Aufteilungspläne in Frankfurt am Main — wenn weder Bauakte noch Stadtarchiv weiterhelfen
Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG: durchgehend nummerierte Einheiten, eindeutig abgegrenztes Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Ein gewöhnlicher alter Grundriss reicht dafür nicht – und genau der ist in Frankfurt für viele Altbauten ohnehin schwer zu bekommen. Die Bauaufsicht Frankfurt bestätigt in einem eigenen Merkblatt, dass Bauakten zu vor 1945 errichteten Gebäuden wegen der weitgehenden Zerstörung beim Luftangriff vom 22. März 1944 größtenteils nicht mehr vorhanden sind. Anders als in manchen anderen Großstädten gibt es dafür in Frankfurt auch kein zweites, systematisch aufgebautes Bauaktenarchiv: Das Institut für Stadtgeschichte verwahrt zwar historische Dokumente aus mehr als tausend Jahren Stadtgeschichte und darunter vereinzelt auch alte Baupläne, ist aber ein allgemeines Stadtarchiv und kein auf Bauakten spezialisiertes Verzeichnis. Wo beide Quellen an ihre Grenzen stoßen, bleibt für den Aufteilungsplan nur ein verlässlicher Weg: die Vor-Ort-Vermessung des tatsächlichen Bestands.
Wann Sie in Frankfurt einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei nachgelagerte Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht Frankfurt, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht Frankfurt am Main möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die seit 2026 in den meisten Frankfurter Lagen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt, den bemaßten Aufteilungsplan aber weiterhin voraussetzt.
- Bei Neubauten, etwa auf dem Riedberg, entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
Für Nachkriegsgebäude führt die Bauaufsicht Frankfurt in ihrem Archiv an der Kurt-Schumacher-Straße 10 meist eine brauchbare Akte. Für Gebäude aus der Zeit vor 1945 bestätigt sie selbst, dass diese Grundlage größtenteils fehlt. Das Institut für Stadtgeschichte kommt dann zwar als zweite Anlaufstelle infrage – als allgemeines historisches Archiv mit Beständen aus privater und städtischer Überlieferung ist es jedoch nicht systematisch nach Gebäuden oder Adressen erschlossen wie ein eigentliches Bauaktenarchiv. Ob sich dort für ein konkretes Gebäude etwas findet, lässt sich vorab kaum verlässlich einschätzen. Für den Aufteilungsplan bedeutet das in der Praxis: Eine Anfrage kann sich lohnen, ein Ergebnis ist aber nicht garantiert – und die Vor-Ort-Vermessung sollte von Anfang an als realistische Alternative eingeplant werden, nicht erst als letzter Ausweg.
Woher Ihr Frankfurter Aufteilungsplan stammt
Je nach Baujahr und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauakte der Bauaufsicht Frankfurt
Für Gebäude ab der Nachkriegszeit lässt sich hier häufig ein verwertbarer Plan finden. Er muss für den Aufteilungsplan noch um die durchgehende Nummerierung der Einheiten und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergänzt werden.
Aus dem Institut für Stadtgeschichte
Für ältere Gebäude ohne Bauakte ein möglicher, aber unsicherer zweiter Weg: Das Institut hält historische Pläne und Unterlagen aus verschiedensten Sammlungen, ohne dass sich ein Treffer für ein bestimmtes Gebäude vorab garantieren lässt.
Per Vor-Ort-Vermessung
Führt keine der beiden Quellen zu einem verwertbaren Plan, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Gerade bei mehrfach veränderten Altbauten ist das ohnehin oft der zuverlässigere Weg, weil er den tatsächlichen Bestand statt eines möglicherweise veralteten Planstands abbildet.
Welche Unterlagen für Ihren Frankfurter Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig davon, welcher Weg zum Ziel führt:
- Bauakten-Anfrage bei der Bauaufsicht Frankfurt
Für die Einsicht im Archiv an der Kurt-Schumacher-Straße 10 wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt; Termine sind nur dienstags und donnerstags vormittags verfügbar.
- Rechercheanfrage beim Institut für Stadtgeschichte
Für Vorkriegsgebäude ohne Bauakte kann eine gezielte Anfrage im Institut für Stadtgeschichte zusätzliche historische Unterlagen zutage fördern – ein Ergebnis ist dabei nicht garantiert.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Frankfurt am Main – Beispiele aus der Praxis
Nordend-Altbau ohne Treffer in Bauakte oder Stadtarchiv
Weder die Bauaufsicht Frankfurt noch das Institut für Stadtgeschichte können für dieses vor 1945 errichtete Gebäude eine verwertbare Unterlage liefern. Der Aufteilungsplan entsteht komplett neu per Vor-Ort-Vermessung, inklusive später angebauter Nebenräume.
Nachkriegsbau in der Nordweststadt mit vollständiger Bauakte
Die Bauakte bei der Bauaufsicht Frankfurt ist vollständig und aktuell. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne erneute Vermessung.
Bürogeschoss in einem Bankenviertel-Hochhaus
Als Sonderbau im Vollverfahren nach § 66 HBO ist die Genehmigungsplanung eines Hochhauses ohnehin lückenlos dokumentiert. Der Aufteilungsplan für die Umwandlung einer Büroetage in Teileigentum lässt sich meist unmittelbar daraus ableiten, ohne eigene Vermessung.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Frankfurt am Main
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Frankfurt liegt das Gewicht früh darauf, zügig zu klären, ob überhaupt eine verwertbare Quelle existiert:
- Bauakte bei der Bauaufsicht Frankfurt prüfen
Erster Schritt bei jedem Gebäude, unabhängig vom Baujahr – für Nachkriegsbauten oft schon ausreichend.
- Bei Vorkriegsgebäuden das Institut für Stadtgeschichte anfragen
Eine zweite, aber unsichere Quelle – lohnend als Versuch, ohne dass sich ein Ergebnis vorab garantieren lässt.
- Vor-Ort-Vermessung planen, wo keine Quelle ausreicht
Bleiben beide Anfragen ohne verwertbares Ergebnis, wird das Gebäude direkt aufgenommen.
- Einheiten festlegen und durchgehend nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen und übergeben
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet; der fertige Plan geht an Bauaufsicht und Notar.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Frankfurt beeinflusst
In Frankfurt entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:
- Vollständigkeit der Bauakte bei der Bauaufsicht
Eine lückenlose, aktuelle Akte ist der günstigste Fall. Fehlt sie, wie bei vielen Vorkriegsgebäuden, wird eine zusätzliche Recherche oder eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Ob sich eine Recherche im Institut für Stadtgeschichte lohnt
Da ein Treffer nicht garantiert ist, wägen wir im Einzelfall ab, ob die Recherche voraussichtlich Zeit spart oder ob eine direkte Vor-Ort-Vermessung der schnellere Weg ist.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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