Aufmaß & Vermessung in Frankfurt am Main — Bauaufmaß vom Gründerzeithaus bis zum umgebauten Büroturm
Kaum ein deutscher Gebäudebestand ist so oft überschrieben worden wie der Frankfurter. Von rund 177.000 Wohnungen, die es 1939 gab, blieben nach dem Krieg etwa 44.000 übrig; ungefähr siebzig Prozent der Bausubstanz war zerstört. Was heute steht, ist deshalb zu großen Teilen Wiederaufbau, überlagert von den Bürostädten der Nachkriegsjahrzehnte, von der Hochhausentwicklung der Innenstadt und seit einigen Jahren vom Umbau leerstehender Büroflächen zu Wohnungen. Wer in dieser Stadt ein verlässliches Maß braucht, findet dafür selten eine Zeichnung, die noch stimmt. Ein Bauaufmaß nimmt stattdessen auf, was tatsächlich gebaut ist, und macht daraus bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine prüfbare Flächenermittlung – die Grundlage, auf der Bank, Notar, Verwaltung und Planung anschließend aufsetzen können.
Wann in Frankfurt ein Bauaufmaß nötig wird
Zu einem Bauaufmaß verpflichtet niemanden ein Gesetz. Gebraucht wird es dort, wo eine Fläche oder eine Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Papiere das nicht leisten. In Frankfurt sind das vor allem diese Anlässe:
- Ein Bürogebäude soll Wohnungen aufnehmen. Bevor Grundrisse entstehen, müssen Stützenraster, Kernabmessungen, lichte Höhen und Fassadenteilung feststehen – aus einer Vermietungsbroschüre lässt sich das nicht ableiten.
- Ein Haus wird in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt die Bauaufsicht Frankfurt, verlangt die Aufteilungspläne aber in einheitlichem Maßstab, möglichst 1:100. Für die Richtigkeit der Unterlagen steht der Antragsteller ein, nicht die Behörde.
- Sondereigentum an Loggien, Balkonen oder Dachterrassen soll begründet werden: Dafür ist in den Plänen eine vertikale Abgrenzung darzustellen. Stellplätze werden erst sondereigentumsfähig, wenn Länge, Breite und Abstand zur Grundstücksgrenze bemaßt sind.
- Eine Bank, ein Sachverständiger oder ein Käufer verlangt eine Fläche, die sich Raum für Raum nachrechnen lässt.
- Die im Vertrag genannte Fläche wird bestritten und soll durch eine dokumentierte Messung überprüft werden.
Hessen nimmt Gebäudeeigentümer selbst in die Pflicht. Nach § 21 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes (HVGG) aus dem Jahr 2007 haben die Eigentümer eines im Liegenschaftskataster nachzuweisenden Gebäudes die Gebäudeeinmessung und die anschließende Fortführung des Katasters zu veranlassen, sobald das Gebäude neu errichtet oder im Grundriss verändert wird – und zwar bis zur Fertigstellung des Rohbaus. Als Grundrissänderung zählt auch ein Anbau oder ein Teilabbruch. Ausführen darf die Einmessung nur eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 HVGG, in der Praxis also die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure und die Ämter für Bodenmanagement. Bleibt der Auftrag trotz schriftlicher Aufforderung aus, dürfen diese Stellen nach Ablauf von 21 Tagen von Amts wegen tätig werden und die Kosten in Rechnung stellen. Kostenschuldner ist, wer im Zeitpunkt der Einmessung Gebäudeeigentümer ist – eine versäumte Einmessung reist damit mit dem Grundstück zum Erwerber. Diese hoheitliche Leistung erbringt Planprofi24 nicht. Sie beantwortet ohnehin eine andere Frage: Das Kataster hält fest, wo ein Gebäude steht und welchen Umriss es hat; Wände, Räume, Höhen und Wohnfläche sind dort nirgends verzeichnet.
Erfassungsverfahren und wann sie sich lohnen
Welches Verfahren am Objekt passt, ergibt sich aus der Geometrie des Gebäudes und aus dem Zweck der späteren Unterlagen – nicht aus dem Inhalt des Messkoffers:
Raumweise Aufnahme mit Laserdistanzmessung
Der Regelweg in Wohnungen und Einfamilienhäusern. Zur Kontrolle werden Diagonalen mitgemessen, weil kaum ein Raum wirklich rechtwinklig ist; dazu kommen Nischen, Vormauerungen, Brüstungs- und Sturzhöhen. Die größte Fehlerquelle sitzt nicht im Gerät, sondern in der Übertragung – erfasst wird deshalb direkt in der Aufmaß-App.
Durchgehender Lage- und Höhenbezug über viele Geschosse
In einem Wohn- oder Bürohochhaus genügt es nicht, jedes Geschoss für sich zu messen. Kerne, Schächte, Stützen und Fassadenachsen müssen über alle Ebenen hinweg zueinander passen, sonst liegen die Grundrisse in der Zeichnung nicht übereinander. Ein gemeinsamer Messbezug hält Regel- und Staffelgeschosse in einem System.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Sinnvoll dort, wo abgehängte Decken, Doppelböden und Installationsebenen die Rohbaugeometrie verdecken – also bei praktisch jedem Büroumbau – und bei verformter Altbausubstanz. Die belastbare Genauigkeit entsteht nicht aus dem Datenblatt des Scanners, sondern aus Standpunktwahl, Zielmarken und sauberer Registrierung.
Abgleich vorhandener Zeichnungen mit Kontrollmaßen
Aus einer Bauzeichnung lässt sich nur rechnen, wenn sie den fertiggestellten Zustand abbildet. Genehmigungspläne tun das häufig nicht: Sie zeigen den beantragten Stand, oft in Rohbaumaßen und ohne Putz, Estrich und Vorsatzschalen. Vorhandene Pläne werden deshalb am Objekt stichprobenweise nachgemessen.
Was aus dem Aufmaß entsteht
Das Messen allein nützt niemandem. Brauchbar wird eine Aufnahme durch die Unterlagen, die daraus abgeleitet und belegt werden:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Untergeschoss bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt bloßer Maßstabsangabe. Wohnungsgrenzen, Schächte und tragende Bauteile werden mitgeführt, damit sich jede Einheit für sich lesen lässt.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was der Grundriss verschweigt: Geschosshöhen, abgehängte Decken, Höhensprünge zwischen Bauteilen und den Verlauf der Dachschräge über dem Raum.
- Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
Jeder Raum einzeln, mit Maß, Höhenzone und Anrechnungsfaktor. Grundlage ist der fertige Zustand im lichten Maß, nicht das Rohbaumaß der Planung.
- Grundflächen und Rauminhalt nach DIN 277
Brutto-Grundfläche und Netto-Raumfläche für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung. Die Norm beschreibt das Bauwerk und kennt den Begriff Wohnfläche nicht – beide Angaben können nebeneinander stehen.
- Zeichnungssatz für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit
Grundrisse, Schnitte und bei Bedarf Ansichten in einheitlichem Maßstab, mit vertikal abgegrenzten Außenflächen und bemaßten Stellplätzen – aufbereitet für die Vorlage bei der Bauaufsicht Frankfurt.
- Messdaten, Skizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Teil der Übergabe. Sie machen jeden Wert nachträglich verortbar und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.
Aufmaße in Frankfurt am Main – Beispiele aus der Praxis
Büroturm in Niederrad vor der Umnutzung
Aus einem achtzehngeschossigen Gebäude an der Lyoner Straße sollen mehrere hundert Apartments werden. Aufgenommen werden Stützenraster, Kernabmessungen, lichte Höhen unter der Rohdecke, Fassadenachsen und die Lage der Schächte. Erst daraus ergibt sich, welche Wohnungszuschnitte möglich sind und wo Bäder anzubinden sind.
Wohnung mit Loggia und Dachterrasse im Hochhaus
Für den Aufteilungsplan genügt es nicht, die Außenfläche irgendwie einzuzeichnen: Sondereigentum an Loggia, Balkon oder Dachterrasse setzt eine vertikale Abgrenzung voraus. Das Aufmaß liefert die Maße, an denen sich diese Grenze überhaupt erst festmachen lässt.
Denkmalgeschütztes Zeilenhaus im Neuen Frankfurt
Die Siedlungen der späten zwanziger Jahre – die Römerstadt in Heddernheim ab 1926, Westhausen mit über eintausend Einheiten aus Reihenhauszeilen und Laubenganghäusern – stehen unter Denkmalschutz. Sie folgen einem Typenschema, doch nach neunzig Jahren Nutzung weicht jedes Haus davon ab. Gemessen wird das Objekt, nicht der Typ.
Gründerzeithaus im Westend nach mehreren Umbauten
Ein Haus, das den Krieg überstanden hat, trägt meist drei oder vier Umbaugenerationen: geteilte Wohnungen, versetzte Wände, ausgebautes Dach, nachträglich eingebaute Bäder. Das Aufmaß hält den heutigen Zustand fest und zeigt, wo er vom Aktenstand abweicht.
So läuft Ihr Aufmaß in Frankfurt am Main ab
Die Reihenfolge der Schritte ändert sich von Stadt zu Stadt nicht. Was den Zeitplan in Frankfurt bestimmt, ist die Aktenbeschaffung und der Zugang zu vermieteten oder gewerblich genutzten Flächen.
- Zweck und Erfassungstiefe abstimmen
Ein Nachweis für die Finanzierung, eine Umbauplanung und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Diese Entscheidung steht am Anfang, weil sie über Messverfahren, Termindauer und Umfang der Zeichnungen bestimmt.
- Bestandsakte bei der Bauaufsicht Frankfurt anfragen
Abgeschlossene Verfahren liegen im Archiv der Bauaufsicht. Einsicht gibt es nur nach vorheriger Terminvereinbarung und gegen Legitimation: Wer nicht im Grundbuch eingetragen ist, braucht einen aktuellen Nachweis wie den Kaufvertrag, sonst eine Vollmacht. Die Einsicht ist gebührenpflichtig und wird bargeldlos abgerechnet.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Wie lange der Termin dauert, entscheidet häufig der Zugang: Keller, Technikräume, Dachraum, leerstehende Etagen und vermietete Einheiten müssen offen sein. Bei Verwalterbetreuung und gewerblich genutzten Flächen braucht die Ankündigung Vorlauf.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Kontrolle, dazu Höhen, Öffnungen, Nischen und Vormauerungen. Parallel entstehen Skizze und Fotos, damit sich später jede Zahl eindeutig verorten lässt.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und der Flächennachweis mit offengelegtem Rechenweg. Fließt das Ergebnis in eine Umbauplanung oder eine Aufteilung ein, ist der dokumentierte Bestand zugleich der Bezugspunkt für die geplante Veränderung.
Was den Aufwand für ein Aufmaß in Frankfurt bestimmt
Zwei Objekte mit derselben Quadratmeterzahl können sich im Messaufwand um ein Vielfaches unterscheiden. Der Umfang ergibt sich im Wesentlichen aus fünf Punkten:
- Zahl der Räume, Einheiten und Geschosse
Jeder zusätzliche Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich. Ist ein Haus geteilt, kommen Wohnungsgrenzen, getrennte Zugänge und eine eigene Auswertung je Einheit hinzu.
- Vertikale Ausdehnung des Objekts
Im Turm kostet nicht das einzelne Geschoss die Zeit, sondern der gemeinsame Bezug über viele Ebenen – dazu Wege, Aufzugstakt und die Abstimmung mit dem Objektmanagement für jede zu betretende Etage.
- Verdeckte Konstruktion
Abgehängte Decken, Doppelböden und Vorsatzschalen verbergen genau die Bauteile, auf die es beim Umbau ankommt. Was nicht sichtbar ist, muss geöffnet oder über einen Scan mit Öffnungspunkten erfasst werden.
- Zugänglichkeit am Termin
Ein verschlossener Technikraum, eine nicht geöffnete Etage oder eine nur teilweise betretbare Wohnung führen zu Nacharbeit. Alles, was am Terminstag offensteht, wird in einem Durchgang erledigt.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Ob es bei bemaßten Grundrissen bleibt oder ob Schnitte, Ansichten, Rauminhalt, Aufteilungsplan-Sätze und ein dreidimensionales Bestandsmodell dazukommen, verschiebt den Aufwand nach dem Termin erheblich.
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