

Q: Kennt Hessen wie Berlin zwei unterschiedliche Bescheidarten für die Bauvoranfrage?

Nein. § 76 HBO regelt Bauvoranfrage und Bauvorbescheid in einer einzigen Vorschrift – es gibt in Hessen nur dieses eine Instrument, keine zusätzliche, schlankere zweite Bescheidart.

Q: Wie lange gilt ein Bauvorbescheid in Frankfurt?

Drei Jahre ab Erteilung. Auf Antrag lässt sich die Frist bei unveränderter Rechtslage um jeweils bis zu ein weiteres Jahr verlängern.

Q: Gilt die Genehmigungsfiktion auch für den Vorbescheid?

Ja, sofern das zugrunde liegende Vorhaben ins vereinfachte Baugenehmigungsverfahren fiele: § 76 Abs. 2 HBO erklärt § 65 Abs. 2 HBO für entsprechend anwendbar. Für Sonderbauten im Vollverfahren gibt es dagegen keine Fiktion.

Q: Welches Amt ist für die Bauvoranfrage in Frankfurt zuständig?

Wie beim Bauantrag entscheidet die Bauaufsicht Frankfurt als zentrale Behörde für das gesamte Stadtgebiet – es gibt keine auf Stadtteile aufgeteilten Bauämter.

Q: Kann ich die Geltungsdauer verlängern lassen?

Ja. Die dreijährige Frist lässt sich bei der Bauaufsicht Frankfurt um jeweils bis zu ein weiteres Jahr verlängern, solange sich die rechtlichen Voraussetzungen nicht geändert haben – rechtzeitig vor Fristablauf beantragt.

Die Hessische Bauordnung regelt Bauvoranfrage und Bauvorbescheid in einer einzigen Vorschrift: § 76 HBO. Anders als in Bundesländern mit zwei getrennten Bescheidarten gibt es in Hessen nur dieses eine Instrument – dafür mit einer Besonderheit, die leicht übersehen wird: § 76 Abs. 2 HBO erklärt die §§ 65 bis 74 HBO für entsprechend anwendbar. Damit reicht auch die Genehmigungsfiktion aus § 65 Abs. 2 HBO, die das Baupaket I für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren geschärft hat, bis in den Vorbescheid hinein – sofern das zugrunde liegende Vorhaben in dieses Verfahren fiele. Für Sonderbauten im Vollverfahren, etwa ein Hochhausprojekt im Bankenviertel, gilt das nicht: Dort bleibt es, wie schon beim eigentlichen Bauantrag, bei der ausdrücklichen Entscheidung ohne Fiktionswirkung.

Was § 76 HBO für Ihre Bauvoranfrage regelt

Auf schriftlichen Antrag beantwortet die Bauaufsicht Frankfurt einzelne, konkret gestellte Fragen zu einem Vorhaben, die im späteren Baugenehmigungsverfahren ohnehin geprüft würden:

Bindungswirkung: Der Bauvorbescheid bindet die Bauaufsicht Frankfurt im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren für die beantworteten Fragen, solange er nicht zurückgenommen oder widerrufen wird.
Geltungsdauer: Drei Jahre ab Erteilung; auf Antrag verlängert die Bauaufsicht Frankfurt die Frist um jeweils bis zu ein weiteres Jahr, wenn sich die maßgebliche Rechtslage nicht geändert hat.
Entsprechende Anwendung: Über § 76 Abs. 2 HBO gelten die §§ 65 bis 74 HBO sinngemäß auch für den Vorbescheid – einschließlich der Genehmigungsfiktion, wo das zugrunde liegende Vorhaben ins vereinfachte Verfahren fällt.

Wie die Fiktion vom Bauantrag bis in den Vorbescheid reicht

Beim Bauantrag selbst gilt seit jeher: Entscheidet die Bauaufsicht Frankfurt im vereinfachten Verfahren nicht binnen drei Monaten nach vollständigem Antrag, gilt die Genehmigung nach § 65 Abs. 2 HBO als erteilt. Weil § 76 Abs. 2 HBO die §§ 65 bis 74 HBO ausdrücklich für den Vorbescheid für entsprechend anwendbar erklärt, wirkt dieselbe Fiktionsregel auch dort – vorausgesetzt, das der Bauvoranfrage zugrunde liegende Vorhaben würde im vereinfachten Verfahren entschieden. Für Vorhaben, die als Sonderbau zwingend ins Vollverfahren nach § 66 HBO fallen, greift diese Rückkopplung dagegen nicht: Hier bleibt es, wie beim Bauantrag selbst, bei einer ausdrücklichen Entscheidung ohne automatische Fiktionswirkung – mit entsprechend längeren, nicht fristgebundenen Bearbeitungszeiten.

Vereinfachtes Verfahren oder Vollverfahren – der entscheidende Unterschied

Für die Bauvoranfrage selbst ist der äußere Ablauf immer derselbe. Ob am Ende eine Fiktion greifen kann, hängt davon ab, welchem Verfahren das zugrunde liegende Vorhaben zuzuordnen wäre:

Vorhaben mit Bezug zum vereinfachten Verfahren

Würde das spätere Vorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 65 HBO entschieden, gilt über § 76 Abs. 2 HBO auch für den Vorbescheid die Genehmigungsfiktion – bleibt die Bauaufsicht Frankfurt untätig, gilt die beantragte Frage nach Ablauf der Frist als in Ihrem Sinne beantwortet.

Vorhaben mit Bezug zum Vollverfahren

Würde das spätere Vorhaben als Sonderbau zwingend das Vollverfahren nach § 66 HBO durchlaufen – etwa ein Hochhausprojekt im Bankenviertel –, gibt es auch beim Vorbescheid keine Fiktion. Es bleibt bei einer ausdrücklichen, umfassend geprüften Entscheidung.

Welche Unterlagen Ihre Bauvoranfrage in Frankfurt braucht

Der Umfang bleibt deutlich unter dem eines vollständigen Bauantrags:

Schriftlicher Antrag mit präzise formulierten Fragen
Die Qualität der Formulierung entscheidet über den Wert des späteren Bescheids – zu allgemein gestellte Fragen binden die Bauaufsicht Frankfurt später kaum.
Lageplan
Amtlicher Kartenausschnitt mit Darstellung des Flurstücks, auf das sich die Fragen beziehen.
Kurzbeschreibung des Vorhabens
Je nach gestellter Frage genügt eine knappe Beschreibung von Art, Maß und Nutzung; die Einreichung erfolgt wie beim Bauantrag über das Bauportal Hessen.

Bauvoranfragen in Frankfurt am Main – Beispiele aus der Praxis

Erweiterung im unbeplanten Innenbereich

Vor dem Grundstückskauf lässt sich per Vorbescheid klären, ob sich ein geplanter Anbau nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt. Läge das spätere Vorhaben im vereinfachten Verfahren, gilt bei Untätigkeit auch hier die Fiktion aus § 65 Abs. 2 HBO.

Dachgeschossausbau und die neuen Brandschutzerleichterungen

Ob die seit dem Baupaket I geltenden erleichterten Brandschutzanforderungen für einen konkreten Dachgeschossausbau greifen, lässt sich vorab per Vorbescheid klären, statt es erst im vollständigen Bauantrag zu erfahren.

Hochhausprojekt im Bankenviertel

Für ein Vorhaben, das als Sonderbau zwingend das Vollverfahren nach § 66 HBO durchlaufen würde, klärt der Vorbescheid einzelne Fragen verbindlich vorab – ohne Fiktionswirkung und mit entsprechend mehr Zeit für die Bearbeitung.

So läuft Ihre Bauvoranfrage in Frankfurt am Main ab

Der Ablauf folgt § 76 HBO – mit der zusätzlichen Weichenstellung, ob das zugrunde liegende Vorhaben später im vereinfachten Verfahren oder im Vollverfahren entschieden würde:

Fragen konkret formulieren
Der Wert des späteren Vorbescheids hängt vollständig davon ab, wie präzise die gestellten Fragen sind.
Zuordnung zum späteren Verfahren klären
Ob das Vorhaben voraussichtlich ins vereinfachte Verfahren oder als Sonderbau ins Vollverfahren fällt, entscheidet mit darüber, ob am Ende eine Fiktion infrage kommt.
Unterlagen bei der Bauaufsicht Frankfurt einreichen
Antrag, Lageplan und Kurzbeschreibung gehen über das Bauportal Hessen an die zentral zuständige Behörde.
Bearbeitung durch die Bauaufsicht Frankfurt
Die Behörde prüft die gestellten Fragen und kann bei Bedarf Rückfragen stellen oder weitere Unterlagen nachfordern.
Bescheid oder Fiktion
Der positive Bescheid bindet die Bauaufsicht Frankfurt drei Jahre, verlängerbar um jeweils ein weiteres Jahr; bei Vorhaben mit Bezug zum vereinfachten Verfahren tritt bei Untätigkeit stattdessen die Genehmigungsfiktion ein.

Was den Preis für eine Bauvoranfrage in Frankfurt beeinflusst

Die Behördengebühr richtet sich nach dem hessischen Gebührenrecht und ist unabhängig von unserem Honorar für die Vorbereitung. Folgende Faktoren bestimmen den Aufwand:

Anzahl und Komplexität der Fragen
Jede zusätzliche Frage, die verbindlich beantwortet werden soll, erhöht den Prüfaufwand der Bauaufsicht Frankfurt und damit die Bearbeitungsgebühr.
Zuordnung zum vereinfachten Verfahren oder Vollverfahren
Fragen zu einem Vorhaben mit absehbarem Sonderbau-Status verlangen tendenziell eine umfassendere Prüfung als Fragen zu einem gewöhnlichen Wohnvorhaben.
Bemessungsgrundlage der Behördengebühr
Die Gebühr orientiert sich an der voraussichtlichen Rohbausumme des späteren Vorhabens, auch wenn zum Zeitpunkt der Bauvoranfrage noch keine vollständige Planung vorliegt.
Auslastung der Bauaufsicht Frankfurt
Wie bei anderen Verfahren wirkt sich die aktuelle Bearbeitungslast auf die Dauer aus, nicht aber auf die gesetzliche Gebührenhöhe.